Activitat Registral

Resolucions de la Direcció General dels Registres

i del Notariat (2019)

1. Resolución de 18 de marzo 2019. Ejecución de títulos judiciales:

auto de emisión de declaración de voluntad del art. 708

de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Formación del título inscribible.

Resumen de los hechos: la entidad vendedora «B., S.L.» y la compradora «C. M., S.L.» otorgaron escritura de compraventa sobre diez fincas, en la que pactaron una condición resolutoria de carácter personal sin posibilidad de perjudicar a terceros, por lo que no tuvo acceso a su inscripción.

Por sentencia firme dictada por la Audiencia Provincial de Valencia, se estimó el recurso de apelación interpuesto por la representación de la mercantil vendedora, desestimando el de la compradora, ambos contra Sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Requena, en la que declara:

  1. Que la entidad mercantil «C. M., S.L.» ha incumplido los pactos a que en su día llegaron en la suscripción de la escritura de compraventa de 4 de agosto de 2004.
  2. Como consecuencia de ello, la entidad vendedora «B., S.L.» tiene derecho al ejercicio del pacto de resolución contenido en la estipulación cuarta.
  3. Se condena a la mercantil compradora y demandada a otorgar un nuevo instrumento público por el que la entidad vendedora «B., S.L.» recuperará el pleno dominio de las fincas vendidas a «C. M., S.L.»;
  4. Y que la entidad «B., S.L.», reintegrará a la compradora «C. M., S.L.», el precio pagado en su día.

En procedimiento de ejecución de títulos judiciales seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Requena, se dictó auto firme de 9 de marzo de 2018, en el que se tenía por emitida la declaración de voluntad de la entidad demandada para resolver la venta, facultando a la entidad demandante a otorgar instrumento público de resolución de la venta, previo reintegro del precio recibido por la vendedora de la mercantil adquirente.

Finalmente, por la representación de la sociedad vendedora, se presentó escrito de fecha 19 de noviembre de 2018 en el que se solicitó la compensación de la cantidad que tenía que ser reintegrada por parte del vendedor para recuperar el dominio.

Presentado mandamiento de la Audiencia Provincial, junto con la Sentencia antedicha y testimonio del auto por el que se tiene por emitida la declaración de voluntad de la demandada, no se practica la inscripción por no presentarse el instrumento público por el que se resuelva la venta y por falta de acreditación de la consignación del precio.

Para subsanar el defecto, se presenta posteriormente en el Juzgado escrito por el que se solicita la compensación de la cantidad que tenía que ser reintegrada por parte del vendedor para recuperar el dominio. Dicho escrito también se presenta para su inscripción. Finalmente, no se practica la inscripción, por no existir en mandato judicial firme que declare la compensación. Y una vez se consiga este documento, sería necesario otorgar la escritura pública de resolución.

Fundamentación jurídica: este Centro Directivo tiene declarado que las sentencias declarativas o constitutivas son directamente inscribibles, mediante la presentación del correspondiente testimonio de la resolución judicial. Por el contrario, las sentencias de condena requieren para su plena eficacia y, por tanto, para su acceso registral la tramitación del correspondiente proceso de ejecución.

Cuando la sentencia, como en el presente caso, impone una obligación de hacer consistente en emitir una declaración de voluntad negocial, no es aquella el título directamente inscribible, sino que lo serán los actos que en su ejecución se lleven a cabo. En este caso la Sentencia no es presupuesto directo de su inscripción, sino de la legitimación del juez para proceder en el ejercicio de su potestad jurisdiccional a su ejecución específica, supliendo la inactividad o resistencia del condenado por aplicación del art. 708.1 LEC que dispone: «Cuando una resolución judicial o arbitral firme condene a emitir una declaración de voluntad, transcurrido el plazo de veinte días que establece el artículo 548 sin que haya sido emitida por el ejecutado, el Tribunal competente, por medio de auto, resolverá tener por emitida la declaración de voluntad, si estuviesen predeterminados los elementos esenciales del negocio. Emitida la declaración, el ejecutante podrá pedir que el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución libre, con testimonio del auto, mandamiento de anotación o inscripción en el Registro o Registros que correspondan, según el contenido y objeto de la declaración de voluntad.

Lo anterior se entenderá sin perjuicio de la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos».

En consecuencia, serán inscribibles las declaraciones de voluntad dictadas por el juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio, pero en nada suplen a la declaración de voluntad del demandante, que deberá someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública (cfr. arts. 1217, 1218, 1279 y 1280 CC; art. 3 de la Ley Hipotecaria (LH) y arts. 143 y 144 del Reglamento Notarial.

Por todo ello, lo procedente es entender que la Ley de Enjuiciamiento Civil no dispone de la inscripción directa del documento presentado, sino que la nueva forma de ejecución procesal permite al demandante otorgar la escritura compareciendo ante el notario por sí solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado. Por lo que el auto del art. 708 LEC tan solo viene a hacer innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente.

Por el contrario, sí sería inscribible directamente, el testimonio del auto firme por el que se suplan judicialmente declaraciones de voluntad del obligado a prestarlas, si se trata de negocios o actos unilaterales, para cuya inscripción bastará, en su caso, la resolución que supla la declaración de voluntad unilateral del demandado, siempre y cuando no lo impida la observancia de las normas sobre forma de los actos y negocios jurídicos.

Por otro lado, la Sentencia además de condenar a la demandada a otorgar nuevo instrumento público, ordena que esta reintegre a la actora el precio pagado en su día. Y el auto de ejecución de dicha Sentencia faculta a la entidad demandante a otorgar el instrumento público citado, previo reintegro del precio recibido de la mercantil adquirente.

Por lo tanto, para la inscripción a favor del demandante es preciso el cumplimiento íntegro del fallo recaído, esto es, el otorgamiento de la escritura por la demandante una vez se tiene por emitida la declaración de voluntad de la demandada «C. M., S.L. «por resolución judicial, y el reintegro del precio pagado en su día, no siendo suficiente el mero ofrecimiento de pago o el cumplimiento alternativo vía compensación, que deberá ser objeto de aprobación judicial».

Comentario: esta Resolución trata sobre las condiciones que debe reunir el título inscribible para la reinscripción por resolución contractual, a favor de un transmitente —en este caso vendedor—, consecuencia de la negativa o rebeldía del demandado adquirente —comprador— a otorgar el correspondiente instrumento de resolución al que condena expresamente la Sentencia.

Efectivamente se trata de un contrato de compraventa inscrito, cuya inscripción publica como titularidad vigente la del comprador (C. M., S.L.). Dicho contrato contenía una cláusula de resolución con efectos puramente obligacionales, sin eficacia frente a terceros, por lo que no fue inscrita. Sin embargo, esta circunstancia no tiene especial relevancia en este caso por la ausencia de derechos inscritos a favor de terceros.

Por lo tanto, este caso se mueve dentro de la llamada resolución implícita del art. 1124 CC, puesto que consta una cláusula cuya literalidad desconocemos, pero en cualquier caso sin darle el carácter de condición resolutoria.

La secuencia jurídica en estos casos, supone:

En primer lugar, la existencia de obligaciones recíprocas derivadas de un contrato con o sin pacto de resolución ——art. 1124 CC—; en segundo lugar, el advenimiento de un incumplimiento de alguna obligación recíproca del contrato con relevancia para la resolución del mismo, con el correspondiente devengo de las obligaciones legales de restitución o devolución de las prestaciones; en tercer lugar, el reconocimiento o declaración del hecho resolutorio (incumplimiento contractual de obligación recíproca), por ejecutoria o sentencia firme y la condena al demandado a emitir la declaración de voluntad resolutoria; en cuarto lugar, la ejecución de esta Sentencia por la vía del art. 708 LEC, en la que se dicta auto por el que se entiende emitida la declaración de voluntad resolutoria, y, en quinto lugar, el cumplimiento de las obligaciones liquidatorias de restitución o reintegro, mediante el otorgamiento de un instrumento resolutorio en el que las partes se realizan las correspondientes retrocesiones de las prestaciones hechas en el contrato resuelto y, por último, la reinscripción del dominio de la finca a favor de la parte transmitente y la cancelación de la inscripción a favor del adquirente en el título resuelto.

Vamos a analizar estas cuestiones planteadas en la Sentencia de condena y su auto de ejecución:

  1. La primera parte de esta secuencia jurídica consiste en el incumplimiento de alguna obligación recíproca contractual con virtualidad resolutoria, no como consecuencia de una condición expresa del tipo del art. 1504 CC sino de unos pactos dentro de la órbita del art. 1124 CC y su resolución implícita.

Efectivamente en el presente caso se dan estas condiciones para la resolución de las obligaciones principales del contrato: se trata de un contrato de compraventa, paradigma actual de los contratos de intercambio, suscrito entre dos entidades mercantiles el 4 de agosto de 2004 y sobre cierto inmueble, y que es generador de obligaciones claramente recíprocas (la cosa y el precio) en las que cada una hace de causa a su contraria. Este supuesto se circunscribe claramente dentro del ámbito del art. 1124 CC.

La resolución del art. 1124 CC, que está contextualizada dentro de las obligaciones condicionales y extendiéndose por Ley a todos los contratos con obligaciones recíprocas y no solo a particulares contratos que haya sido estipulada como es la condición resolutoria, pretende efectos similares a esta pero más limitados sobre todo en cuanto a la protección de terceros.

  1. Irrupción del hecho resolutorio: en el caso que nos ocupa, consta probado que se incumplieron ciertos pactos que en su día llevaron a las partes a la suscripción de la compraventa, por lo que la entidad mercantil vendedera tiene derecho al ejercicio del pacto de resolución contenido en la estipulación cuarta de la escritura.

No se conocen en este caso los términos, ni de los pactos incumplidos por la compradora, ni los concretos del pacto de resolución. Lo que está claro es que la Sentencia da por cumplido el hecho resolutorio, con los efectos propios de la resolución o liquidación de las obligaciones. Debe entenderse que el incumplimiento recae sobre una obligación principal y recíproca del tipo sinalagmático.

Las obligaciones liquidatorias, de restitución o reintegro, tienen su fundamento en la ineficacia de algún contrato, ya sea reconducible a las categorías generales, de nulidad radical o anulabilidad, rescisión o resolución, ya sea la general implícita del art. 1124 CC o la resultante de una condición resolutoria pactada, sin perjuicio de otras previstas para casos específicos dentro de la normativa de cada contrato en particular, y las particulares pactadas en el título de la obligación. Todas estas obligaciones tienen su origen o fuente en la ley.

  1. En el caso recae sentencia de condena (ejecutoria) a la emisión de una declaración de voluntad, consistente en otorgar el correspondiente instrumento de resolución:

Una vez se produjo el hecho resolutorio (incumplimiento de cierta obligación u obligaciones), la parte contratante que cumplió su obligación —vendedor— interpuso demanda en el juicio declarativo correspondiente, en donde se solicitó una sentencia que declarase la resolución de la venta y la condena al comprador a otorgar el instrumento de resolución. Recaída sentencia firme, el comprador se negó a su otorgamiento.

Esto plantea dos cuestiones para su inscripción: el de la tipología de las sentencias y la ejecución de las obligaciones a emitir declaraciones de voluntad.

En cuanto a la distinta naturaleza de las sentencias según sus efectos, es necesario resaltar la jurisprudencia consolidada del Centro Directivo sobre los requisitos de inscripción de sentencias según su naturaleza jurídica: distinguiendo entre sentencias directamente inscribibles y sentencias que para su inscripción necesitan previa ejecución.

Así las sentencias puramente declarativas, que son aquellas que declaran la vigencia de derechos nacidos con anterioridad a la misma, que declaran la propiedad u otro tipo de derecho como preexistente por haber nacido de un título o supuesto de hecho anterior y sin que medie condena a una prestación de ningún tipo. Y las sentencias constitutivas son creadoras por sí mismas de derechos o potestades, estados civiles o situaciones jurídicas y aunque se funden en hechos anteriores a la propia sentencia, es esta la que crea, o modifica, el derecho subjetivo. Ninguna de estas precisa ejecución para su inscripción. Así se infiere del art. 521 LEC, al disponer que no se despachará ejecución de las sentencias meramente declarativas o constitutivas. El título inscribible según este precepto es la certificación y en su caso el mandamiento judicial oportuno sin ejecución. Todo ello salvo que contengan algún pronunciamiento de condena, el cual necesitará la vía ejecutiva para su efectividad.

Frente a ellas, las sentencias de condena a una prestación de dar, hacer o no hacer, necesitan de su ejecución para su inscripción, en caso de negativa o rebeldía a su cumplimiento por parte del condenado. En esta línea, la LEC solo otorga la acción ejecutiva en su art. 517 a ciertos títulos contra el patrimonio del deudor o condenado, siendo el primero de ellos la sentencia de condena firme. Por ello, para su acceso registral requiere la cumplimentación de los distintos trámites e incidencias esenciales previstos en los distintos procedimientos ejecutivos contemplados en la LEC según la naturaleza de la prestación. Así en el Título IV del Libro III se regula el procedimiento para la ejecución dineraria, en el Título V la ejecución no dineraria, que se subdivide en tres procedimientos también distintos, y así en su Capítulo II «De la ejecución por deberes de entregar cosas»; Capítulo III «De la ejecución por obligaciones de hacer y no hacer» y el Capítulo IV, «De la liquidación de daños y perjuicios, frutos y rentas y la rendición de cuentas». Y dentro del Capítulo III citado, el art. 708 LEC regula la «[c]ondena a la emisión de una declaración de voluntad», como un nuevo tipo de procedimiento de ejecución.

En el ámbito de este precepto entra la Sentencia, que en este caso se pretende inscribir, al condenar al comprador demandado a otorgar el correspondiente instrumento de resolución que se negó a otorgar. Por esto la resolución que comentamos destaca que cuando se impone una obligación de hacer, consistente en emitir una determinada declaración de voluntad negocial, no es aquella el título directamente inscribible, sino que lo serán los actos que en su ejecución se lleven a cabo, de tal manera que la sentencia no es presupuesto directo de su inscripción, sino de la potestad jurisdiccional del juez para proceder a su ejecución específica, supliendo la inactividad o resistencia del condenado.

La anterior LEC no tenía previsión normativa expresa sobre las negativas a otorgar declaraciones de voluntad obligadas o debidas por el demandado. La doctrina en principio consideró que la emisión de una declaración de voluntad era técnicamente una obligación de hacer personalísima y, por tanto, infungible, de tal manera que si el deudor que está obligado a querer algo, no lo quiere, resulta imposible que otra persona, sin poder de representación, quiera por él. Sin embargo, se abrió el paso una corrección de esta línea de pensamiento jurídico, entendiendo que una obligación naturalmente infungible podría ser jurídicamente fungible. Esto se fundaba en que cualquier conducta destinada a modificar el mundo de las relaciones jurídicas, ya sea creándolas, modificándolas o extinguiéndolas, es jurídicamente fungible.

Estos razonamientos dieron pie a la doctrina jurisprudencial que precisó dos ámbitos posibles: si la declaración de voluntad debida ya prevé los elementos esenciales de la misma, por ejemplo la cosa y el precio en la compraventa, a partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de julio de 1950, entendió en un caso de precontrato incumplido, que si en el mismo figuran los elementos esenciales que integran el contrato definitivo, el Juez puede darlo por existente y actuar en consecuencia (también la STS 28 de junio 1974). El problema se resolvía, en la práctica, mediante el expediente técnico de comparecer el Juez al otorgamiento de la escritura que debía otorgar el condenado, obrando en nombre y representación del deudor y por causa de su rebeldía.

En caso contrario, o sea, de ausencia de algún elemento esencial del negocio o acto prometido, se resolvía mediante una nueva obligación a cargo del deudor rebelde de indemnización de daños y perjuicios.

El citado art. 708 LEC, establece la siguiente doctrina, recogiendo los antecedentes vistos:

  • Si estuviesen predeterminados los elementos esenciales del negocio: si la resolución judicial de condena a emitir una declaración de voluntad, trascurrido el plazo de 20 días que establece el art. 548 LEC, sin que haya sido emitida por el ejecutado, se dictará auto teniéndola por emitida. Todo ello sin perjuicio de la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos.
  • En caso de que la indeterminación afecte a elementos no esenciales del negocio, oídas las partes, en la resolución en que tenga por emitida la declaración de voluntad, los determinara conforme a lo que sea usual en el mercado o en el tráfico jurídico.
  • Si la indeterminación afectase a elementos esenciales del negocio, procederá a la ejecución por daños y perjuicios causados al ejecutante, que se liquidará con arreglo al art. 712 y ss. LEC.

La interpretación de este precepto ha motivado dos posturas. Una consiste en que si la sentencia condena al otorgamiento de escritura pública, el juez ha de otorgar dicha escritura en rebeldía del condenado. Pero otras interpretaciones, entienden que ya se ha dado por emitida la declaración de voluntad en virtud del silencio del ejecutado, por lo que no es necesaria esta comparecencia.

Aun así, el tema central consiste en la necesidad o no del otorgamiento y la formalización por la parte actora o demandante que ha vencido en el juicio del otorgamiento del instrumento formal pertinente según la legislación sustantiva que rige el acto en cuestión, pues el auto solo da por emitida la declaración de una de las partes —ejecutada—, pero queda sin resolver el otorgamiento de la actora.

En principio podría entenderse que su declaración de voluntad ya se contiene en la demanda y en la Sentencia, pero este no es el criterio de la Dirección General.

Veamos resumidamente su jurisprudencia posterior a este precepto:

  • Resoluciones de 29 de julio de 2006 y 28 de mayo de 2007: en una sentencia que condena a que se otorgue escritura pública de cierto contrato privado de compraventa, declara que es incongruente el auto dictado en ejecución de sentencia en el que se tiene emitida la declaración de voluntad relativa a dicho otorgamiento, pues el párrafo segundo del apartado 1 del art. 708 LEC exige la observancia de las formalidades civiles, en este caso la formalización pública, por lo que si la sentencia condena al otorgamiento de escritura, no basta el mandamiento del Letrado de la Administración de Justicia para la inscripción, porque hay incongruencia del mandamiento con la sentencia.
  • Resolución de 3 de junio de 2010: debe otorgarse escritura pública por el comprador en caso de sentencia que condena a elevación a público de documento privado acompañada del auto del art. 708.1 LEC dirigido al vendedor en el que consta que se suple su consentimiento, pues falta todavía el consentimiento del comprador en escritura pública, por lo que el art. 708 LEC es aplicable a los negocios jurídicos unilaterales, pero no a los bilaterales.
  • Resolución de 17 de mayo de 2014: no es inscribible el testimonio de una sentencia de condena en que se reconoce la existencia de un contrato privado de compraventa y se condena al vendedor a su elevación a público, pues no es declarativa de dominio, y al ser de condena se requiere ejecución para que se produzca el acto inscribible, que es la escritura pública de compraventa para cumplir los requisitos civiles y registrales, en cuyo caso el comprador puede otorgar por sí solo la escritura de compra incorporando el testimonio del auto. La sentencia no es inscribible pues porque solo declara la existencia del contrato privado de compraventa que al tener carácter consensual y obligatorio no produce efecto directo de transmitir el dominio conforme al art. 609 CC.
  • Resolución de 24 de octubre de 2014: no basta el auto del Juez declarando emitida la declaración de voluntad del vendedor, y por ello no es inscribible el mandamiento de la secretaria judicial, al que se acompaña testimonio del auto de ejecución de una sentencia de condena a elevación a público de documento privado en virtud de cuyo auto se tiene por emitida la declaración de voluntad por la parte ejecutada consistente en elevar a escritura pública un contrato de compraventa privado. Así lo señalaron las Resoluciones de 4 de mayo y de 3 de junio de 2010, al disponer que el art. 708 no establece la inscripción directa de la resolución judicial sino que, mediante una nueva forma de ejecución judicial, habilita al demandante para otorgar, por sí solo, la escritura de elevación a público del documento privado, sin precisar presencia judicial, en base a los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado, pero además en el caso planteado, a mayor abundamiento, la sentencia ordena a que la parte demandada se avenga a elevar a público el contrato de venta no ejecutado porque el inmueble nunca fue entregado, por lo que requiere la tradición instrumental a través de la escritura pública, aunque solo comparezca el demandante aportando los documentos indicados sin la presencia judicial.
  • Resolución de 25 de enero de 2016: dice que aunque el Juez declare que se tenga por emitida la declaración de voluntad de dos contratos privados de compraventa, mediante auto no puede inscribirse, pues falta la escritura pública ya que el auto solo suple la voluntad de una de las partes y con este testimonio del auto procederá que otorgue escritura la parte demandante, pues ya tiene la declaración de voluntad emitida a la que se condena al demandado mediante el auto, pero falta su propia declaración en escritura pública.
  • Resolución de 2 de junio de 2016: no es inscribible un mandamiento judicial en el que se inserta una sentencia firme por la que se estima íntegramente la demanda interpuesta por la compradora contra la herencia yacente, herederos ignorados o causahabientes del vendedor y en la que se condena a la parte demandada a «la elevación a escritura pública de un contrato privado de compraventa verbal en el mes de noviembre de 1970, así como la inscripción a favor del demandante», pues para la inscripción no basta la mera declaración del dominio y la cancelación de la inscripción contradictoria, pues deben expresarse además de las circunstancias personales de los interesados la determinación del título material por el que adquirieron las fincas y fueron declarados propietarios así como su carácter oneroso o gratuito. No es suficiente que se declare que las fincas son propiedad de los demandantes, porque se inscriben actos o contratos con transcendencia real (cfr. arts. 1 y 2 LH), y así lo exige la distinta protección del derecho según la adquisición sea onerosa o gratuita (art. 34 LH) y, en el presente caso, ni se conoce el contenido del contrato que se debiera elevar a público, ni se indica en la sentencia el contenido mínimo para practicar el asiento registral correspondiente, y respecto a la elevación a público del contrato verbal, el Juez puede suplir por auto del art. 708 LEC la declaración de la parte vendedora a la que condena a la elevación, pero es necesario complementarla con la escritura que otorgue la parte compradora.

Y dejando aparte otras resoluciones en materia de actos de conciliación, tasación de costas, actos divisorios, homologación judicial de transacciones, etc., que sería prolijo su estudio en el presente comentario, resta la resolución que ahora comentamos como último pronunciamiento del Centro Directivo.

De las resoluciones reseñadas podemos sintetizar las siguientes conclusiones:

En primer lugar, que la emisión de la declaración de voluntad tiene que ser obligada por parte del demandado, de tal manera que sea un acto debido que, normalmente en el ámbito civil, tendrá por fuente jurídica un contrato. Al ser acto obligado, cabe su realización jurídica por sentencia de condena —salvo que conste en un título que lleve aparejado la ejecución directa— y es ejecutable por el procedimiento del art. 708 LEC.

En segundo lugar, a efectos de inscripción, se distingue según que el acto, cuyo otorgamiento es obligado, sea unilateral o bilateral.

En caso de ser unilateral, como podría ser la emisión de efectos cambiarios, o el otorgamiento de garantías unilaterales —por ejemplo, hipoteca unilateral del art. 141 LH—, bastaría para su inscripción, el auto judicial de emisión de la declaración de voluntad por sí solo.

En caso de constituir un acto bilateral, es necesario su otorgamiento por ambas partes, con la particularidad que la declaración de la parte rebelde se sustituye por el auto de emisión de la voluntad en una especie de otorgamiento indirecto y la de la parte actora o ejecutante, debe otorgarlo directamente en el instrumento público adecuado sin que se presuma su otorgamiento por haber interpuesto la demanda. Dentro de esta segunda categoría se incluirían los precontratos, las elevaciones a público de contratos privados y las devoluciones de bienes por liquidación de contratos por causa de ineficacia, como el presente caso.

2. Resolución de 8 de mayo de 2019. Acción resolutoria

del artículo 1124 del Código Civil. Consignación para la reinscripción

a favor del vendedor. Reciprocidad liquidatoria.

Resumen de los hechos: se presenta para inscripción una sentencia recaída en primera instancia estimatoria de la demanda interpuesta, declarando la resolución de la compraventa de la finca registral 1714, otorgada el 19 de junio de 2009, por la que el demandado compraba la finca a M.R. y R.M.A. y que motivó la inscripción 4ª, todo ello con restitución recíproca de las prestaciones.

No se practica la inscripción por no acompañar el mandamiento en que conste la consignación de las prestaciones y en el que se ordene la cancelación de la inscripción que motivó la venta. Todo ello en aplicación de los arts. 175.6 y 180 del Reglamento Hipotecario (RH), que exigen que se ha declarado bien hecha la consignación en los términos del art. 1180 CC. El recurrente alega que la regla de necesidad de consignación solo es aplicable a los casos de condición resolutoria expresa prevista en el art. 1504 CC.

Fundamentación jurídica: la relación existente entre la facultad resolutoria implícita del art. 1124 CC y la condición resolutoria expresa a que se refiere el art. 1504 CC fue ampliamente analizada por la STS núm. 39/2015, de 16 de febrero, en el sentido de que: «En el ámbito de la resolución del contrato de compraventa de bienes inmuebles por incumplimiento debe señalarse, desde el inicio (ab initio), que el pacto resolutorio expreso del art. 1504 del Código Civil constituye una especificación, o cierta modalización, del marco general de aplicación de la acción resolutoria previsto en el artículo 1124 del Código Civil.

Esta especificación, conforme a la interpretación histórica de la especialidad que representan los artículos 1503 a 1505 del citado Texto legal, responde a un reforzamiento de la protección del vendedor que se traduce, principalmente, en una mayor objetivación de la aplicación del efecto resolutorio del contrato.»

Así, se reconocen dos aspectos comunes entre ambas acciones: en primer lugar, que se produzca un incumplimiento contractual; y, en segundo lugar, el efecto resolutorio que supone la restitución de las prestaciones entre las partes.

Atendiendo precisamente a este efecto resolutorio, apunta la Resolución de 10 de octubre de 2018 que: «la reinscripción en favor del vendedor, cuando es consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada conforme al artículo 1504 del Código Civil, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la posición jurídica de las partes. Y, entre los requisitos […] está la aportación del documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución», en aplicación del art. 175 RH, al disponer que «las inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias podrán cancelarse, si resulta inscrita la causa de rescisión o nulidad, presentando el documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto.

Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieren constituido derechos reales, también deberá cancelarse la inscripción de éstos con el mismo documento, siempre que se acredite la referida consignación». Este requisito se justifica porque la resolución produce respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubieran percibido», en los términos que resultan del art. 1123 CC.

Por ello, aunque el precepto citado y la doctrina de este Centro Directivo se refiere a los casos en los que existe condición resolutoria inscrita, no hay ningún obstáculo para aplicar la misma exigencia a los casos en los que la resolución deriva del ejercicio de la acción prevista en el art. 1124 CC.

Debe, por tanto, concluirse que la exigencia de consignación a disposición del comprador de las cantidades pagadas por él como precio en la compraventa, en los términos que prevé el citado precepto del Reglamento Hipotecario, es aplicable como requisito de reinscripción a favor del vendedor a los casos en que la resolución del derecho inscrito tiene su origen en el ejercicio de la acción resolutoria del art. 1124 CC.

Comentario: el Centro Directivo aborda por primera vez la resolución de contratos inscritos por aplicación del art. 1124 CC, es decir, sin que se haya pactado condición resolutoria explícita. Muchos temas se plantean —efectos frente a derechos de terceros, modificaciones o alteraciones en el objeto del contrato resuelto, devengo de las obligaciones de restitución—, pero aquí el comentario se circunscribe al caso que se plantea, es decir, a los efectos de la resolución entre partes, lo que nos conduce al concepto de reciprocidad de las obligaciones, en sus dos vertientes onerosa y liquidatoria.

Una vez devengadas las obligaciones, normalmente de origen contractual, cada una tiene una vida jurídica separada de las demás, aunque su fuente jurídica sea la misma. Así, pueden extinguirse, novarse, modificarse, cederse o transmitirse, garantizarse…, sin que influya en absoluto, en las demás establecidas en el contrato. Solo existen tres excepciones en principio a esta regla general, que no está explícita en el Código Civil, pero sí implícita en su articulado y precedentes históricos y doctrinales. Estas excepciones, y solo en según que efectos, son las obligaciones accesorias de otra principal, las subsidiarias como la fianza y las recíprocas.

En este caso, estamos en el ámbito de las obligaciones recíprocas lo que impone definir la reciprocidad. Esta es una relación jurídica entre dos obligaciones, nacidas de una misma fuente jurídica —contractual— con idénticos titulares pero que ocupan posiciones inversas, de tal modo que el que es acreedor de una es deudor en la otra.

Su nacimiento de la misma fuente jurídica supone que nace se crea o constituye, porque es recíproca de la otra, de tal manera que sin la constitución de esta no tendría sentido jurídico ni económico la otra contraobligación que le hace de causa a efectos de los arts. 1261.3 y 1274 CC, en contraposición de las obligaciones unilaterales cuyo nacimiento no depende de ninguna obligación previa.

La fuente creadora de las dos obligaciones principales suele ser un contrato oneroso, en cuyo caso la reciprocidad será voluntaria. O puede ser la extinción de estas obligaciones nacidas de un contrato oneroso que se rescinde, anula o resuelve, que aboca a la reciprocidad liquidatoria, que ya no es voluntaria sino legal.

En cuanto a esta última que es objeto del caso de la resolución comentada, a que se refieren los arts. 1123, 1295 y 1303 CC, entre otros, se da cuando el contrato rescindido, anulado o resuelto era oneroso. Y si se trata de resolución del art. 1124 CC procede cuando el contrato ha sido cumplido solo por una de las partes, que es la única con legitimación activa para demandar su resolución.

En este caso, y en función de la retroactividad de la resolución hace nacer para ambas partes unas obligaciones llamadas liquidatorias, restitutorias o de reintegro que tienen por objeto la cosa que en su día se entregó con sus frutos y el precio con sus intereses (arts. 1295, 1303 y 1123 CC para la rescisión, nulidad y resolución por condición pactada, respectivamente).

Esta reciprocidad liquidatoria, de origen ex lege, depende de que el legitimado activo que reclama la resolución, rescisión…, pueda cumplir o devolver lo que recibió, es decir, que pueda cumplir su obligación de restituir. Así claramente se expresa el art. 1295 CC, que supedita la acción rescisoria, a «que el que la haya pretendido pueda devolver aquello que por su parte estuviese obligado». Si puede restituir, se activará la reciprocidad liquidatoria con el nacimiento de la obligación de reintegro o restitución de la otra parte, en caso contrario no nacerá esta y se frustrará la acción de resolución. Y en cuanto al legitimado pasivo, le exige el cumplimiento específico e íntegro de su obligación devolutiva (art. 1295.2 CC), en los casos de rescisión.

El fundamento del efecto restitutorio de la reciprocidad liquidatoria se encuentra en la frustración de la reciprocidad onerosa. Al haberse contraído cada obligación de cada parte contractual por causa de la obligación asumida por la otra, al frustrarse en la realidad esta, por el incumplimiento de alguna de las partes, pierde la causa o fuerza jurídica para su mantenimiento y obliga a reponer la situación jurídica anterior al contrato (principio de retroactividad). En este sentido, la STS de 12 de mayo de 2005 manifestó que «producida la resolución sobrevenidamente, carecen de causa legitimadora los desplazamientos patrimoniales efectuados en ejecución de la reglamentación negocial antes vigente».

Así el art. 1114 CC para las obligaciones condicionales establece que en ellas «la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición»; y el art. 1123 CC en esta línea dispone que «[c]uando las condiciones tengan por objeto resolver la obligación de dar, los interesados, cumplidas aquéllas, deberán restituirse lo que hubiesen percibido».

Esta es la doctrina que para el presente caso establece esta resolución. Se trata de un contrato de compraventa ya inscrito sin condición resolutoria, en el que figura como titular registral el comprador y en donde recae sentencia que al amparo del art. 1124 CC decreta la resolución del contrato. En el mandamiento que acompaña la sentencia, no consta haberse acreditado la consignación del precio de venta por parte del vendedor a favor del demandado, comprador y titular registral vigente conforme a los establecido en el art. 175.6 RH, para los contratos de venta inscritos con condiciones resolutorias por falta de pago del precio.

El Centro Directivo aplica por analogía este precepto a los casos de resolución del art. 1124 CC, por la identidad de razón que hay entre los dos tipos de resolución, la implícita y la explícita. Este precepto supedita la cancelación de la inscripción de la venta de bienes sujetos a condiciones resolutorias, a la presentación del documento que acredite la resolución de la misma, a la consignación de las cantidades en un establecimiento bancario o Caja oficial que deben ser devueltas, con las deducciones que en su caso procedan.

Por lo tanto, para la reinscripción a favor de la parte vendedora y la cancelación de la inscripción a favor del comprador, es necesario presentar el título de resolución de la venta (sentencia) junto con la consignación de las cantidades que debe percibir el comprador por aplicación analógica del art. 1123 CC.

Aun así, no debe deducirse una identidad total entre la resolución por condición pactada y la implícita del art. 1124 CC.

En primer lugar, porque la condición resolutoria debe ser expresamente pactada, en cambio no lo necesita la resolución del 1124 CC, por esto se llama implícita. Todo ello sin perjuicio de posibles pactos sobre resolución contractual.

En segundo lugar, los efectos de la condición resolutoria en caso de cumplimiento o realización son automáticos —no potestativos— y retroactivos.

Así se deduce del art. 1114 CC al disponer que «[e]n las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición». Es decir, el contrato quedará automáticamente resuelto, al producirse el hecho condicional, aunque las partes lo desconozcan o lo ignoren. Solo una novación del contrato suprimiendo la condición antes de su cumplimiento puede evitar la resolución. Mientras que la resolución del art. 1124 CC es meramente potestativa, la parte perjudicada que ha cumplido puede decidir a su arbitrio si resuelve o pide el cumplimiento. Por lo que carece de todo automatismo y así este precepto la define como «[l]a facultad de resolver las obligaciones […]». Y da al perjudicado una opción «entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación» e incluso «podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible».

Además, la obligación condicional resoluble es retroactiva por imperativo del art. 1120 CC, al disponer que «[l]os efectos de una obligación condicional de dar, una vez cumplida la condición, se retrotraen al día de constitución de aquélla». Por ello, se resuelven los derechos adquiridos por terceros sobre las cosas entregadas o transmitidas en el contrato, en base al principio romano de resoluto iuris dantis, resolvitur ius conccesum. Todo lo contrario que en la resolución del art. 1124 CC, en cuyo último párrafo dispone que la resolución que establece «se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes con arreglo a los artículos 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria». Por lo tanto, se mantienen a pesar de la resolución las adquisiciones o subadquisiciones, totales, parciales o de derechos limitativos reales a favor de terceros que no hubieran procedido de mala fe.

La remisión a la Ley Hipotecaria debe entenderse a su art. 37. Solo permite que afecte a derechos inscritos a favor de tercero, si la causa de resolución está inscrita. Esta cuestión nos aboca a la última diferencia. Las transmisiones o constituciones de derechos reales sujetos a condición resolutoria o suspensiva son plenamente inscribibles por los arts. 9 y 23 LH y el art. 51 RH fundado en su efecto real, automático y retroactivo visto. Sin embargo, la resolución implícita, al no poseer los efectos antedichos, no permite su acceso registral. Por lo que el ejercicio con éxito de esta acción frente a situaciones registrales, depende de que el derecho resuelto figure inscrito aún a favor del demandado y contraparte contractual, evitando así que se impida su cancelación por razón de incumplimiento del principio de tracto sucesivo del art. 20 LH, o consten derechos limitados a favor de terceros que no se podrían liquidar y cancelar. Todo ello, salvo que el actor haya solicitado anotación de demanda y se haya practicado en cuyo caso la acción del art. 1124 CC se convierte en una especie de ius ad rem, solo desde la fecha de la anotación y no de la inscripción del contrato inversamente a lo que sucede con los contratos condicionales inscritos.

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