Regular los alquileres. La lucha por el derecho a una vivienda
digna en España. A. NOGUERA FERNÁNDEZ (coord.).
València: Tirant lo Blanch, 2022.
I
Aquest llibre és un recull de nou articles al voltant de la temàtica del lloguer d’habitatges des d’enfocaments investigadors i professionals diversos.
El punt de partida dels estudis és el moment i el perquè del sorgiment, actual, de la preocupació social pel tema del lloguer. Ens referim a l’esclat, en el període 2007-2008, de la bombolla especulativa. A partir d’ell, la banca i la legislació espanyola varen donar prioritat a la construcció o a la compra de propietat immobiliària per llogar, deixant en un segon pla, per mor del risc excessiu, el mercat hipotecari.
Tot aquest malestar i preocupació ha dut a expressions i nous conceptes que es troben al llarg de tota l’obra i la fan, sens dubte, de reclam actual: precarietat «habitacional», zones tensades, desnonaments invisibles, sociologia propietarista, negoci del Built to Rent, cultura de la tinència, gentrificació…
II
El primer bloc d’estudis («¿Cómo hacer frente a la subida del alquiler? Regulación de los precios y parque público de alquiler social») s’inicia amb l’aportació del coordinador de l’obra, Albert NOGUERA qui, des de la vessant del dret constitucional, parla de: «Regular los alquileres en un escenario hostil: La función social de la propiedad y la lucha por el derecho a la vivienda en España».
Es pot destacar del seu estudi que, malgrat se centra en el recorrent concepte de «funció social», ens sorprèn aportant una visió provocadora de la mateixa, que ens la revela com un paràmetre de judici responsable del fet que no avancin les intervencions públiques en el contracte de lloguer. És a dir, en dit concepte es recolzarien les limitacions que sofreixen les lleis i les accions normatives pioneres en la definitiva intervenció en el preu del lloguer.
L’estudi entra, de manera molt completa, a explicar el camí històric de lluita de classes i les seves forces correlatives, que es troba baix la noció de «funció social». Aquesta no és innata a la propietat sinó que és un recurs juridicodiscursiu pel qual l’Estat ha de redistribuir els recursos; per tant, és una eina revolucionària, no prèviament definida. Així, la culturització de la propietat privada individual, com a forma hegemònica, du al fet que la funció social sigui vista com a sospitosa pel sistema jurídic, essent la juridicitat la manera amb la qual els qui tenen el poder imposen les normes jurídiques i les formes de propietat funcionals als seus interessos.
A continuació, també des del punt de vista constitucional, Marco APARICIO reflexiona sobre «La vivienda como derecho y la limitación de la propiedad privada y del mercado: Comentarios a propósito de la Ley catalana 11/2020 de contención de precios del alquiler».
L’autor se centra en la legislació catalana, des de la previsió de l’article 26 de l’Estatut d’autonomia de Catalunya, fins a la Llei 11/2020, de 18 de setembre, passant per tots els intents normatius previs d’abordar el contracte de lloguer (Llei 18/2007, Llei 24/2015). Observam com, amb cada regulació autonòmica del lloguer, es pugen esglaons d’avanç social en aquesta temàtica. Les primeres propostes se centren només en persones en exclusió social. S’avança, posteriorment, cap a un control més ampli del contracte, ja no per la vulnerabilitat extrema de l’arrendatari, sinó amb les tipologies d’arrendador, i es comença a parlar de grans tenidors. Actualment, el quid del tema és la proposta concreta de control de rendes, amb la figura de l’índex de referència i el mapa de zones tensionades. L’objectiu final és aconseguir preparar una llei de regulació integral del contracte de lloguer.
En aquest article, APARICIO no es basa només en la legislació catalana, sinó que insereix la mateixa en un marc més ampli, on l’eix principal no és la particularitat d’un contracte, sinó fixar el contingut d’un dret humà a l’habitatge, centrant-se en l’habitatge com a bé imprescindible per a l’exercici dels drets fonamentals, enfront a la visió d’un immoble despersonalitzat com a bé d’inversió. Per això, ens ofereix importants referències des de la perspectiva internacional i europea, sostenidores de l’actuació del legislador català, perquè no va trobar, en aquell moment, un marc adient en el dret espanyol. Fixats aquests sòlids fonaments per a la intervenció legislativa, l’autor fa una anàlisi exhaustiva de la legislació catalana, en especial, de la Llei 11/2020, i de les resolucions del Tribunal Constitucional que han desarticulat la columna vertebral de la legislació catalana.
En tercer lloc, Ignacio COLLADO, jurista amb una perspectiva activa en la defensa dels drets humans, entra en una altra gran qüestió, inexistent fins fa molt poc: la regulació del dret a l’habitatge des del punt de vista estatal, més enllà del contracte privat de lloguer urbà, com a eina que, fins ara, havia servit per fer efectiu el dret d’habitatge. Així, trobam l’article: «Comentarios y discusiones sobre la regulación del alquiler en el proyecto de ley por el derecho a la vivienda en el Estado español: regular, incentivar o desmercantilizar».
L’autor realitza una anàlisi molt detallada de la norma (Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge), quan era només projecte de llei, i aborda també el revelador informe del Consell General del Poder Judicial que es mostra poc favorable a la intervenció en el mercat del lloguer i que avisa de la competència autonòmica en aquesta matèria, quan, paradoxalment, les regulacions autonòmiques han estat objecte d’impugnació constant per part de l’Estat.
COLLADO, així com avançam en la lectura, es mostra bastant crític amb aquesta norma, pel fet que la regulació del preu del lloguer no dona una solució real al problema, ja que, tant en l’àmbit d’aplicació previsible, com en la fixació de topalls màxims, és poc ambiciosa. L’exclusió de les persones físiques del concepte de grans tenidors i la gran capacitat de discrecionalitat a les comunitat autònomes, a l’hora de definir zones de mercat tensat, la faran poc efectiva. En definitiva, l’autor conclou que amb aquesta norma es perd l’oportunitat de desmercantilitzar l’habitatge.
Jordi BOSCH, arquitecte, i Carme TRILLA, economista (ambdós, investigadors a l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona), tanquen el primer bloc temàtic amb el capítol: «¿Un parque de alquiler social en España? Reflexiones para su futura creación».
Per una banda, s’analitza el marc teòric de l’habitatge de lloguer social des de la seva conceptualització a escala micro (preu inferior al de mercat i existència de criteris d’elegibilitat per la seva adjudicació) i des de la influència, funció i encaix en cada sistema d’habitatge (escala macro). Per altra banda, els autors exposen amb exhaustivitat el sistema d’habitatge de lloguer social a Espanya, tant des d’una perspectiva europea comparada, com des d’una perspectiva històrica.
La seva conclusió, al marge de constatar que no hi ha hagut a Espanya una vertadera voluntat política per fomentar, a llarg termini, el lloguer social, és que hi ha greus obstacles que, sense resoldre’s, difícilment prosperarà l’opció del lloguer social: la viabilitat econòmica de la promoció i el seu encaix urbanístic.
III
El segon bloc de l’obra, amb el títol «Alquiler y especulación», no ens sorprèn que emfatitzi la relació entre el model turístic i el problema de l’habitatge.
En primer lloc, Andrei QUINTIÁ, des del prisma del dret administratiu, ens parla de: «Pisos turísticos y gentrificación. La regulación de los alquileres vacacionales en la ciudad sostenible».
L’autor analitza el fenomen del lloguer turístic com a lloguer de curta durada i no amaga els seus beneficis, com l’eficiència en l’aprofitament dels espais, que fa la ciutat més sostenible, i la facilitat de revertir l’oferta, la qual cosa, en termes de sostenibilitat és també rellevant. Com externalitats del fenomen, s’analitza la conseqüència del desplaçament del residents cap a altres barriades i també l’especulació urbanística.
A continuació, trobam l’estudi de tota la regulació dels habitatges d’ús turístic, des d’una comparativa de grans ciutats estrangeres, fins al cas espanyol, centrant-se en una panoràmica de les legislacions administratives autonòmiques i municipals i en les resolucions judicials. Conclou suggerint regulacions generals d’alguns àmbits d’aquesta activitat, com un registre i una documentació mínima; i que tot el desenvolupament de la figura s’hagi d’encaixar sempre dins d’uns objectius superiors: aconseguir un creixement sostenible de l’oferta turística i una política d’habitatge basada en un model més humà.
En segon lloc, «¿Viviendas vacías y gente sin casa? La regulación de la vivienda vacía en la ley estatal» és el treball de l’arquitecta Raquel RODRÍGUEZ.
Just llegir el títol, i ja ens acompanya, com a fil musical durant tota la seva lectura, la banda sonora de la pel·lícula «Cerca de tu casa» (2016), especialment, amb la veu de Silvia Pérez Cruz, cantant aquella veritat que ens va avergonyir com a societat: «Es indecente y es indecente / Gente sin casa y casa sin gente».
Així, en aquest estudi, l’autora analitza en profunditat el tan polititzat concepte de «casa vacía» i presenta la funció social de la propietat com a eina per fer-hi front.
Ens introdueix dins el model anglès i francès i entra a analitzar les solucions que aporta al respecte la Llei 12/2023, d’habitatge (projecte de llei en aquell moment), considerant-la com un gran avanç, però limitat, ja que algunes comunitats autònomes han estat ja més agosarades. Acaba destacant que, amb la Llei, les administracions gaudiran d’un cens d’habitatges i proposa incidir en les mesures de seguiment, per poder rectificar les dades i controlar els efectes negatius en temps real.
En tercer lloc, «Regulación y control administrativo de la intermediación inmobiliaria en el alquiler y en la compraventa de viviendas», d’Elisa MOREU, és una investigació en matèria de dret administratiu en relació amb el contracte d’intermediació immobiliària. Ofereix una àmplia anàlisi de jurisprudència d’audiències i del Tribunal Suprem i evidencia la manca de protecció del consumidor davant les pràctiques abusives, especialment, en relació amb les comissions i en la «hoja de visitas».
L’autora, proposa analitzar el futur d’aquesta professió en un marc de digitalització, que s’harmonitzin les regulacions per tal d’evitar el descontrol professional i que es prengui consciència de la desprotecció real del consumidor espanyol, sobretot del cercador de lloguer, en relació amb l’assessorament i la manca d’informació veraç.
Finalment, Natalia CAICEDO, amb el títol «Los desahucios por impago de alquiler: propuestas para hacerles frente», entra en el tema de la transformació dels immobles, de bé d’ús de l’habitatge a bé d’inversió, la qual cosa ha augmentat l’especulació immobiliària i ha suposat un canvi en la situació dels llogaters, per als qui la regulació de desnonament és essencial.
L’autora aborda la situació des de la normativa internacional, amb la tasca del Comitè de Drets Econòmics, Socials i Culturals i del Parlament europeu. Entra després a analitzar la desprotecció enorme enfront a la qual va quedar el llogater amb la regulació del desnonament exprés (per la conjunció de les lleis 19/2009, de 23 de novembre, de mesures de foment i agilitació processal del lloguer i de l’eficiència energètica dels edificis; 37/2011, de 10 d’octubre, de mesures d’agilitació processal, i 5/2018, d’11 de juny, de modificació de la Llei 1/2000, de 7 de gener, d’enjudiciament civil, en relació amb l’ocupació il·legal d’habitatges). El resultat és ben visible: des de 2012, els desnonaments estan al voltant de 70.000 per any.
Així, el que s’observa és que tota la legislació s’enfoca en el foment de la perspectiva inversora, enfront a la residencial, de l’habitatge.
Davant aquest desert de protecció, la legislació autonòmica ha intentat combatre els desnonaments de persones vulnerables, especialment quan es tracta de lluitar contra els grans desnonadors (bancs i els seus fons d’inversió). També ho han fet els tribunals internacionals, amb els principis de proporcionalitat i de raonabilitat (del Tribunal Europeu de Drets Humans).
La conclusió principal de l’estudi és evidenciar que els intents de protecció de l’ordenament espanyol s’han centrat en l’adopció de mesures cautelars davant instancies internacionals i que aquestes són excepcionals i no solucionen el problema espanyol, focalitzat en el fet que la discussió jurídica se situa en qüestions d’impagament del lloguer i no s’habilita un espai processal que permeti la valoració de les conseqüències després de l’ordre de desnonament, la situació de risc habitacional o l’apujada de preus.
IV
En definitiva, els nou treballs que donen forma a aquest llibre són, molt més enllà del que inicialment s’espera, pel reclam publicitari del títol conjunt, aportacions exhaustives, amb gran maneig de bibliografia i de dades macroeconòmiques i legislatives, impossibles de fer-les justícia en aquesta breu ressenya.
És una obra de lectura molt recomanable pels convençuts que l’habitatge és, per damunt de tot, un bé imprescindible per poder fer efectius drets humans, ja que gaudiran de les seves conviccions; i també molt recomanable per als qui encara hi tenen algun dubte, ja que trobaran raons de pes per decantar-se cap a la part de la balança de la humanització, enfront a la de la inversió.