ACTIVITAT REGISTRAL

Resolucions de la Direcció General dels Registres i del Notariat (gener-novembre, 2002)

Antoni Canals Prats Registrador de la Propietat

1. RESOLUCIÓN DE 14 DE DICIEMBRE DE 2001 (BOE 30/1/2002). Adjudicación no firme por apelación.

Resumen de los hechos: Se presenta en el Registro testimonio de un auto de adjudi­cación dictado en procedimiento judicial sumario y mandamiento para la cancelación de la hipoteca del actor y de las cargas posteriores a la expedición de certificación de cargas prevenida en el art. 131, regla 4, junto con testimonio de otro auto resolviendo desesti- matoriamente recurso de reposición contra el primero, que se recurrió en apelación admi­tiéndose por la Audiencia en un solo efecto. En los testimonios expresados se dice que ambas resoluciones no son firmes por haberse interpuesto y admitido apelación en un solo efecto. No se inscriben ambos documentos por no ser firmes dichas resoluciones que con­tienen, en aplicación del art. 174.3 del Reglamento Hipotecario.

Fundamentación jurídica: Conforme a los arts. 3 y 82 de la Ley Hipotecaria y 174.3 del Reglamento para su ejecución, las Inscripciones hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán, a falta de consentimiento del titular reglstral, sino por sentencia firme. La firmeza de los asientos regístrales está bajo la salvaguarda de los tribunales y sólo pue­den ser rectificados en virtud de pronunciamientos firmes. Lo que ahora debe examinarse es si actos judiciales pendientes de pronunciamiento firme, pueden causar asientos defini­tivos en el Registro, como son las inscripciones y cancelaciones planteadas en el presente caso, pues una vez practicados entran en su favor el bloque de principios hipotecarios de los arts. 1, 20, 34, 38 y 97 de la Ley Hipotecaria.

Teniendo en cuenta que las sentencias firmes dictadas en rebeldía sólo pueden ser obje­to de anotación preventiva (art. 787 LEC de 1881); que aunque las resoluciones presenta­das no son propiamente sentencias, sino autos, por su índole -adjudicación del dominio y purga de cargas- afectan sin embargo a derechos reales inscritos; que es doctrina de este Centro Directivo que las resoluciones judiciales dictadas en ejecuciones provisionales de sentencias no firmes pueden acceder al registro pero sólo por via de anotación preventi­va; que así lo dispone el art. 524 de la LEC de 7 de enero del 2000 y que la Integración de todas estas normas debe ser interpretada con arreglo a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, no dejan duda de una aplicación analógica a las resoluciones judiciales que no consistan en sentencias, lleva a la conclusión de no poder cerrar el Registro a estos pronunciamientos de los autos apelados a un sólo efecto, eso sí, a través de un asiento provisional como es la anotación preventiva.

Comentario: La problemática que presenta la práctica de inscripciones o anotaciones fundadas en resoluciones no firmes, es que, una vez practicadas, si aparece un tercero hipotecario, sus efectos quedan consolidados, aunque se revoque la resolución no firme. Esta resolución dictada una vez entrada en vigor la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, pero sobre un caso regido por la antigua, tiene la virtualidad de ser el punto de unión doctrinal entre ambas. Efectivamente reconoce la doctrina anterior a la LEC 2000, que posibilitó la práctica de las anotaciones preventivas para resoluciones no firmes; y confirma esta doc­trina que recogió el art. 524 LEC en formulación actual Sólo cabe apostillar, que para la práctica del asiento provisional de anotación preventiva es preciso que así se solicite en el mandamiento de cancelación, no sólo por el carácter rogado de los asientos regístrales, sino además por consistir en un asiento no ordinario ni productor de los efectos genera­les del sistema hipotecario, lo cual requiere un especial conocimiento y consentimiento por parte del solicitante.

1. RESOLUCIÓN DE 26 DE NOVIEMBRE DE 2001. Derecho de reversión de bienes expropiados. Posibilidad de su inscripción.

Resumen de los hechos: Se presenta una resolución administrativa mediante la cual se reconoce por la Administración la existencia de un derecho de reversión a favor de los here­deros del titular registral que fue expropiado y una escritura pública mediante la cual los expresados herederos transmiten su derecho a terceras personas. Se deniega su inscripción por tratarse de una resolución administrativa en trámite de un procedimiento de reversión, sin que se produzca la transmisión del dominio exigida por el art. 2 de la Ley Hipotecaria.

Fundamentación jurídica: El derecho de reversión surge cuando se dan los tres supuestos de hecho del art. 54.1 de la Ley de Expropiación Forzosa, en consecuencia tal derecho no podrá inscribirse mientras no se acredite dicho cumplimiento. Normalmente la cualidad de expropiado consta en el Registro de manera implícita, pues en la inscripción de la expropiación consta la persona del anterior titular, contra el que se dirigió el expe­diente. Ahora bien, iegalmente está reconocida la posibilidad de transmisión de tal cuali­dad, puesto que el derecho de reversión se reconoce a favor del expropiado y de sus cau- sahabientes (arts. 54 LEF), por lo que los derechos que atribuye tal cualidad son perfecta­mente inscribibles por gozar de la inmediatividad y eficacia «erga omnes» de todo dere­cho real. Pero para inscribir tales derechos han de concurrir todos los requisitos legales, y esencialmente, los de documentación pública y tracto sucesivo. También los requisitos establecidos por la normativa fiscal.

En consecuencia son tres los hitos del “¡ter» de la reversión que pueden tener acceso al registro: la cualidad de expropiado, la existencia del derecho de reversión declarada por la Administración o por los Tribunales de Justicia y la consumación del derecho de reversión mediante la transferencia del derecho de propiedad al reversionista. Nada obsta, recono­cida la inscribibilidad del primero y el último paso de tal procedimiento, a la inscripción del segundo, que es análogo a un derecho real de adquisición, oponible a terceros, transmi­sible y perfectamente digno de protección registral.

Comentario: Por primera vez se pronuncia la Dirección general sobre la inscribibilidad del derecho de reversión reconocido en la Ley de Expropiación Forzosa. En cualquier caso omite profundizar en una serie de cuestiones doctrinales condicionantes del fallo, como

son el carácter eventual, condicional o futuro del derecho de reversión; su transmisibilidad o lo que es lo mismo, su separación del concepto de persona o titular expropiado y el titu­lar del derecho de reversión y por último el bloqueo en la disposición del bien expropiado que se produce a consecuencia del carácter de dominio o titularidad pública en que se convierte a consecuencia de la expropiación.

1. RESOLUCIÓN DE 10 DE JUNIO DE 2002 (BOE 23/7/2002). Efectos sobre las ven­tas de las anotaciones preventivas de dominio público marítimo terrestre.

Resumen de los hechos: Se debate en el presente recurso si la existencia sobre deter­minada finca de una anotación preventiva de las previstas en el art. 29.2.a) del reglamen­to de Costas, relativa a sentencia de aprobación del deslinde de la zona marítimo terres­tre, impide la inscripción de la venta de dicha finca por quien aparece como titular regis­tral antes de dicho deslinde, habida cuenta que, cuando se presenta a inscripción ha trans­currido con creces el plazo del año contado desde la notificación por el registrador de aquella anotación, previsto en el apartado c) del citado artículo.

Fundamentación jurídica: Ciertamente la anotación cuestionada recoge un pro­nunciamiento dominical incompatible con el del otorgante del documento calificado (cfr. arts. 11 y ss. de la Ley de Costas, en especial, art. 13.1 y disposición transitoria 2^a,3). Ahora bien: Si se tiene en cuenta que se trata de un pronunciamiento recaído en trámite meramente administrativo que contradice asientos regístrales que están bajo la salvaguarda de los tribunales (art. 1 de la Ley Hipotecaria), y que invierte, a favor de la Administración, la carga de la iniciativa procesal dirigida al mantenimien­to de tales asientos, (por cuya razón, el art. 29 del Reglamento de Costas, sobre la base de la delegación legislativa del art. 13 de la Ley de Costas, establece esta fase intermedia o provisional en la eficacia rectificadora registral de la aprobación del des­linde); y si se considera que los derechos objeto de anotación son, como regla, ena­jenables, sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se practicó la anotación (cfr. art. 71 de la Ley Hipotecaria), habrá de concluirse en la inscribibilidad de la ena­jenación calificada, sin perjuicio, claro está, de la prevalencia de la anotación pree­xistente, que comportará la sujeción de aquella inscripción a las consecuencias inhe­rentes a la definitiva rectificación registral que tal anotación anuncia.

Comentarlo: Esta resolución flexibiliza la interpretación de los efectos de la anotación preventiva de deslinde, a favor del tráfico jurídico y de sus inscribibilidad, pero sin mermar la eficacia de la misma, aplicando la doctrina del art. 71 de la Ley Hipotecaria, al disponer que los bienes inmuebles yo derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación. Todo ello sin entrar, en la corrección del art. 35 del Reglamento de Costas, con normas de supe­rior rango que evidentemente queda fuera del ámbito de este recurso gubernativo.

1. RESOLUCIÓN DE 27 DE MAYO DE 2002 (BOE 9/7/2002). Parcelación. Licencia por silencio positivo.

Resumen de los hechos: La única cuestión debatida en el presente recurso es la de si puede entenderse suficientemente acreditada, a efectos regístrales, la obtención por silen­cio positivo de licencia de parcelación, cuando a la escritura correspondiente se aporta ejemplar de la solicitud de la licencia presentada en el Ayuntamiento correspondiente, el 18 de julio de 2001 y notificación de la resolución desestimatoria del Ayuntamiento adop­tada el 22 de octubre de 2001, con fecha de salida de 25 de octubre de 2001.

Fundamentación jurídica: Si se tiene en cuenta:

1. Que la normativa aplicable al caso concreto confirma la aplicación del silencio positivo a las solicitudes de licencia de parcelación, transcurridos tres meses desde la formulación de la petición sin que haya recaído resolución expresa;
2. Que el carácter categórico del art. 43.5 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, al hacer plena­mente eficaces los actos de la administración producidos por silencio administrativo;
3. Que la constancia en el duplicado de la solicitud aportada del sello de entrada en el Ayuntamiento correspondiente, con la fecha en que ello se produjo, acredita fehacientemente la fecha a partir de la cual empieza el cómputo del plazo para resolver (cfr. arts. 35-c), 38-3 y 46 de la Ley de Administraciones Públicas).
4. Que la notificación de la resolución desestimatoria del Ayuntamiento corres­pondiente tiene inequívoco carácter de documento público y, por tanto, acredita “erga omnes» el contenido y la fecha del acto administrativo notificado (cfr. arts. 46 y 58 LRJAP);
5. Que la existencia de esta resolución administrativa desestimatoria, al estar dic­tada fuera de plazo, confirma de manera incuestionable la estimación por silencio positivo de la solicitud, estimación que ya impedirá la posterior resolución denega­toria (art. 43-4 LRJAP);
6. Que el certificado del acto administrativo presunto no es el medio exclusivo, sino uno más de los que pueden utilizarse para la acreditación de aquél (art. 43-5 LRJAP);
7. Que si hubiera habido suspensión del plazo a resolver (cfr. art. 42-5 y 6 LRJAP), ésta hubiera debido reflejarse en la resolución expresa denegatoria, pues, actúa como presupuesto de validez de la misma;

Todo ello, permite la inscripción de la parcelación solicitada, fundada en una licencia dada por silencio administrativo positivo.

Comentario: También esta resolución es pionera en el reconocimiento del silencio administrativo positivo en las licencias de parcelación o división o segregación de terrenos, a efectos de la inscripción de las mismas. Efectivamente el art. 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarlas al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecarla sobre Inscripción de actos de natura­leza urbanística, exige para la Inscripción de división o segregación de terrenos que se acre­dite el otorgamiento de la licencia que estuviera prevista en la legislación urbanística apli­cable, o la declaración de su innecesidad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento. La Dirección General, en el presente recurso, admite que la licencia expresa que exige el citado precepto, puede suplirse por su otorgamiento presunto mediante la técnica del silencio positivo.

1. RESOLUCIÓN DE 28 DE ABRIL DE 2002 (BOE 26/6/2002) Anotación preventiva de demanda de exceso de edificación.

Resumen de los hechos: En autos de menor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia, se solicita por la actora que en su día se dicte sentencia en la que se estime la demanda con los siguientes pronunciamientos: a) se declare que lo construi­do en exceso e indebidamente por la demandada sobre la finca registral número 1678, Inscrita a nombre de la actora, lo ha sido con mala fe; b) se le condene a demoler dicha construcción; c) se declare que la extralimitación una vez demolida debe retranquear­se hasta los límites que determine el plan parcial; y d) se declare que procede la acción rectificadora del registro del art. 40 de la Ley Hipotecarla, en relación con la finca regis­tral número 2958, practicando las Inscripciones y rectificaciones que sean procedentes para dejar la finca de la actora con la descripción, superficie y linderos que inicialmen- te contaban en ella.

Fundamentación jurídica: La Dirección General posibilita esta anotación por cuanto el art. 42.1 de la Ley Hipotecarla ha de Interpretarse en el sentido de entender Incluidas en su ámbito de aplicación todas aquellas demandas que, de prosperar, producirían una alte­ración de la situación jurídica que el Registro publica, a fin de garantizar en el asiento regis­tral la efectividad del pronunciamiento judicial que en su día se dicte, por lo que es indu­dable la transcendencia registral de la demanda Interpuesta en cuanto se refiere a la deli­mitación de las fincas afectadas (arts. 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario).

Comentario: Novedosa resolución, donde por primera vez se admite una anotación de demanda de extralimitación de edificación sobre suelo de propiedad ajena y vecina. Sin embargo, parece que tendrían que observarse dos cuestiones para practicarla: primero, que la obra que debe reducirse esté declarada e inscrita en el registro de la finca del demandado; segundo, que se describa la rectificación de obra solicitada (superficie, linde­ros, envergadura,…). Aún así, al tratarse de datos de hecho, parece que la fe pública no los alcanzaría, aun en el caso de no anotarse la demandada y transmitirse la finca del pre­dio del demandado a un tercero.

1. RESOLUCIÓN DE 24 DE MAYO DE 2002 (BOE 9/7/2000) Anulación del contrato.

Resumen de los hechos: Se debate en el presente recurso sobre la inscripción de un negocio por el que los otorgantes dejan sin efecto un contrato de donación que habían celebrado previamente, recuperando el originario donante la propiedad de la finca dona­da, de la que «se hace entrega en este acto, a la en su día donataria» obligándose aquél «a reintegrar a ésta todos los gastos ocasionados con motivo de la donación realizada en su día». La inscripción se deniega porque la donación no puede dejarse sin efecto por el previo acuerdo de las partes.

Fundamentación jurídica: Perfeccionada la donación, produce sus efectos, entre ellos la transmisión del dominio de la casa donada a favor del donatario (art. 609 Código Civil), y que los otorgantes no pueden después convenir con alcance «erga omnes» que dichos efectos se tengan por no producidos. Más nada obsta que aquéllos, mediante un nuevo negocio jurídico que cumpla con las exigencias legales de validez y eficacia (cfr. 1295, 609 Ce), puedan provocar el restablecimiento de la titularidad preexistente, sin perjuicio de las consecuencias jurídicas operadas en la fase Intermedia (o, incluso convenir que en el ámbi­to restringido de las relaciones personales entre ellos, se opere como si la donación no hubiera llegado a existir).

Comentarlo: Los contratos quedan sin efecto por su anulación, revocación, resolución o por mutuo acuerdo llamado mutuo disenso. Para el primer caso, en principio se requie­re una sentencia judicial que reconozca la nulidad y para los casos de mutuo disenso, se requiere que los efectos del contrato estén vivos y aún queden obligaciones pendientes, como es el ámbito propio de los contratos de tracto sucesivo. Pero consumado un con­trato, sólo cabe uno nuevo de efectos contrarios para restablecer la situación anterior. La nulidad por motivos de oportunidad y no de legalidad no esté ni ha sido nunca reconoci­da en el derecho civil.

En el presente caso, la resolución aplica la doctrina correcta, por cuanto, ni la donación es propiamente un contrato, sino un acto ya consumado plenamente en sus efectos y sin que queden pendientes de cumplimiento o realización.