ACTIVITAT REGISTRAL

Resolucions de la Direcció General dels Registres i del Notariat (desembre 2002 – juliol 2003)

Antoni Canals Prats Registrador de la Propietat

1. RESOLUCIÓN DE 20 DE MAYO DE 2003. Inscripción de compraventa por testimo­nio de acto de conciliación. La concordancia del titulo material y el titulo formal.

Resumen de los hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad testimonio expe­dido por el Secretario Judicial relativo a un acto de conciliación entre concillante y conc­hada, por el que se manifiesta que ésta vende al primero que compra una determinada finca. Se deniega su inscripción por no estar consignado este acto en escritura pública de acuerdo con el art. 3 Lh y concordantes del reglamento.

Fundamentación Jurídica. «Uno de los principios básicos de nuestro sistema regis- tral es el llamado principio de legalidad, que, por la especial transcendencia de los efec­tos derivados de los asientos del Registro (que gozan erga omnes de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional de los arts. 1 y 38 Lh), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a calificación y así el art. 3 Lh establece la exigencia de documento público o auténtico para su ins­cripción.

Ciertamente según los arts. 1216 del Código Civil y 317.1 LEC («a efectos de prueba en el proceso», precisa este último precepto), son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especies expidan los Secretarios Judiciales y harán prueba plena del hecho o acto que documentan y de la fecha en que se produce esta documentación. Pero también es cierto, según reiterada doctrina de esta Dirección General, que al exigir el art. 3 Lh para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública ejecutoria o documento auténtico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los pro­pios del acto o contrato que haya de inscribirse, de modo que la doctrina y preceptos hipo­tecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible. Concretamente para apreciar el valor y los efectos del convenio hecho en un acto de conciliación ha de anali­zarse cuál es la verdadera naturaleza de dicho acto, que en nuestra legislación procesal constituye una actuación de carácter preliminar que debe intentarse en general para poder entablar el juicio declarativo, cuyos efectos determina el art. 476 LEC de 1881 (vigente, según la disposición única, apartado 1.2^a de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil), al prescribir que lo convenido por las partes en acto de conciliación se llevará a efecto por los trámites de la ejecución de sentencias dictadas en juicio verbal, y en los demás casos tendrá el valor y eficacia de un convenio consignado en documento público y solemne; si bien ello no significa que sea título inscribible, ya que el acuerdo entre los interesados no es, fundamentalmente, más que un acuerdo entre partes y los

convenios conciliatorios no tienen las garantías de las resoluciones judiciales rii de las tran­sacciones u otros contratos autorizados por Notario».

Comentario: En esta resolución se plantea la cuestión de la instrumentación formal de los títulos materiales de adquisición o extinción de derechos. Y es que, como señala SANCHO REBULLIDA en su «Derecho Inmobiliario Registra!», la enumeración de títulos for­males del art. 3 Lh no es indistinta: cada titulo materia debe ingresar en el Registro a tra­vés del título formal que le asigne la respectiva ley reguladora de la forma pública del acto. I a resolución que comentamos confirma totalmente este criterio, en un caso de un ac ta de conciliación que se aprovecha instrumentalmente para otorgar indebidamente una venta.

1. RESOLUCIÓN DE 13 DE MAYO DE 2003. Extralimitación de las funciones del con­tador partidor al distribuir una herencia a favor de un heredero, prelegatario con­dicional, con imposición de la obligación de pagar en metálico sus derechos a los restantes coherederos.

Resumen de los hechos: Un causante falleció el 11 de octubre de 1998, bajo testa­mento en que dispuso un legado a favor de su esposa de la cuota viudal usufructuaria que le correspondiera, legó a su hija los tercios de libre disposición y mejora, si hubiera asisti­do al testador y su esposa hasta el fallecimiento de ambos, prestándoles lo necesario para su sustento, habitación, vestido y asistencia médica en el domicilio del legatario o en esta­blecimiento…; y en el remanente instituyó herederos a sus cuatro hijos por partes iguales.

El 25 de marzo de 1999, mediante escritura pública, practicaron la partición el cónyuge viudo y los dos comisarios contadores partidores que inventariaron y valuaron los bienes, fijando los haberes de los interesados y adjudicaron la única finca inventariada en usu­fructo de una tercera parte indivisa al cónyuge viudo en pago de su cuota viudal legiti­maria y el resto, o lo que es lo mismo, la correlativa nuda propiedad de esta tercera parte y el pleno dominio de las dos terceras partes indivisas restantes a uno de los herederos, prelegatario condicional de los tercios de mejora y libre disposición e imponiéndole la obli­gación de pagar en metálico sus derechos a los restantes coherederos, todos ellos legiti­marios del causante.

Presentada al Registro competente fue suspendida la inscripción por no haber sido rati­ficada la partición por todos los hijos y descendientes del testador, ratificación que sería necesaria para convalidar el defecto de facultades del contador partidor, al no haber sido autorizado por dicho testador a adjudicar los bienes hereditarios a alguno de los hijos y descendientes con obligación de pago en metálico de la porción hereditaria de los demás legitimarios, conforme a lo dispuesto en los arts. 843 Ce y 80.2.b del Reglamento Hipotecario, y no tratarse de un supuesto de finca indivisible del art. 1062 Ce.

Fundamentación jurídica: «La asignación de todos los bienes de la herencia a uno de los interesados imponiéndole la obligación de pagar los derechos correspondientes a los otros interesados en metálico, supone transformar los derechos de éstos, que de cotitula­res de la masa hereditaria con cargo a la que, previa liquidación, han de satisfacerse sus derechos, pasan a ser titulares de un derecho de crédito frente a otro de los partícipes. Y ello implica un acto de disposición admisible en el caso de ser los interesados con faculta­des de libre disposición de sus bienes los que lo convinieran (cfr. art. 1058 CC), pero que no puede entenderse comprendida entre las de partir que al contador partidor le vienen asignadas por la ley en su condición de tal. Otro tanto cabría decir del derecho de los legi­timarios, intangible no sólo en el aspecto cuantitativo sino también cuantitativo que no puede el contador partidor cambiar por un crédito frente a los herederos so pena de des­virtuarlo completamente, algo que el legislador ni tan siquiera permite en el caso de que el testador lo imponga o autorice (cfr. art. 841) si no es con consentimiento de los afecta­dos o aprobación judicial (art. 843), amén del necesario respeto de otra serie de garantías como los plazos preelusivos de todo el proceso de partición y pago».

Comentario: Esta resolución confirma la doctrina tradicional sobre las facultades de los contadores-partidores que, basada en la literalidad del art 1057 Ce que autoriza al tes­tador a delegar «la simple facultad de hacer la partición» no permite al contador parti­dor excederse de las simples facultades distributivas, lo que ocurre en el presente caso al adjudicar a un interesado en la herencia bienes por encima de su participación en el cau­dal, trasformando los derechos de los perjudicados en simples créditos contra el adjudica­tario. Este acto excede de la simple distribución de bienes, tomando el carácter efe dispo­sitivo y no partitivo, por lo que acertadamente en esta resolución se le niega a los conta­dores las facultades pertinentes para este acto y se niega la validez de tal adjudicación

1. RESOLUCIONES DE 9, 10 y 13 DE DICIEMBRE DE 2002. Ejercicio de derecho de retracto por la Administración Pública.

Resumen de los hechos: Por escritura otorgada el día 28 de jumo de 1999, los pro­pietarios de una finca, sita en término municipal de Pozo Alcón, proceden a su venta. Con fecha 14 de julio de 1999, la Consejería andaluza de Medio Ambiente tuvo conocimiento de la venta de la finca, la cual se encuentra dentro de los límites del Parque Natural de Cazorla, Segura y las Villas. Por Resolución de 2 de diciembre de 1999 se acuerda la adqui­sición de dicha finca, en virtud del ejercicio del derecho de retracto, al amparo de ia Ley 4/1989, de 27 de marzo, de Conservación de los Espacios Naturales y de la Flora y Fauna Silvestres (art. 10.3) y de la Ley 2/1989, de 18 de julio, que aprueba el inventario de espa­cios naturales protegidos de Andalucía, que se remite en su artículo 24 a la Ley estatal.

El 10 de octubre de 2000 se extiende acta de ocupación y se consigna la cantidad correspondiente en la Caja de Depósitos a disposición de la parte compradora.

Presentados los anteriores documentos en el Registro de la Propiedad, fue rechazada su inscripción por no constar el consentimiento de los titulares regístrales (parte compradora en la citada escritura de venta), o bien suplido dicho consentimiento mediante la corres­pondiente resolución judicial instada en juicio declarativo ordinario.

Fundamentación jurídica: «El hecho de que un derecho de retracto tenga su origen en una norma administrativa, como es el que aquí se ejercita, no trae como consecuencia obli­gada que pueda ejercitarse mediante un procedimiento meramente administrativo, pues, como ha dicho el Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 10 de junio de 1988), a efectos de competencia atribuible a la jurisdicción civil y a la jurisdicción contencioso-admimstrativa, deben distinguirse los llamados «actos de la Administración» de los «actos administrativos» pues, sentado que sólo estos últimos son susceptibles de la vía administrativa, dicha califi­cación la merecen solamente aquellos actos que, junto al requisito de emanar de la Administración Pública, como consecuencia de un actuar de ésta con facultad de ¡mperium o en el ejercicio de una potestad que sólo ostentaría como persona jurídico-pública. y no como persona jurídica-privada, pues cuando la Administración contiende con el particular sobre cuestiones atributivas de propiedad sobre un bien originariamente privado, sin base en el ejercicio de facultades de expropiación forzosa, y concretamente, en relación a la titu­laridad, adquisición y contenido de la propiedad y demás derechos reales, deberá ser resuel­to por el Juez ordinario, como consecuencia del principio secular básico en Derecho admi­nistrativo de atribuirse a la jurisdicción ordinaria la defensa del administrado frente a la inje­rencia sobre bienes de su propiedad, salvo cuando se ejerciten potestades administrativas, que inexcusablemente tienen que venir atribuidas mediante norma con rango de ley, de tal manera que, cuando -como en el presente caso- esta atribución no se produce, y la Administración actúa en relaciones de Derecho privado, como es en la adquisición de bie­nes de tal índole, el control de esta situación administrativa debe quedar reservada a los tri­bunales ordinarios, cuestión que, además, viene reforzada al establecerse en el art. 249.7 LEC que las acciones de ejercicio del derecho de retracto de cualquier tipo deben ventilar­se en |uicio declarativo ordinario».

Comentario: La Dirección general en esta resolución distingue entre los actos de la Administración y los actos administrativos. Los primeros son un género más amplio que los segundos y se rigen por el Derecho aplicable al acto en cuestión, sea público o privado, mientras los segundos se rigen exclusivamente por el Derecho Administrativo y son clara consecuencia del ¡mperium de los entes públicos. Pues bien, el ejercicio de un derecho de retracto lo define como acto de la Administración sujeto al Derecho Privado, aunque este derecho sea reconocido en una ley administrativa.

Para la defensa de esta tesis, la resolución podría haberse acogido a la doctrina de los actos separables que, como es sabido, distingue entre el otorgamiento del acto que queda sujeto al Derecho privado, de todos los requisitos, condiciones y actos previos para la for­mación de la voluntad en condiciones de legalidad del ente administrativo que queda suje­ta al Derecho administrativo.

1. RESOLUCIÓN DE 16 DE MAYO DE 2003. Declaración de obra nueva y constitu­ción de propiedad horizontal previas a la entrega de legados.

Resumen de los hechos: Se presenta escritura en la que, al objeto de entregar deter­minado legado de cierto piso ordenado por el causante, todos los herederos de éste declaran la obra nueva que dicho titular realizó durante los años 1957 y 1958, junto con su esposa, y constituyen el edificio, en régimen de propiedad horizontal, adjudicando el piso legado a los legatarios. Se deniega su inscripción por no determinarse los titulares de la obra nueva ni de las entidades hipotecarias surgidas de la división horizontal, por exigencia del art. 9.4 Lh y 51 y 54 Rh, que exigen la constancia de la persona a cuyo favor debe inscribirse el derecho y, en caso de ser varios, la proporción o cuota de cada comunero o partícipe.

Fundamentación jurídica: «La exigencia formal de titularidad debe cohonestarse con la libertad que tienen los herederos para, primeramente entregar los legados y dejar para un momento posterior la partición. La dificultad que encuentra el Registrador para reali­zar las correspondientes inscripciones puede obviarse fácilmente inscribiendo la obra nueva y los pisos no entregados, a favor de la comunidad hereditaria surgida por el falle­cimiento del causante, sin que, por la especial naturaleza de dicha comunidad, hayan de reflejarse participaciones proindiviso de los herederos en cada bien concreto».

Comentario: Esta resolución plantea una cuestión que se suscita a menudo, a raíz sobre todo del proceso edificatorio y su división por departamentos. Efectivamente, los testado­res a la hora de otorgar testamento han transformado previamente terrenos, solares… en edificaciones, que sin embargo no han declarado ni departamentalizado, y en cambio ya disponen mortis causa de dichos elementos, o partes que aún no tienen la autonomía de fincas en el tráfico jurídico. Esto obliga a que los herederos, a la muerte del testador, tie­nen que, como acto previo a su adjudicación o entrega, otorgar los títulos adecuados según el Derecho vigente para convertirlos en fincas independientes.

La naturaleza de estos actos previos no es sencilla y se plantea quién deben ser los titu­lares de estos derechos. Tradicionalmente aparecen dos corrientes: considerar que perte­necen a los causantes e inscribirlos a su lavor, que es la orientación clásica; y la más moder­na, de su inscripción a favor de los interesados en la sucesión, sin atribución de cuotas y

como herencia yacente o indivisa o en comunidad hereditaria. Esta última opción es la que sigue esta Resolución.

Aún asi, deben tenerse en cuenta: primero, que en situación de herencia yacente no se encuentra la herencia porque consta la aceptación previa de los herederos; segundo, que el régimen de comunidad hereditaria no permite su acceso por medio de inscripción en el Registro sino sólo por vía de anotación preventiva (art. 46 Lh); y que la impugnación pos­terior con éxito (Je la correspondiente adjudicación o entrega, y su subsiguiente cancela­ción, dejaría la titularidad de la finca publicada en un asiento instrumental y formalmente improcedente y sin una titularidad definida ni concretada. Todas estas cuestiones no se abordan en el presente recurso.