ACTIVITAT REGISTRAL

Resolucions de la Direcció General dels Registres i del Notariat (octubre 2004 – setembre 2005)

Antoni Canals Prats Registrador de la Propietat

1. RESOLUCIÓ DE 26 DE NOVEMBRE DE 2004. PARTICIÓ HEREDITÀRIA PER COMPTADOR PARTIDOR. APLICACIÓ DE LART. 1061 CC.

Resum dels fets: per defundó del Sr. V.R. va quedar validat el seu testament, en el qual, a més d’altres disposicions, després d’ordenar uns prellegats, institueix hereus per parts iguals els seus dos fills i els dos néts d’un fill premort (aquests últims per estirps) i nomena marmessors comptadors partidors els Srs. D.T.T. i P.G.M., «solidàriament, amb totes les facultats i l’específica del lliurament de llegats i amb pròrroga legal per deu anys».

Aquests marmessors comptadors, per escriptura atorgada el dia 29 d’agost de 2003, procediren a formalitzar les operacions de partició on, a més de l’adjudicació en pagament dels legats en la forma ordenada pel testador, liquiden l’herència, adjudicant dinou finques entre els dos fills del testador i determinades quantitats en metàl·lic als dos néts.

Presentada còpia en el Registre és denegada en aplicació de l’art. 1061 CC, que orde­na guardar la possible igualtat, fent lots o adjudicant béns a cadascun dels hereus de la mateixa naturalesa, qualitat o espècie, atès que no es donen cap de les excepcions previs­tes en l’art. 1062 CC. No es donen tampoc els requisits de l’art. 841 CC que, per al paga­ment en metàl·lic de la quota hereditària, exigeix que sigui disposada pel testador o comp­tador expressament autoritzat per aquell, i això no es dóna en el cas present.

Fonamentació jurídica: Com ha dit aquest Centre directiu (cfr. Resolució de 2 de desembre de 1964), en principi el comptador partidor, sempre que sigui possible, ha de seguir el principi d’igualtat de l’art. 1061 CC. La doctrina més autoritzada estima que, si bé és cert que el precepte esmentat no imposa una igualtat matemàtica absoluta, ni la par­ticipació de cada hereu en tots i cada un dels béns de l’herència, tampoc pot exagerar-se l’anomenada relativitat d’aquest article. El precepte és efectivament facultatiu per a les participacions realitzades pel testador o pels hereus majors d’edat, però no tant per a les realitzades pel comptador partidor sense facultats especials (com ocorre en aquest supò­sit), com ho demostra l’excepció establerta en l’art. 1062. En aquest sentit l’ha entès part de la jurisprudència del Tribunal Suprem (vid. Sentència de 14 de juny de 1957) en estimar que la partició ha de ser presidida per un criteri d’estricta equitat, la qual, evidentment, no es respecta quan s’adjudiquen tots els béns a dos hereus, i als altres dos exclusivament diners en metàl·lic.

Comentari: aquí es planteja una qüestió clàssica en el dret de successions, que és l’ex­tensió de les facultats del comptador partidor. En aquest cas, el comptador partidor adju­dica tots els béns als hereus fills del testador i lliura metàl·lic als seus néts que succeeixen en representació del seu pare premort.

La Direcció General aposta pel criteri d’equitat i d’homogeneïtat de lots de l’art. 1061 del Codi Civil. Efectivament, obliga el comptador partidor sense facultats especials ator-

gades peí testador a practicar lots homogenis que, sempre que sigui possible, incloguin proporcionalment béns de la mateixa naturalesa, espècie i qualitat dels que hi hagués en el cabal. Així es compleix el criteri d’equitat objectiva en la partició que s’eleva a límit de validesa d’aquesta.

1. RESOLUCIÓ DE 3 DE GENER DE 2005. BÉ PATRIMONIAL MUNICIPAL. ALIENACIÓ DIRECTA DAQUEST.

Resum dels fets: amb data 12 de juliol de 2004, es presentà al Registre de Yeste, per la mercantil Projecdones Inmobiliarias Urbasa, SL., escriptura d’alienació directa d’un bé patrimonial que pertanyia a l’Ajuntament d’Eix de la Serra, adquirit per l’entitat presenta­dora. La inscripció és denegada perquè s’ha procedit a alienar directament la finca la ins­cripció de la qual se sol·licita, que és un bé municipal de naturalesa patrimonial, que només pot alienar-se per subhasta pública. No té tampoc la naturalesa de parcel·la sobrant. Tot això de conformitat amb l’art. 80 del Reial decret legislatiu 781/1986, art. 112.2 del Reial decret 172/1986, sentències del Tribunal Suprem de 28 de febrer de 1997 i de 5 de març de 1997, i Resolució de la Direcció General dels Registres i del Notariat de 9 de setembre de 2000.

Fonamentació jurídica: el Reial decret legislatiu 781/1986 de 18 de abril, que aprovà el text refós de les disposicions legals vigents en matèria de règim local, estableix en l’art. 80 que l’alienació de béns patrimonials només es pot realitzar per subhasta o permuta. Per si de cas, cal assenyalar que l’article 112, paràgraf segon, del Reial decret legislatiu 1372/1986, de 13 de juny, pel qual s’aprova el Reglament de béns de les entitats locals, determina que no serà necessària subhasta en els casos d’alienació de béns patrimonials mitjançant permuta -en condicions determinants. Per això, la subhasta pública és la regla general en matèria d’alienació dels béns de les corporacions locals i la circumstància d’ha­ver quedat deserta la subhasta no està prevista en les normes com a excepció a la regla general.

La finalitat d’aquestes normes no és altra que salvaguardar la publicitat, competència i la lliure concurrència que ha de regir en la contractació amb les administracions públi­ques.

Comentari: aquesta Resolució planteja la qüestió de la discrecionalitat o no dels pro­cediments d’alienació de béns de les administracions públiques. Més clar, declara l’absèn­cia total de discrecionalitat per elegir el procediment de venda directa si no incorre en els casos assenyalats taxativament per la legislació. En aquest cas, en no tenir caràcter de sobrant la parcel·la en qüestió, no es dóna l’excepció prevista, per la qual cosa és obli-

gatòria la seva venda en subhasta pública. Per això, la societat mercantil que pretén la ins­cripció de l’immoble per alienació directa havia d’haver concorregut a la subhasta anun­ciada, de manera que en quedar deserta només és procedent convocar-ne una altra.

1. RESOLUCIÓ DE ¡4 DE GENER DE 2005. TESTIMONI DE L’ACTE D’ADJUDICACIÓ PRESENTAT UNA VEGADA CADUCADA L’ANOTACIÓ DE L’EM­BARGAMENT DERIVADA DE L’EXECUCIÓ. IMPROCEDÈNCIA DE LA CANCEL·LACIÓ DE LES CÀRREGUES POSTERIORS.

Resum dels fets: el 13 de maig de 2004 es va presentar un manament expedit pel Jutjat d’Instrucció núm. 1 de Castelló, en el qual s’ordenava la cancel·lació de les anota­cions i inscripcions efectuades amb posterioritat a l’anotació preventiva d’embargament corresponent i que es procedís a la inscripció de la transmissió efectuada a favor de l’ac- tora. Aquest manament prové, segons el Registre, del procediment executiu 137/90 del mateix Jutjat, i que va provocar l’anotació lletra A.

Aquest manament fou qualificat negativament a partir de la base que aquestes ano­tacions estaven caducades i fins i tot alguna cancel·lada en virtut de manament de data 20 de juliol de 1995, com a conseqüència de l’execució d’una hipoteca preferent. Així mateix les finques apareixen inscrites a favor de terceres persones. Tot això, per no com­plir-se el que estableixen els arts. 20, 131 i 135 de la Llei hipotecària, per estar les finques inscrites a favor de terceres persones i no tenir aquestes cancel·lacions virtualitat de can­cel·lació, per estar caducades conforme als arts. 77 i 86 LH i per no haver-se prorrogat per l’art. 199 del Reglament hipotecari.

Fonamentadó jurídica: és doctrina reiterada d’aquest Centre, pel que fa a la can­cel·lació dels assentaments posteriors, que la caducitat de les anotacions preventives opera ipso iure una vegada esgotat el termini de quatre anys, hagin estat cancel·lades o no, si no han estat prorrogades prèviament. Des de llavors, està mancat de tot efecte jurídic, de manera que els assentaments posteriors milloren de rang quan deixen d’estar subjectes a la limitació que per a ells implicava aquell assentament i no podran ser cancel·lats en vir­tut de manament previngut en l’art. 175 del Reglament hipotecari dictat en el procedi­ment en què es va ordenar la pràctica d’aquella anotació, si en presentar-se aquell en el Registre s’havia operat ja la caducitat.

Pel que fa a la possibilitat d’inscriure l’escriptura derivada de l’adjudicació, si en pre­sentar-se en el Registre l’anotació d’embargament ja estava caducada i la finca a favor de persona distinta de la persona en el nom de la qual el jutge atorga la transmissió, els prin­cipis de tracte successiu i legitimació obliguen a denegar també la inscripció perquè no és possible practicar cap assentament que minvi l’eficàcia dels assentaments vigents, si no és

amb el consentiment del titular registral o per resolució judicial dictada en procediment establert directament contra ell (art. 1, 20, 40 i 82 de la Llei hipotecària).

Comentari: aquesta resolució consolida una jurisprudència reiterada en una qüestió clau en els drets reals: l’avançament automàtic del rang registral.

En el cas plantejat es presenta per a la seva inscripció un testimoni d’interlocutòria d’adjudicació en procediment de constrenyiment per a la inscripció a favor del comprador de la finca subhastada, quan durant l’execució ha caducat l’anotació preventiva d’embar­gament per haver-se prorrogat. El resum de la doctrina del Centre directiu és la següent:

1. Declara el caràcter ipso iure de l’efecte de caducitat pel mer transcurs del temps, encara que no s’hagi estès el corresponent assentament de cancel·lació per cadu­citat.
2. Des del moment de la caducitat de l’anotació preventiva d’embargament, li nega tot efecte jurídic: així, en primer lloc, els assentaments posteriors milloren automà­ticament de rang registral en quedar lliures de l’anotació caducada. En segon lloc, no es permet cancel·lar en virtut de manament de cancel·lació ni l’anotació cadu­cada ni els drets que constin en assentaments posteriors a aquesta. En tercer lloc, quant a la inscripció del dret del comprador per testimoni de la interlocutòria d’ad­judicació, es nega si la finca consta inscrita a favor de persona distinta o, en cas contrari, es permet la inscripció, però sense la preferència de l’anotació caducada.
3. RESOLUCIÓ DE 8 DE FEBRER DE2005. ANOTACIÓ PREVENTIVA DE DEMAN­DA PER NULEITAT DE TESTAMENT D’UN DELS TITULARS REGISTRAIS.

Resum dels fets: es va presentar un manament d’anotació preventiva de demanda de nul·litat de testament, que fou qualificat pel defecte següent: no estar compresa l’anota­ció que se sol·licita en cap del supòsits de l’art. 42 de la Llei hipotecària i tenir aquest el caràcter de numerus dausus. En el manament precedent es va fer constar mitjançant ofici d’ampliació que l’objecte de la demanda era la nul·litat del testament atorgat pel Sr. Santiago J.C. L’usdefruit vitalici universal i successiu, amb caràcter de guanys dels béns als quals aquest es refereix estaven inscrits a favor dels esposos Santiago J.G. i Trinidad C.V., i la nua propietat, per títol de compra, a nom del Sr. Javier J.C. En el manament no es va sol·licitar l’anul·lació de la inscripció, o de la compra, o el seu domini, o la constitució, modificació o extinció d’un dret real sobre aquests béns i, per això, s’ha de concloure que no estam davant un dels supòsits de l’art. 42 de la Llei esmentada per a la pràctica de la referida anotació de demanda.

Fonamentació jurídica: L’àmbit de l’anotació preventiva de demanda ha estat entès per aquest Centre directiu en un sentit ampli, que ha conclòs que es pot anotar qualsevol demanda l’estimació de la qual pogués dur per ella mateixa una alteració registral. Però en aquest supòsit la nua propietat i l’usdefruit de la finca es varen adquirir per compra, la nul·litat de la qual no ha estat objecte de cap petició, per la qual cosa la declaració de nul·litat del testament de l’usufructuari en cap cas afectaria les inscripcions sobre les quals s’ordena l’anotació.

Comentari: en aquest cas es pretén una anotació preventiva de demanda de nul·litat d’un testament atorgat per un causant que és titular registral d’una finca. És principi gene­ral que aquesta anotació no és viable, perquè un simple testament no pot provocar direc­tament, per si mateix, cap inscripció de domini, sinó només l’escriptura pública o la sentèn­cia ferma en la qual s’atorguen les corresponents adjudicacions de béns concrets o una part indivisa d’aquests que corresponguin o s’adjudiquin a cada hereu o partícip del cabal, tal com disposa l’art. 14.2 de la Llei hipotecària, quedant així fora de l’àmbit de l’art. 42.1 d’aquesta Llei.

Ara bé, la possible finalitat del recurrent, com ocorre en altres casos semblants, és acon­seguir qualque tipus de publicitat registral en relació amb una possible nul·litat de testa­ment per evitar, mentre això no es decideixi, que s’atorguin actes per derivació d’ell. Potser s’hauria d’incloure en la legislació qualque tipus de publicitat, per fer viable aquesta opció.

1. RESOLUCIÓ DE 16 DE FEBRER DE 2005. PRIORITAT. COL·LISIÓ DE DRETS. CONDICIÓ RESOLUTÒRIA EN GARANTIA DEL PREU AJORNAT CONSTITUÏDA EN ESCRIPTURA COMPLEMENTÀRIA D’UNA ALTRA PRÈVIA EN QUÈ ES VA PACTAR AQUEST PREU, I ACCEDINT AQUESTA CONDICIÓ AL REGISTRE AMB POSTERIORITATA UNA HIPOTECA INSCRITA SOBRE LA FINCA VENUDA.

Resum dels fets: mitjançant escriptura autoritzada davant notari, el 3 de març de 2003, el Sr. Ricardo L. L. i la Sra. Ana María I. G., compraren a l’entitat Servigest Aragón, SL, un local comercial situat a Saragossa. En aquesta escriptura hi consta que part del preu es va pagar al comptat i que la resta queda ajornat perquè la part compradora el pagui el dia 15 d’abril de 2004. Així mateix es va pactar que el preu ajornat reportaria un interès del 5,50 % nominal anual, que es pagaria al venciment, però no es va establir una condi­ció resolutoria en garantia del pagament del preu ajornat. Aquesta escriptura va ser ins­crita en el Registre de la Propietat.

Amb posterioritat hi figura inscrita una hipoteca. I per escriptura autoritzada el mateix dia i davant el mateix fedatari, els mateixos atorgadors i com a complement de l’escriptu­ra anterior de compravenda, pacten la condició resolutoria en cas d’impagament del preu.

Es presenta en el Registre ¡ aquest denega la inscripció pels motius següents: es pretén complementar l’escriptura de compravenda ja inscrita i, conseqüentment, rectifica la ins­cripció que motivà, en el sentit de fer constar que el pagament del preu ajornat queda garantit amb condició resolutoria, sense que consti el consentiment del titular del dret d’hipoteca inscrit amb posterioritat a la venda. No pot rectificar-se un assentament de venda en el sentit sol·licitat sense el consentiment dels titulars intermedis als quals perju­dicaria la rectificació, ja que passarien a tenir una càrrega anterior i preferent a la seva. El fet que la modificació o rectificació de la venda hagi estat atorgada i pretengui ser inscri­ta amb posterioritat a la hipoteca, i que els efectes reals de què gaudeix la condició per­metin entendre que gaudeix d’un rang registral determinat, no significa que pugui practi­ca r-se la inscripció de la rectificació, ja que els pactes relatius al preu en general i el pacte de la condició resolutoria en garantia d’aquest en particular, són part essencial del con­tracte de venda al qual estan units indissolublement, tant des del punt de vista civil (art. 1445 CC) com del registral. D’aquesta manera, a no ser que hi hagi un pacte exprés sobre el rang registral de la garantia que es constitueix (cosa que no succeeix en aquest cas), la rectificació de la venda afegint-li una garantia amb efectes reals que no tenia, passa a for­mar part del propi contracte de venda i produiria una rectificació de la inscripció registral de la compravenda.

Fonamentació jurídica: aquest Centre Directiu ha dit que són compatibles la hipote­ca i la condició resolutoria (cfr. Resolució de 16 de setembre de 1999) i, per això, res no s’oposa al que resulti del registre que, en cas de resolució de la venda, quedi subsistent la hipoteca; l’existència de la inscripció anterior de la hipoteca no impedeix la constància pos­terior de la condició resolutoria, l’exercici de la qual en cap cas afectaria la hipoteca per­què, tractant-se de drets compatibles, la inscripció d’un dret anterior no impedeix la d’un altre posterior, sinó que la col·lisió entre ambdós es resol pel sistema del rang hipotecari (cfr. art. 17 de la Llei hipotecària).

Comentari: en aquest cas es discuteix la possibilitat de condicionar resolutòriament una compravenda pura sense condicions, ja atorgada i inscrita en el foli registral pertinent.

Està clar que el nou pacte no afectarà, perjudicant-los, el rang registral dels titulars de drets inscrits amb posterioritat a la venda i abans de la inscripció del pacte referit en el cas que es verifiqui, tant si es considera una modificació sense novació, una autèntica novado extintiva o si es considera una simple rectificació d’un error d’atorgament. L’art. 220 de la Llei hipotecària el garanteix en últim terme, en disposar que el concepte rectificat tindrà efecte, en tot cas, des de la data de la rectificació.

Una altra qüestió distinta és saber si l’acte de condicionament, del qual es pretén la inscripció, és una modificació simple de la venda, una novació d’aquesta o la rectificació

d’un error d’atorgament. En aquest cas, potser no és cap d’aquestes hipòtesis. Efectivament, el fet d’haver-se atorgat en el mateix dia immediatament després de la venda potser obligui a interpretar que es tractava d’un acte únic que per diverses raons s’hagués volgut separar documentalment.

1. RESOLUCIÓ DE 8 DE MARÇ DE 2005. CANCEL·LACIÓ D’HIPOTECA LEXECUCIÓ DE LA QUAL CONSTA INICIADA PER NOTA MARGINAL

Resum dels fets: es presenta instància privada sol·licitant la cancel·lació per caducitat d’una hipoteca. Aquesta instància és denegada per dues raons: 1a. La firma del sol·licitant ha d’estar legitimada notarialment o bé ha de firmar-se i ratificar-se davant el registrador, ja que la sol·licitud de cancel·lació ha de provenir del titular registral de la hipoteca i, en tractar-se d’una instància privada, és un aspecte que ha d’acreditar-se per un dels mitjans de l’art. 82.5 de la Llei hipotecària, i per aplicació analògica de l’art. 103 de la Llei i del 166 del Reglament. 2a. El supòsit de cancel·lació per caducitat previst a l’art. 82 LH opera únicament en el cas que no resulti del Registre la interrupció de la prescripció de l’acció derivada de la hipoteca com ocorre en aquest cas, ja que l’11 de juliol de 1985 el Jutjat va sol·licitar la certificació de càrregues de la finca afectada en haver-se iniciat el procediment judicial sumari, la qual cosa suposa la interrupció de la prescripció d’acord amb l’art. 1973 CC; és per això que s’ha d’acudir a la norma general de cancel·lació d’assentaments que requereix resolució judicial ferma o escriptura pública en què el titular registral presti el seu consentiment.

Fonamentació jurídica: el Centre Directiu es pronuncia sobre dues qüestions: la pri­mera és la legitimació de firmes: és clar que conforme als arts. 103 LH i 193 RH, el princi­pi de seguretat jurídica exigeix que la instància privada en la qual se sol·licita la cancel·lació permeti identificar amb certesa plena el sol·licitant i, per tant, serà requisit imprescindible la legitimació notarial de la seva firma, o bé, la instància ha de firmar-se i ratificar-se davant el registrador.

Pel que fa a la segona qüestió, o sigui la de la cancel·lació de la hipoteca, assenyala que el principi registral de legalitat, recollit en l’art. 3 LH amb caràcter general, i particu­larment en l’art. 82 de la mateixa Llei per a la cancel·lació de les inscripcions fetes en vir­tut d’escriptura pública, exigeix l’atorgament d’una altra escriptura o document autèntic en el qual presti el seu consentiment per a la cancel·lació la persona a favor de la qual s’ha­gi fet la inscripció o els seus causahavents o representants legítims. No és aplicable en aquest cas la cancel·lació per caducitat, ja que aquesta només pot operar conforme al paràgraf cinquè de l’art. 82 LH, quan no consti en el Registre la interrupció del termini de prescripció de l’acció hipotecària i és indubtable que l’inici d’un procediment d’execució

no és sinó una reclamació del creditor que, conforme a l’art. 1973 CC, interromp el ter­mini de prescripció de l’acció.

Comentari: en aquesta Resolució s’estudia la possibilitat d’inscriure la cancel·lació d’una hipoteca per caducitat, constant al marge de la inscripció d’aquesta la nota margi­nal d’expedició de domini i càrregues a efectes de la incoació del corresponent procedi­ment d’execució.

El Centre directiu, resol dues qüestions: la primera quant a les condicions de forma del títol de cancel·lació: en tractar-se d’una instància privada sense garanties d’autenticitat, exigeix la legitimació notarial de firmes o la seva ratificació davant el registrador. S’ha de tenir en compte que només tenen legitimació per sol·licitar aquestes cancel·lacions el titu­lar del domini de la finca o d’un dret real gravat o perjudicat per aquesta hipoteca, ja que es tracta de cancel·lacions no atorgades pel titular del dret d’hipoteca presumptament caducat.

La segona qüestió és de fons i declara la improcedència de la caducitat pretesa si exis­teix una nota marginal d’incoació d’execució. Aquesta nota té el caràcter interruptor del termini de caducitat com es dedueix de l’art. 82.5 de la Llei hipotecària, introduït per la DA 17a de la Llei d’acompanyament 24/2001, de 27 de desembre.