ACTIVITAT REGISTRAL

Resolucions de la Direcció General dels Registres i del Notariat (octubre 2007 – octubre 2008)

Antoni Canals Prats Registrador de la Propietat

1. RESOLUCIÓ DE 17 DE MARÇ DE 2008. DRET DE RETROVENDA. CANCEL·LACIÓ D’ANOTACIÓ DEMBARGAMENTSOBRE AQUEST DRET.

Resum dels fets: Es presenta en el Registre una instància en la qual s’exposa que l’entitat representada és la propietària d’una finca urbana sobre la qual recau un dret de retrovenda inscrit amb una duració de cinc anys comptadors des del 2 de febrer de 2001 i una anotació d’embargament sobre aquest dret. Havent-se extingit el dret de retrovenda, se sol·licita que es procedeixi a la seva cancel·lació de conformitat amb el que estableixen els art. 79 i 82 de la Llei hipotecària.

El registrador va denegar la inscripció per no haver transcorregut els terminis que la llei estableix per a la cancel·lació per caducitat dels assentaments que se sol·liciten. En particular, quant al pacte de retrovenda, el de cinc anys comptadors des de la data que es va fixar com a límit per a l’exercici del dret per aplicació de l’art. 177.1 del Reglament hipotecari. I, pel que fa a l’anotació de l’embargament formalitzat sobre el dret de retrovenda, en el de quatre anys que imposa l’art. 86 LH.

Fonamentació jurídica: La reforma de l’art. 177 del Reglament hipotecari, aplicable a casos com aquest, en els quals l’exercici d’un dret té un termini de vigència però no s’han pactat els requisits per a la seva cancel·lació, ha establert que, transcorreguts cinc anys des del venciment del dret, si no consta cap assentament que indiqui que aquest s’ha exercitat, que s’ha modificat el títol o que s’ha formulat reclamació judicial sobre el seu compliment, es podrà cancel·lar per caducitat. Per això, el dret de venda podrà ser cancel·lat si han transcorregut cinc anys des que va finalitzar el seu termini d’exercici i no resulta cap de les circumstàncies expressades anteriorment, bé com a conseqüència de l’exercici del dret pel seu titular, bé pels seus creditors en l’exercici de l’acció subrogatòria. En conseqüència, el dret a retreure la finca s’extingirà per aquesta causa el 2 de febrer de 2011, i no en el moment de presentació de la instància.

Respecte de l’anotació d’embargament, haurà de ser cancel·lada per aquesta causa si se cancel·la el dret sobre el qual recau, d’acord amb l’art. 79.2 LH.

Comentari: En aquesta resolució es planteja la qüestió de la cancel·lació per caducitat dels drets. En aquest cas es tracta de la inscripció d’un dret de retrovenda, que concedeix al comprador la facultat de readquisició de l’immoble venut; per això no és un dret de gaudi sinó de readquisició, l’exercici del qual provoca la transmissió o retrotransmissió del dret, que participa de la naturalesa dels drets d’opció i similars, que indefectiblement necessiten un termini de duració o d’exercici per a la seva constitució vàlida, com així ho preveu l’art. 14 del Reglament hipotecari amb el dret d’opció de compra esmentat. En aquest cas es va xifrar en cinc anys des del 2 de febrer de 2001, per la qual cosa caducava el 2 de febrer de 2006.

La Resolució aplica l’art. 177 del Reglament hipotecari que disposa la possibilitat de cancel·lació dels drets inscrits, una vegada transcorreguts cinc anys des del venciment d’aquests. Això imposa les matisacions següents:

Primer: Que el sentit del precepte, que és una aplicació de l’art. 82 LH, no és que el titular registral d’aquest mateix dret sol·liciti la seva pròpia cancel·lació, cosa que sempre està a la seva disposició per ser-ne el titular, sinó que es tracta d’un altre supòsit, que consisteix en què una altra persona interessada en la cancel·lació del dret en qüestió, normalment el propietari gravat amb el dret, en aquest cas de retrovenda, en sol·licita la cancel·lació. Per tant, no es tracta d’una cancel·lació a instància del titular del dret sinó d’un tercer.

Segon: Que l’art. 177 del RH no autoritza una cancel·lació automàtica del dret des del mateix moment de la seva caducitat sinó que fixa un termini afegit, perquè pugui tenir accés al Registre un possible exercici d’aquest dret dins del termini, però presentat a inscripció fora del termini de caducitat. És el cas de l’errada que va cometre el recurrent en sol·licitar la cancel·lació immediatament després d’expirar el termini de cancel·lació sense deixar transcórrer el termini addicional posterior, que opera com una garantia addicional per al titular del dret en cas d’exercici en termini.

Tercer: Que aquest mecanisme de cancel·lació només està previst per al cas que no s’haguessin pactat condicions especials de cancel·lació, cas en el qual s’han d’observar en el moment d’atorgar el títol de cancel·lació, sempre que estiguin consignades en document autèntic.

Quart: Que el termini addicional de cinc anys es refereix al de caducitat convencional i no al de prescripció extintiva dels drets, que tenen fixat un tractament especial en el mateix precepte.

1. RESOLUCIÓ DE 15 D’ABRIL DE 2008. DRET DE REVERSIÓ: TRANSMISSIÓ I PRINCIPI DE TRACTE SUCCESSIU

Resum dels fets: Es presenta en el Registre escriptura atorgada a Avilés, on la senyora María Antonia G. N. i els senyors Jesús, Juan, Francisco i les senyores Cecilia, María, Elena, Magdalena i María del Carmen C. G. venen a l’entitat recurrent el dret de reversió sobre una determinada finca.

En l’escriptura s’exposa que, mitjançant sentència de la Sala Contenciosa Administrativa del Tribunal Superior de Justícia d’Astúries que ha esdevingut ferma, els senyors esmentats foren declarats titulars del dret de reversió sobre la finca esmentada.

Els antecedents registráis de la finca són els següents: a) Segons la inscripció 10a, l’entitat «E. N. S., S. A.» va adquirir l’usdefruit vitalici de la finca per compra a la senyora M^a Antonia G. R. G., en escriptura autoritzada el 30 d’abril de 1959. No hi consta de cap manera que la causa de la venda fos un procés expropiatori; b) Segons la inscripció 11a, la mateixa entitat va adquirir la nua propietat de la finca per compra a les senyores M’¹ Antonia i M^a de la Concepción G. N., prèvia adjudicació a aquestes per herència del seu pare el senyor Jesús G. R. G. en escriptura autoritzada el 30 d’abril de 1959. Tampoc no hi consta que aquesta venda estigui causada per un procediment expropiatori; c) Aquesta finca, per agrupació, va passar a formar la registral 7.041, i d) A la vegada, de la registral 7.041, es varen formar per segregació les registráis 8.367, 10.909, 1 1.034, 11.035, 16.007, 17.587, 19.361, 19.362 y 23.310. Totes aquestes finques han estat a la vegada objecte de modificacions hipotecàries múltiples.

Amb aquests antecedents i presentada en el Registre, es denega la inscripció per l’únic defecte que el dret de reversió sorgeix de la condició d’expropiat, és a dir, exigeix que l’adquisició per l’Administració sigui per expropiació, i a favor d’aquell com a expectativa de dret que es concretarà quan es produeixi l’incompliment de destinació. És necessari per inscriure-hi la venda del dret de reversió que prèviament s’inscrigui el dret del transmitent. Per això és necessari que hi consti inscrita l’expropiació de la qual sorgeix el dret de reversió, cosa que no succeeix en aquest cas.

Fonamentació jurídica: El Centre Directiu assenyala que si bé és cert que el registrador té l’obligació de respectar i col·laborar en l’execució de les resolucions judicials fermes, no ho és menys que el principi constitucional de protecció dels drets i interessos legítims i d’interdicció de la indefensió impedeix estendre les conseqüències d’un procés als qui no n’han estat part, ni hi han intervingut de cap manera, per la qual cosa, a l’empara de l’art. 100 del RH, no poden practicar-se assentaments que comprometin una titularitat registral si no hi consta que el titular d’un dret inscrit ha estat part en el procediment corresponent.

En conseqüència s’ha de rebutjar la inscripció de resolucions judicials, si no hi consta en el procediment respectiu que els titulars de drets inscrits que resultin afectats han tengut les intervencions previstes per les lleis per a la seva defensa, evitant així que sofreixin en el mateix Registre les conseqüències de la seva indefensió processal, en virtut del principi de tutela judicial efectiva consagrat en l’art. 24 de la nostra Constitució.

Respecte de la inscripció del dret de reversió, també ha dit aquesta Direcció General que el primer titular d’aquest dret és l’expropiat i, a partir d’ell, els que en portin causa, ja que és un dret transmissible, amb aplicació del principi de tracte successiu.

Ara bé si, com ocorre en el cas examinat, ni tan sols apareix en el Registre l’expropiació, és indubtable que tampoc no en resulta l’existència del dret de reversió, ja que aquest té el seu origen en aquella. En conseqüència, perquè pugui inscriure’s la Sentència que declara l’existència del dret de reversió a favor de determinades persones, és necessari que tots els que tenguin algun dret en el Registre hagin tengut intervenció en el procediment, perquè, si no és així, es produiria un supòsit clar d’indefensió proscrita per la Constitució.

Comentari: En aquest cas es planteja una aplicació del principi de tracte successiu en relació amb el dret de reversió expropiatòria. Es tracta d’una finca registral que en virtut d’una sentència fou objecte d’un procés d’expropiació, però aquest procediment mai va tenir accés al Registre.

Apareixen, no obstant això, unes vendes atorgades a favor d’una entitat industrial, l’«E. N. 5., S. A.», probablement pertanyent a l’extingit Institut Nacional d’Indústria i també relacionades probablement amb algun procés expropiatori a favor d’aquella empresa pública, presumpcions que no poden excedir d’aquesta qualificació, ja que en les vendes de l’usdefruit i de la nua propietat d’aquelles finques no es va fer cap menció de formar part d’un expedient d’expropiació. Hi constarien, per tant, les finques a nom d’aquesta empresa nacional, per títol de venda ordinària en escriptura pública, si no hi hagués hagut modificacions hipotecàries múltiples d’aquestes finques, apareixent al mateix temps nous titulars de les finques resultants.

En aquesta situació es presenta en el Registre escriptura de venda d’un dret de reversió el comprador del qual és «P. A-A., S. L.», i el venedor algun dels antics titulars de la finca. La denegació és obligada per incompliment del principi de tracte successiu de l’art. 20 LH. Així ho assenyala el registrador i ho recull la resolució comentada.

Efectivament, la inscripció de la venda o disposició d’un dret real requereix que prèviament hi consti inscrita la seva constitució. Així no pot inscriure’s la venda d’un dret d’usdefruit o la cessió d’un crèdit hipotecari si no hi consta prèviament inscrit el dret en qüestió a favor del venedor o disposador. Així ho estableix l’art. 20 LH.

I això és el que no succeeix en aquest cas. El dret de reversió sorgeix de la condició d’expropiat, per la qual cosa exigeix deixar de ser titular registral de la finca, per causa de l’adquisició per l’Administració o entitat beneficiària per causa d’expropiació. El dret de reversió queda així com una espècie de dret que es reserva per disposició de la Llei d’expropiació forçosa a l’expropiat, i opera com una expectativa de readquisició de la finca quan es produeixi l’incompliment de destinació de l’expropiació. Dret de reversió que les resolucions de 29 de novembre de 1978, de 29 de juny, de 28 de juliol i de 26 de novembre de 2001 declaren inscriptible tant en el seu moment de naixement com en cas de transmissions posteriors, ja que la Llei d’expropiació forçosa reconeix aquesl dret tant a l’expropiat com als seus causahavents. Però aquestes inscripcions, com totes, estan subjectes al compliment del tracte successiu, per la qual cosa per inscriure la venda del dret de reversió es requereix la inscripció prèvia del dret del transmitent si és l’expropiat, i si no ho és, el de les inscripcions de les transmissions intermèdies fins a arribar a la inscripció a favor de l’expropiat.

En el procés mantingut en la sentència referida, no han intervingut els titulars registráis com exigeix el principi de legitimació que recull el principi constitucional d’interdicció de la indefensió processal, en requerir que el titular registral afectat per l’acte inscriptible, quan

consti el seu consentiment autèntic, n’hagi estat part, o si no hagi tingut almenys legalment la possibilitat d’intervenció en el procediment determinant de l’assentament. En aquest cas, el titular registral en qüestió seria l’«E. N. S., S. A.» que no ha estat part en el procés referit en la sentència, ni hi ha tingut intervenció en la mateixa, amb la qual cosa sense la seva intervenció necessària es veuria gravat amb un dret limitador del seu domini. Això sense comptar, encara que no ho assenyali la resolució, que amb les múltiples modificacions hipotecàries s’han multiplicat també els titulars registráis vigents que tampoc no han estat part ni han intervingut en el procediment, i que respecte d’aquest procediment són tercers protegits pels art. 606 del Codi civil i 32 i 34 LH.

Tot això sense tenir en compte que la sentència esmentada i l’escriptura de venda tenen per objecte una finca, que, en haver sofert nombroses modificacions hipotecàries, com a tal no existeix en l’actualitat. Amb això, no tan sols queda infringit el principi de tracte successiu sinó també el principi d’especialitat, circumstància que tampoc no destaca la resolució, ja que la finca sobre la qual recauen les operacions la inscripció de les quals se sol·licita no existeix com a finca vigent en l’actualitat. Amb això queden infringits els art. 9 LH i 51 del Reglament, que exigeixen la identificació perfecta i la descripció de la finca en el títol atorgat i presentat a inscripció i la seva coincidència total amb la identitat i descripció de la finca vigent en el Registre, a l’efecte de dotar de total transparència i seguretat el mercat hipotecari.

1. RESOLUCIÓ D’U DE JULIOL DE 2008. RECTIFICACIÓ DEL REGISTRE: REPRESA DEL TRACTE SUCCESSIU INTERROMPUT. JUDICI DECLARATIU.

Resum dels fets: Mitjançant escriptura autoritzada per notari, es va elevar a document públic un contracte de compravenda en compliment de la sentència ferma dictada en judici verbal pel Jutjat de Primera Instància número 2 de Laredo, de dia 1 de desembre de 2004, que es protocol·litza en l’escriptura esmentada. Aquesta escriptura va ser presentada en el Registre de la Propietat acompanyada de testimoni de la sentència expedit pel secretari del Jutjat esmentat.

La seva inscripció no va ser practicada pels fonaments de dret següents: perquè, malgrat que han estat demandats els titulars registráis, l’art. 200 LH disposa que la represa del tracte successiu interromput es verificarà mitjançant acta de notorietat o expedient de domini, tot regulant i exigint una sèrie de tràmits amb la finalitat de protegir els drets dels propietaris hipotètics de les finques afectades i de qualsevol persona que sigui titular de drets distints del domini sobre aquestes finques afectades; tràmits essencials com la intervenció del Ministeri Fiscal o la publicació dels edictes, que no consta que en aquest cas s’hagin respectat, i a més que la sentència protocolizada no és ferma.

Fonamentadó jurídica: El judici declaratiu encara tramitat a través de les normes del judici verbal, peí fet de ser un procediment contradictori, en principi té majors garandes en el cas plantejat que l’expedient de domini. A través del judici declaratiu pot lògicament realitzar- se qualsevol modificació dels assentaments del Registre, sempre que hagi estat seguit contra el titular registral, qüestió no discutida en la nota de qualificació (cfr. art. 38, 40 i 82 LH).

Quan el promotor no sigui directament causahavent del titular registral —com és el cas—ja pot acudir-se a l’expedient de domini, però això no exclou poder acudir a un judici declaratiu. Perquè el judici declaratiu, sigui a través de les regles del judici ordinari o del verbal, és un mitjà general de rectificació dels assentaments del Registre (cfr. art. 82 LH), mentre que l’expedient de domini i l’acta de notorietat són procediments només aplicables a supòsits específics d’inexactitud registral per falta de tracte successiu o d’immatriculació de finques.

Per això aquest Centre Directiu ha declarat (cfr. Resolució de 22 de gener de 2002) que la interlocutòria recaiguda en expedient de domini és un mitjà excepcional per aconseguir la inscripció d’una finca ja immatriculada, i això per una triple raó: a) perquè contra la regla bàsica del nostre sistema, que exigeix per a la rectificació d’un assentament el consentiment del seu titular registral o una resolució judicial dictada en judici declaratiu contra ell entaulat (cfr. art. 1,40 i 82 LH), aquesta interlocutòria pot provocar la cancel·lació d’un assentament sense satisfer cap d’aquestes dues exigències; b) perquè contra la presumpció, a tots els efectes legals, d’existència i pertinença del dret inscrit a favor del titular registral (cfr. art. 38 LH), es possibilitarà una declaració dominical contrària al pronunciament registral en un procediment en el qual intervendrá necessàriament l’afavorit per aquest pronunciament, i per això el mateix article 40 de la LH preveu aquesta via com a subsidiària de la inscripció dels títols intermedis; c) perquè contra l’exigència d’acreditació fefaent del títol adquisitiu per al seu accés al Registre (cfr. art. 2 i 3 LH), es fa possible la inscripció en virtut d’una interlocutòria que declara l’exactitud del títol adquisitiu invocat pel promotor, de manera que aquest títol pot estar consignat en un simple document privat, i que aquesta interlocutòria recau en un procediment en què no queda assegurat el reconeixement legítim d’aquell document privat pels seus subscriptors (cfr. art. 1218 i 1255 Cc, 602 i s. de la Llei d’enjudiciament civil i 201 regles 3a i 4a LH). Aquesta excepcionalitat justifica una comprovació minuciosa per part del registrador dels requisits i les exigències legalment prevists, per evitar la utilització d’aquesta via per a la vulneració o indeguda apropiació de drets de tercers, per la qual cosa n’imposa una interpretació restrictiva.

Aquesta excepcionalitat no es dóna en un judici verbal, amb possibilitat de contradicció, però, per a això, és necessari que siguin demandats no tan sols els titulars registráis, sinó els qui d’ells varen adquirir i tots els titulars intermedis fins a enllaçar amb la titularitat del demandant, i que es demani la declaració de la realitat, validesa i eficàcia de tots aquests títols translatius intermedis.

En la Resolució de 7 d’abril de 2003 ja es plantejà el problema de si mitjançant una sentència ferma dictada en procediment declaratiu és possible reprendre el tracte successiu interromput. I es va arribar a la conclusió contrària perquè no havien estat demandats els transigents intermedis: «La cuestión no es fàcil —deia la Resolució— pues, a favor de una conclusión afirmativa podría alegarse el art. 40 de la Ley Hipotecaria. Ahora bien, los argu­mentos a favor de la tesis negativa han de prevalecer puesto que: a) La reanudación del tracto tiene en dicho artículo 40 un tratamiento específico; b) que, por la relatividad de la cosa juzgada, la declaración de propiedad se hace exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas (cfr. art. 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); c) conforme a la legislación hipotecaria, para la reanudación del tracto, tanto por expediente de dominio como por acta de notoriedad, han de tenerse en cuenta otros intereses, además de los del titular registral (de ahí que en las actuaciones intervenga el Ministerio Fiscal y que no baste que el titular del asiento contradictorio consienta en estas actuaciones la reanudación para que no fueran necesarios otros trámites (cfr. arts. 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 286 y 295 del Reglamento). Aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, la sen­tencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto en el su­puesto en que aparecieren como demandados todos los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del deman­dante, y en que se pidiese la declaración de realidad, validez y eficacia de todos estos títulos traslativos intermedios, más en este caso, lo que se estaría haciendo al inscribir la sentencia sería inscribir todos los títulos intermedios, con lo que el supuesto no sería propiamente re­anudación de un tracto interrumpido».

El supòsit de fet d’aquest recurs és distint que el plantejat per la Resolució de 7 d’abril de 2003, perqué la demanda s’ha dirigit contra el venedor en el document privat i contra els titulars registráis i l’herència jacent d’aquests, que a la vegada la varen transmetre a aquells segons la demanda acollida en la sentència. I, a més, Factor demanda no tan sois l’elevació a públic del document privat, sinó també la declaració per usucapió de la finca a favor de l’adquirent i la represa del tracte successiu, per la qual cosa s’han observat moltes més garanties que en la tramitació d’un expedient de domini o una acta de notorietat, expedients de jurisdicció voluntària mancats de contradicció.

Comentari: Aquest cas planteja la qüestió de si es pot reprendre el tracte successiu interromput en el foli registral d’una finca a través d’un judici ordinari, i no és necessari acudir a l’expedient judicial de domini o notarial d’acta de notorietat. La Resolució arriba a la conclusió que pot acudir-se a l’expedient de domini, però això no exclou poder acudir a un judici declaratiu. El primer es fonamenta en el fet que, per ser un procediment contradictori, té en principi més garanties que l’expedient de domini; el segon, en el fet que a través seu pot realitzar-se qualsevol modificació dels assentaments del Registre sempre que

s’hagi seguit contra el titular registral, per ser un mitjà general de rectificació dels assentaments, mentre que l’expedient de domini o acta de notorietat són procediments només aplicables a supòsits específics, com ara la immatriculació, la falta de tracte o els excessos de cabuda; el tercer per l’excepcionalitat dels expedients de domini i l’acta de notorietat, i per últim perquè s’ha dirigit la demanda no només front al titular registral sinó, a més, contra els titulars intermedis.

Aquests arguments no crec que siguin concloents per les raons següents:

Primer: perquè la Llei hipotecària preveu dos procediments especials denominats expedient de domini i acta de notorietat per aconseguir tres possibles efectes registráis: la immatriculació, la represa del tracte successiu i la constànoa d’excessos de cabuda.

En bona tècnica processal, quan el legislador arbitra procediments especials per raó de la matèria, com són l’expedient de domini i l’acta de notorietat que atorguen el que es denomina la titulació supletòria a qui manca de la titulació ordinària, és que vol que, per aconseguir aquests efectes, se segueixin obligatòriament aquests procediments. D’aquesta manera als interessats no els és possible usar indistintament uns i altres, sinó que per raó de la matèria han de seguir els tràmits dels procediments prevists per la llei per a l’efecte desitjat i, per tant, són d’obligada observança, fins a l’extrem que l’incompliment d’aquest criteri esdevé una causa de nul·litat processal denominada inadequació del procediment.

En segon lloc, si aquests procediments no eren d’obligada observança el legislador ho hauria assenyalat; i, sobretot, si mitjançant el procediment poden aconseguir-se els mateixos efectes, per què es regularen els procediments especials per reprendre el tracte successiu?

En tercer lloc, assenyala la resolució que perquè es pugui reprendre el tracte successiu per judici ordinari s’han de demandar tots els titulars intermedis fins a arribar a la titularitat del demandant. Si és així, ja no es tracta del simple judici ordinari contra el titular registral, sinó que està configurant un judici ordinari ad hoc, no previst en la Llei d’enjudiciament civil i que no és tampoc el judici ordinari a què es refereix la Llei hipotecària per a la rectificació general dels assentaments.

Aquí el que pareix és que, en el fons, la resolució reconeix que el judici ordinari no cobreix les garanties especials de l’expedient de domini i l’acta de notorietat, i per això cal afegir-hi requisits, actuacions i garanties que sí que tenen els procediments especials prevists.