Activitat registral número 11

Resolucions de la Direcció General  dels Registres i del Notariat  (novembre 2011 – octubre 2012)

1. RESOLUCIÓ D’1 DE MARÇ DE 2012. OBRA NOVA ACABADA. REQUISITS PER A LA INSCRIPCIÓ.

Per part del notari recurrent es av autoritzar el 22 de setembre de 2011 una acta de finalització d’obra, quina construcció va ser declarada davant el mateix notari el 21 d’octubre de 1999.

En l’acta compareix el representant del titular registral i declara que l’obra ha estat totalment acabada i als efectes de complir amb el que disposa l’article 19 de la Llei 8/2007, de 28 de maig, del Sòl, i el que preceptua el Real decret 1093/1997, que aprova les normes complementàries al Reglament per a l’execució de la Llei hipotecària sobre inscripció en el Registre de la Propietat d’actes de naturalesa urbanística, s’acompanya certificat de final d’obres i habitabilitat expedit per l’arquitecte director degudament visat pel Col·legi Oficial d’Aparelladors i Arquitectes Tècnics de Mallorca, del qual resulta que les obres varen finalitzar-se l’any 2000.

Aquest document és qualificat negativament perquè atès que cal que s’acrediti de conformitat amb l’article 24 del Real Decret-Llei 8/2011, d’1 de juliol, el compliment de tots els requisits imposat per la legislació reguladora de l’edificació per a l’entrega d’aquesta als usuaris i l’atorgament de les autoritzacions administratives necessàries per garantir que l’edificació reuneix les condicions necessàries per destinar-se a l’ús previst en l’ordenació urbanística aplicable i els requisits d’eficiència energètica. Tot això de conformitat amb els articles 2 i 58 de la Llei 10/1990 de 23 d’octubre, de disciplina urbanística de les Illes Balears.

En el present expedient el debat se centra en l’aplicació dels requisits exigits per l’article 20 del Real Decret Legislatiu 2/2008, de 20 de juny pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei del sòl (en la redacció donada pel Real Decret-Llei 8/2001, d’1 de juliol) a una acta de declaració de final d’obra autoritzada després de la seva entrada en vigor però que es refereix a una obra que va ser finalitzada amb anterioritat d’acord amb el certificat tècnic.

La llicència de primera ocupació queda configurada en la legislació balear com aquell acte administratiu mitjançant  el qual adquireix efectivitat l’ocupació de l’edificació acabada amb adequació al que preveu la llicència d’obres. Resulta així que el trasllat del certificat pel secretari de la llicència esmentada serà a la Comunitat Autònoma de les Illes Balears, el document que acrediti davant el Registre, l’atorgament de les autoritzacions administratives necessàries per garantir que l’edificació reuneix les condicions necessàries per a la seva destinació a l’ús previst en l’ordenació urbanística aplicable.

Pel que fa a la cèdula d’habitabilitat, l’article 7.1 del Decret 20/2008, de 23 de març la defineix com el document que reconeix l’aptitud d’un habitatge, d’un local o d’un edifici residencial no inclòs en el concepte d’habitatge, per ser habitat i que serà obligatori per a la seva utilització. No és, per tant, l’expressió formal d’un acte administratiu que declari que l’edificació reuneix les condicions necessàries per al seu ús urbanístic, sinó les condicions d’utilització, dimensionament, higiene i instal·lacions per a la seva habitabilitat. Per això només és exigible en edificacions d’ús residencial, té caràcter temporal i és concedida per l’Administració autonòmica competent en matèria d’habitabilitat i no per l’Ajuntament, que és competent als efectes de control urbanístic.

Resulta, per tant, que la legislació balear en matèria de disciplina urbanística subjecta l’ús de les edificacions a un doble control previ: un és aplicable a tota classe d’edificació, consistent en la comprovació per l’Administració municipal de l’adequació  del destí donat a l’edificació en la norma d’ordenació urbana i un altre aplicable només a les edificacions destinades a usos residencials i consistent en la comprovació per l’Administració autonòmica de l’adequació de l’edificació a les condicions d’habitabilitat previstes per la legislació sobre higiene, dimensionament i instal·lació per al disseny i habitabilitat d’habitatges.

De tot això es dedueix que, un cop acreditat a través de la llicència de primera ocupació, que l’edificació reuneix les condicions necessàries per a la seva destinació a l’ús previst en la norma d’ordenació urbana, no pot tancar-se el Registre per manca de justificació de l’obtenció de la cèdula d’habitabilitat.

Una vegada aplicades aquestes consideracions al supòsit de fet que ha provocat aquest expedient i tenint en compte que dels fets es desprèn que l’obra va finalitzar l’any 2000 i de conformitat amb l’article 73 de la Llei 10/1990, de 23 d’octubre, de disciplina urbanística de les Illes Balears, el termini de prescripció és de vull anys i sense que resulti cap altra circumstància en el Registre, no existeix cap obstacle per procedir a la inscripció de la finalització de l’obre, sense que procedeixi prejutjar ara sobre el significat de la lletra b de l’apartat 4 de l’article 20 de la Llei del Sòl sobre les situacions fora d’ordenació, atès que de conformitat amb l’article 3.b de la llei 8/1998 d’1 de juliol, sobre edificacions i instal·lacions fora d’ordenació, el fet que l’obra nova estigués emparada en una llicència d’edificació l’exclou del règim de les edificacions fora d’ordenació a la Comunitat Autònoma de les Illes Balears.

La inscripció de les obres noves pot realitzar-se en dos moments o fases distintes de l’edificació, o una vegada concloses i acabades o en fase de construcció. En aquest últim cas, en constar escrita només la iniciació de  l’obra, cal publicar la seva finalització, la qual cosa es practica mitjançant una nota al marge de la inscripció de l’obra.

Doncs aquest últim supòsit és el cas debatut en la present Resolució. Es tacta de la presentació d’un document per a la constància de la citada nota margina al qual s’exigeix la presentació de la cèdula d’habitabilitat.

La Direcció General rebutja la necessitat d’aquest requisit basant-se en la distinció entre actes i controls de tipus urbanístic i els d’altre tipus com el dimensionament, higiene, … és a dir enfocats al control o verificació de les condicions general de salubritat de l’habitatge. Aíxi, de conformitat amb el Decret 20/2007, de 23 de març, considera que la cèdula d’habitabilitat s’enquadra en aquest tipus de controls i per tant quan queda fora de la policia urbanística no és un requisit que calgui complimentar per a la inscripció en el Registre de les declaracions d’obra nova.

2.RESOLUCIÓ DE 7 DE MAIG DE 2012. EXECUCIÓ DE RESOLUCIONS JUDICIALS.

Mitjançant manament expedit per un Jutjat d’Instrucció, amb data 12 d’abril de 2011, dictat en procediment d’execució de títols judicials, s’incorpora interlocutòria on es dóna per emesa la declaració de voluntat del titular registral de la meitat indivisa d’un habitatge inscrit i, amb això s’entén resolta l’adjudicació del domini sobre l’habitatge esmentat, feta en conveni regulador a favor de M.V.C i subjecta a una condició resolutòria, ordenant-se de forma immediata la seva cancel·lació.

Com a conseqüència de l’assumpció de determinats préstecs per part de M.V.C (adjudicatària de la meitat indivisa de l’habitatge), en cas que deixés de satisfer algunes de els quantitats que deu en virtut dels préstecs en el moment dels venciments respectius i el senyor T (adjudicant) estàs obligat a satisfer-les, podrà optar per reclamar les quantitats satisfetes més els interessos legals per la via que estimi més convenient o resoldre l’adjudicació de la meitat indivisa d’aquesta finca en favor de la senyora V.

Una vegada presentada la documentació esmentada al Registre, va ser suspesa la inscripció basant-se en l’article 82 de la Llei Hipotecària, atès que perquè es pugui privar de la meitat indivisa a la senyora V.T.R. cal o el seu consentiment o una sentència ferma de caràcter contradictori obtinguda en el procediment corresponent.

La Resolució de 15 de desembre de 2010, en relació amb la documentació necessària per inscriure, indica que  “es un principio esencial de nuestro sistema hipotecario que ningún asiento pueda ser practicado sin consentimiento del titular registral o sin que haya tenido lugar el oportuno procedimiento judicial en el que aquél haya podido disfrutar de la oposición prevista en el ordenamiento”, unit a això, el que l’abast de la qualificació registral  s’estengui a l’adequació o conrgruència de la seva resolució amb el procediment seguit, o sigui a la relació entre el mandat judicial amb la classe de procediment seguit.

Dintre dels títols judicials, a la nostra Llei d’Enjudiciament Civil només duen aparellada l’execució les sentències de condemna ferma (article 517.2.1) i les resolucions que aprovin o homologuin transaccions judicials i acords assolits en el procés, acompanyades si fos necessari per a la constància del seu contingut concret, dels corresponents testimonis de les actuacions (article 517.2.2), juntament amb altres supòsits especials (article 517, 89 i 9) amb les modalitats previstes en l’article 776 de la Llei d’Enjudiciament Civil respecte de l’execució forçosa dels pronunciaments sobre mesures.

Les sentències declaratives o constitutives amb transcendència immobiliària, són directament inscribibles en els llibres –excepte les dictades en rebel·lia en els termes de l’aricle 524 de la Llei d’Enjudiciament Civil- si d’aquest no resulten obstacles que ho impedeixin, mitjançant la presentació del corresponent testimoni de la resolució judicial, que acredita el seu contingut, així com la seva fermesa  (Resolució de 6 de febrer de 2012).

En el present expedient, no es pot afirmar que estem davant un procés d’execució d’una sentència ferma, ni davant una resolució judicial que aprovi o homologui transaccions judicials i acords assolits en el procés, que continguin una condemna, sinó que el contingut del conveni regulador que es pretén executar és una adjudicació d’un bé ganancial, amb assumpció per l’adjudicatari de certes obligacions garantides amb condició resolutòria, que no participa de l’aptitud de ser susceptible d’execució, sinó que precisa, amb caràcter previ una sentència constitutiva, que així ho recordi i que ara sí, podria ser objecte d’inscripció registral, sense que aquest procediment judicial pugui ser substituït per un procés d’execució de títols judicials pel quel es declari emesa la declaració de voluntat, atès que el que manca és precisament el títol previ judicial on es declari l’incompliment de les obligacions de la senyora M.V.C. i, en conseqüència, la condició resolutòria pactada.

Davant la inscripció d’una pretesa condició resolutòria en al inscripció d’una adjudicació de domini d’una meitat indivisa en un conveni regulador de separació o divorci, es pretén cancel·lar aquesta inscripció de domini mitjançant el manament d’un Jutjat d’Instrucció on s’incorpori una interlocutòria on, suplint la voluntat del titular registral, s’entén emesa la declaració de voluntat i es considera resolta l’adjudicació a favor del cònjuge adjudicatari.

La primera qüestió que es planteja és si es tracta d’una vertadera condició, donat que segons es desprèn dels termes de la resolució, sembla que atorga una opció al beneficiat entre reclamar l’import degut o procedir a la resolució. És sabut que aquestes opcions constitueixen facultats resolutòries i no condicions, en la mesura que estan mancades dels requisits d’automaticitat i retroactivitat, enquadrant-se en l’òrbita de l’article 1124 del Codi Civil que regula la facultat de resolució implícita i no de l’article 1114 que regula les autèntiques condicions resolutòries.

En segon lloc, no s’aclareix a qui supleix i per quina raó, la interlocutòria presentada amb l’emissió de la declaració de voluntat substitutòria de caràcter resolutori. Sembla que s’ha d’entendre que la supleix l’adjudicant o cònjuge de l’adjudicatari, que és el titular o beneficat de l’esmentada condició resolutòria, però no s’entén per quin concepte, ja que no està obligat a res per la condició esmentada, en ser titular d’aquest dret o expectativa.

Pel que fa a la interlocutòria resolutòria presentada, encara que es desconegui quina tramitació o tipus de procediment es va seguir, el cert és que ni un Jutjat d’instrucció és competent per ventilar qüestions sobre drets civils com és l’incompliment d’obligacions purament civils, ni una interlocutòria és un document adient per cancel·lar drets inscrits que estan sota la salvaguarda dels Tribunals segons l’article 1 de la Llei Hipotecària, excepte que una llei especial ho autoritzi, per la qual cosa amb el despatx d’aquesta cancel·lació resolutòria es conculcaria tant l’article 82 de la Llei Hipotecària que exigeix sentència ferma en el procediment adequat i per tant amb audiència i prova plena de les parts en aquest cas sobre l’incompliment o no de les obligacions assegurades amb al condició resolutòria, com en els principis constitucionals de seguretat jurídica i interdicció de la indefensió. Per aquests motius encertadament, la Direcció General rebutja la inscripció de la documentació presentada.

 

 

Etiquetado con: ,