Activitat registral número 12

Resolucions de la Direcció General  dels Registres i del Notariat  (novembre 2012 – octubre 2013)

1. RESOLUCIÓ DE 3 DE JULIOL DE 2013: PROPIETAT HORITZONTAL. ADJUDICACIÓ DERIVADA DE PROCEDIMENT EXECUTIU. TITULARITAT REGISTRAL DELS COMUNERS EN QUOTES INDIVISES.

la comunitat de propietaris B.R. insta un procediment d’execució contra la societat «S.I., SL» i mitjançant Interlocutòria de 31 de març de 2006, dictada pel Jutjat de Primera Instància núm. 3 de Marbella, es despatxa execució i s’acorda l’embargament de la finca urbana núm. 72. Una vegada emès el manament preceptiu al Registre, va donar lloc a l’anotació d’embargament lletra «A», sense constància de l’existència de creditors posteriors.

Per Resolució de 5 de juliol de 2010 va sortir a subhasta pública la finca embargada, que va tenir lloc el 9 de novembre del mateix any. La subhasta es va declarar deserta per manca de licitadors i es va concedir a la part executant el termini de 20 dies per sol·licitar l’adjudicació de l’immoble per la quantitat que se li devia per tots els conceptes, que ascendien a 3.069 euros.

Mitjançant Decret del Jutjat de 7 de febrer de 2011 es va adjudicar a la comunitat de propietaris, que era la part executant, la finca embargada i el secretari del Jutjat va lliurar el testimoni oportú en la mateixa data del Decret judicial, pel qual s’adjudica a la comunitat de propietaris del conjunt residencial B.R. la finca en qüestió.

La presentació del testimoni esmentat en el Registre competent va ser qualificat negativament i no es va admetre la seva inscripció perquè la comunitat de propietaris no tenia personalitat jurídica (Resolució de la Direcció General dels Registres i del Notariat d’1 de setembre de 1981 i STS de 6 de novembre de 1995) per la qual cosa no es pot inscriure al seu favor cap bé o dret, d’acord amb l’art. 11 del Reglament hipotecari.

la Llei de propietat horitzontal (LPH) distingeix en el seu art. 3 entre el dret singular i exclusiu de propietat sobre els pisos i locals, i la copropietat annexa i inseparable que es té sobre els elements comuns, juntament amb els altres copropietaris i, sobre aquesta base, la legislació hipotecària ha desenvolupat la forma d’accés al Registre de la Propietat d’aquest tipus de propietat, per permetre no només la inscripció de l’edifici en el seu conjunt amb la descripció dels diferents pisos i locals i els elements comuns que l’integren, sinó que també autoritza que, prèviament a la constitució de l’edifici en règim de propietat horitzontal, es puguin inscriure per separat els diferents pisos i locals en els que es farà constar la seva participació en la copropietat comú.

Segons va declarar la Resolució de 15 de juny de 1973, no s’ha arribat a atribuir personalitat jurídica independent a la comunitat de propietaris distinta dels membres que la integren, malgrat les facultats que com a òrgan rector li competeixen d’acord amb l’art. 13 d’aquesta Llei. Però també aquest Centre Directiu ha dit que si bé la comunitat de propietaris no té personalitat jurídica, no per això pot entendre’s que actua com una comunitat ordinària de béns sinó que se li ha de considerar com un ens de projecció jurídica pròpia que actua a través del seu representant.

És per aquest motiu que l’abundant jurisprudència que el recurrent menciona en el seu escrit de recurs admet certes actuacions de la comunitat en l’àmbit processal dels arrendaments i altres, sobretot donant-li capacitat per litigar, i, a més, en alguns assentaments registrals com l’anotació preventiva, són matèries en les quals la comunitat té reconeguda aquesta capacitat processal. Però això no significa que pugui ser titular registral, ni és possible que sense aquesta personalitat pugui ser propietària d’un bé i, per tant, ser titular registral de l’anotació corresponent.

En conclusió, que es reconeguin certes facultats de caràcter processal o altres, no significa que tingui personalitat jurídica i per tant que pugui ser titular d’un dret de propietat. Concretament, la STS de 6 de novembre de 1995 —al·legada pel recurrent— estableix que, d’acord amb l’art. 13 LPH, el president representa la comunitat en i fora de judici, sense que això impedeixi que es pugui configurar com un ens dotat de personalitat jurídica.

Aquest centre directiu ha declarat, en la Resolució de 16 d’octubre de 1992, que la comunitat de béns és una entitat sense personalitat jurídica, per la qual cosa l’adquisició per aquella d’algun bé implica en realitat una adquisició pels seus integrants de forma proindivisa entre ells. Aquesta informació no queda desvirtuada per l’existència d’un número d’identificació fiscal diferenciador entre la comunitat i els comuners, que produeix els seus efectes en l’àmbit fiscal. Però això no significa que s’alterin les normes substantives del Codi civil. Amb aquesta doctrina assentada, el centre directiu ha entès, per exemple, que no hi ha doble transmissió en el cas d’adjudicació derivada d’un procediment executiu a favor d’una comunitat de propietaris sinó només a favor dels comuners i en quotes indivises d’acord amb la seva participació en la comunitat.

Així doncs, les comunitats de propietaris no tenen personalitat jurídica i per tant no poden ostentar la titularitat registral de béns. Certament, no s’hagués assenyalat el defecte pel registrador en el cas que el Decret d’adjudicació ho fes a favor dels copropietaris en proporció a les seves quotes en la comunitat, però no és aquest cas.

la comunitat de propietaris d’un edifici o complex immobiliari constituït en propietat horitzontal atorga als titulars o copartíceps d’aquesta dos drets: un dret de propietat singular, exclusiu i privatiu sobre el seu departament, sigui vivenda, local, aparcament o de qualsevol altre tipus i una participació proindivisa sobre els elements comuns, que per la seva pròpia naturalesa o per destinació sustenten o donen servei a l’edifici o complex.

Aquesta comunitat de propietaris en principi participa de la mateixa naturalesa que totes les comunitats de béns i drets, salvant algunes especialitats, com són l’absència d’acció de divisió a favor dels comuners i drets de retracte per alienació de pisos o parts privatives i el sotmetiment de la presa de decisions i administració de la comunitat a un règim d’òrgans comunitaris (junta general, administrador, president de la comunitat), a algun dels quals, com aquest últim, se li concedeix legitimació processal.

Tot i així, la comunitat de propietaris en règim de propietat horitzontal no té personalitat jurídica com la copropietat ordinària. No és argument en contra la legitimació del president per a la interposició d’accions en nom de la comunitat ni la contestació de demandes, atès que en la copropietat ordinària també vinculen, segons constant jurisprudència, a tots els copropietaris, les accions exercitades per qualsevol comuner en benefici de tots. Sembla ser una mesura d’economia processal per evitar haver de citar tots els comuners als processos judicials. El mateix s’ha de dir quant als efectes fiscals associats a les comunitats de propietaris de finques.

En aquest cas, es va anotar el manament d’embargament a favor de la comunitat de propietaris, atès que era l’actor en el procediment executiu, però la Direcció General li nega la possibilitat d’ostentar la titularitat registral de finques registrals. La resolució és coherent amb el principi que les entitats a les quals l’ordenament civil no reconeix personalitat no la tenen i, per tant, no poden ser titulars de drets. El que succeeix és que sembla una certa contradicció que la comunitat de propietaris pugui interposar accions executives i anotar el seu embargament i, això no obstant, en cas de manca de licitadors i, per tant, amb subhasta deserta, no pugui adjudicar-se els béns. La interpretació ha d’estar en la línea que, quan el president d’una comunitat de propietaris acciona, ho fa en representació legal de tota la comunitat, és a dir, de tots els copropietaris, així els que exerciten l’acció i els qui anoten realment són ells i han de ser també els adjudicataris dels béns subhastats en cas de manca de licitadors.

2. RESOLUCIÓ DE 28 D’AGOST DE 2013. SENTÈNCIA JUDICIAL: NECESSITAT DE FERMESA.

mitjançant Sentència del Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 1 de Luarca, de 27 de novembre de 2012, es va dictar la resolució d’un contracte de compravenda d’una finca rústica, feta per la Sra. M.C.F.M. —demandant— a favor de l’entitat «P. del N.E., SL»

El dia 28 de desembre de 2012 el demandant va presentar recurs d’apel·lació contra la Sentència dictada, que es refereix a alguns dels aspectes de la resolució judicial, concretament pel que fa a la cancel·lació de la hipoteca que grava la finca objecte del contracte a favor de la Caja Rural d’Astúries S.S.C. El dia 22 de gener de 2013 es fa contestació al recurs d’apel·lació per part de la Caja Rural d’Astúries S.S.C. El 5 de febrer de 2013 es va admetre el recurs a tràmit i es va remetre a l’Audiència Provincial d’Oviedo.

La certificació de 19 de març de 2013 presentada en el Registre de la Propietat, expedida per la secretària judicial de l’Audiència Provincial d’Oviedo, relativa al testimoni expedit el dia 27 de novembre de 2012 pel secretari del Jutjat abans citat, en la qual consta la interposició de recurs contra la Sentència dictada en primera instància, fou qualificada negativament, amb la qual cosa es va suspendre la inscripció en no acreditar-se la resolució del recurs esmentat per aplicació dels art. 3 i 18 de la Llei hipotecària (LH) i l’art. 100 del seu Reglament i de l’art. 207 de la Llei d’enjudiciament civil (LEC).

de l’art. 3 LH resulta que els títols que continguin actes o contracte susceptibles d’inscripció hauran de ser consignats en escriptura pública, executòria o document autèntic expedit per l’autoritat judicial o pel Govern o els seus agents, en la forma que estableixin els reglaments. Per la seva banda, segons l’art. 524.4 LEC, en disposar que mentre no siguin fermes, o encara que ho siguin, no hagin transcorregut els terminis indicats per aquesta Llei per exercitar l’acció de rescissió de la sentència dictada en rebel·lia, només procedirà l’anotació preventiva de les sentències que disposin o permetin la inscripció o cancel·lació d’assentaments en Registres públics. I, d’acord amb l’art. 207.2 d’aquesta mateixa Llei, són resolucions fermes aquelles contra les quals no es pot interposar cap recurs perquè no ho preveu la Llei o bé perquè ha transcorregut el termini legalment fixat sense que les parts l’hagi presentat. Per aquest motiu és doctrina reiterada d’aquest Centre Directiu la necessitat de fermesa de les sentències judicials per a la pràctica d’assentaments d’inscripció o cancel·lació en el Registre.

En conseqüència, de la documentació presentada no resulta la fermesa de la resolució judicial i aquesta circumstància no s’acredita amb la fotocòpia que s’acompanya a l’escrit del recurs, sinó que es requereix una nova presentació del document autèntic que acrediti la fermesa de la Sentència.

en el cas de la resolució comentada es planteja la cancel·lació d’un contracte de compravenda inscrit en haver-se dictat la resolució judicial d’aquest per sentència no ferma. Segons l’art. 40 d) LH, quan la inexactitud procedeixi de qualsevol causa no especificada anteriorment, la rectificació precisarà el consentiment del titular o, en defecte de consentiment, resolució judicial. En aquest cas, s’ha procedit judicialment per part del venedor a instar la resolució judicial de la venda i s’ha dictat resolució estimatòria que ha estat apel·lada i que, per tant, no és ferma. Es planteja, per tant, quin és el tipus d’accés o publicitat registral de les resolucions judicials no fermes.

Tenint en compte que d’acord amb l’art. 76 LH les instruccions no s’extingeixen pel que fa a tercers, més que per la seva cancel·lació o la inscripció de la transferència del domini o dret real inscrit a favor d’una altra persona, la fermesa de la sentència o resolució judicial que s’ha de publicar, ja sigui per via d’inscripció o cancel·lació, és decisiva perquè garanteix que els drets declarats en les mateixes són definitius judicialment parlant.

Si s’adoptés una solució contrària, resultaria que drets declarats en resolució no ferma, i per tant amb possibilitat de revocació, accedirien al Registre, sense possibilitat de cancel·lació posterior en cas de revocació de la resolució esmentada, sobretot en el cas de l’aparició d’un tercer protegit tal i com ho manifesta el precepte esmentat. I així es manifesta l’art. 3 LH quan exigeix que els títols que esmenta en l’art. 2 constin entre altres títols formals, en executòria, que és la definició tradicional de sentència ferma.

I l’art. 524.4 LEC permet l’anotació preventiva com a únic tipus d’assentament per accedir a la publicitat registral de les resolucions judicials no fermes. La raó és que les anotacions preventives són assentaments transitoris, provisionals i subjectes a un termini de caducitat, a diferència de les inscripcions que són assentaments definitius amb vocació de permanència.

3. RESOLUCIÓ DE 27 DE JUNY DE 2013. IMMATRICULACIÓ PER TÍTOL PÚBLIC: TÍTOLS CREATS «AD HOC».

mitjançant escriptura autoritzada el 18 de febrer de 2013, els cònjuges Sr. A.M.R. i Sra. M.R.C.M. varen vendre a la Sra. M.ª A. i Sra. M.ª J.G.P. una edificació situada a Benferri. Juntament amb aquesta escriptura s’acompanya com a títol previ una escriptura autoritzada davant la mateixa notaria, el 6 de febrer de 2013, amb el núm. 133 de protocol, per la que el Sr. A.M.R i la Sra. M.R.C.M. varen aportar a la seva societat conjugal aquesta edificació.

Els documents presentats varen ser qualificats negativament, per tractar-se d’una documentació creada ad hoc per possibilitar la immatriculació, ja que existeix una diferència entre ambdues escriptures de dotze dies amb un cost tributari mínim, amb absència de funció econòmica, la qual cosa du a no practicar la inscripció sol·licitada de conformitat amb el criteri establert per la Resolució de la Direcció General dels Registres i del Notariat de 25 de juny de 2012, que afirma que per fer possible la immatriculació cal que «de les circumstàncies concurrents no resulti que la documentació s’hagi creat artificialment amb l’objectiu de produir immatriculació. Un extrem que pot i ha d’apreciar el registrador, amb el suport d’una pluralitat de factors (com la simultaneïtat de dates dels títol, transmissions circulars, absència de funció econòmica, neutralitat o baix cost fiscal dels negocis translatius…) que ofereixin indicis suficients que la documentació ha estat creada o concebuda ad hoc».

és doctrina reiterada d’aquest Centre Directiu (entre d’altres, l’esmentada Resolució de 25 de juny de 2012) que amb l’objecte de garantir l’objectivitat i publicitat del procediment immatriculador, aquest no ha de ser merament declaratiu, incorporar certificació cadastral descriptiva i gràfica de les finques en termes absolutament coincidents amb la descripció d’aquestes en el títol, de la que resulti que, a més, la finca estigui cadastrada a favor del transmitent o adquirent: complimentar els edictes corresponents, publicant el negoci que justifica la immatriculació i també que de les circumstàncies no resulta que la documentació s’hagi creat artificialment amb l’objectiu de produir la immatriculació.

La immatriculació de finques per la via del doble títol exigeix l’encadenament de dos adquisicions successives o directament coordinades amb la finalitat d’assolir la certesa que l’immatriculant és el veritable propietari. Es cerquen així dues transmissions efectives i reals. Per això, encara que la funció registral no pugui equiparar-se a la judicial, no s’exclou que el registrador pugui apreciar frau quan de la documentació presentada resulti objectivament un resultat antijurídic, en relació amb el context que resulta d’allò declarat pel qui fa la presentació i dels llibres del Registre, atès que la tasca de qualificació no es limita a una pura operació mecànica d’aplicació formal de determinats preceptes, ni està vetat per al registrador acudir a l’hermenèutica i a la interpretació contextual. D’aquesta manera, aquest Centre ha reiterat que pot detenir la immatriculació quan estimi la instrumentalitat dels títols, sempre que no resulti de simples sospites, sinó d’indicis fundats.

Per això, el control de la immatriculació per títol públic exigeix que quan s’efectuï la qualificació registral s’extremin les precaucions per evitar la immatriculació de títols elaborats ad hoc amb l’única finalitat d’aconseguir-la, per així evitar la consolidació del frau de llei a través de la creació instrumental de títols i que es burlin les prevencions que el legislador ha instituït per a la immatriculació per títol públic.

Es considera titulació creada ad hoc una escriptura de venda d’un immoble acompanyada d’una altra escriptura prèvia d’aportació a la societat conjugal dels venedors, que s’infereix en aquest cas, en què l’aportant a la societat conjugal no expressa el seu títol d’adquisició, limitant-se a l’expressió «per compra privada i amistosa, sense recordar el nom del venedor i sense títol inscrit». Aquell concepte es manifesta en aquest cas perquè ambdós negocis són coetanis, per la inexistència de títol original d’adquisició i pel cost fiscal nul de l’operació, com reconeix el recurrent, en estar exempta l’aportació.

l’art. 199 LH estableix tres títols d’immatriculació de finques: l’expedient de domini i acta de notorietat, la certificació administrativa de domini i el títol públic d’adquisició.

L’expedient de domini i acta de notorietat té la garantia de la seva tramitació davant el jutge i del notari respectivament competents, amb un tràmit especial de prova del domini del sol·licitant, amb citació a aquells que, d’acord amb la certificació registral, tinguin algun dret real sobre la finca i a aquells dels qui procedeixin els béns o als seus drethavents, a qui tingui la finca cadastrada o amirallada al seu favor i a possibles tercers interessats mitjançant edictes i trasllat de l’expedient al Ministeri Fiscal. En la certificació administrativa de domini la seva força resideix en l’aparició de domini de la finca en qüestió en un inventari o registre públic a aquest efecte, que certifica aquest fet.

Però la immatriculació per títol públic regulat en l’art. 205 LH no té aquestes garanties, per la qual cosa s’estableix l’exigència d’acreditació fefaent del títol d’adquisició del transmitent quan disposa que es podran inscriure, sense necessitat d’inscripció prèvia, els títols atorgats per persones que acreditin de manera fefaent haver adquirit el dret amb anterioritat a la data d’aquests títols. Per tant, per a la immatriculació d’una finca han d’acreditar-se dues transmissions, una a favor de l’immatriculant i una altra a favor de qui li ha fet la transmissió. S’entén que en ambdós casos són transmissions reals no fictícies o simulades.

En aquesta resolució el tema que es planteja és la creació d’un títol de transmissió, purament fictici a favor de qui transmet a l’immatriculant, que és l’aportació a la societat de guanys per aconseguir el requisit de la doble transmissió. La importància de la resolució és la confirmació del criteri de qualificació de doble transmissió fictícia, basada en els criteris indiciaris següents: la coetaneïtat de títols, el nul cost fiscal, la no acreditació del títol a favor del transmitent… És a dir, la proximitat temporal dels atorgaments dels títols purament instrumentals, la seva neutralitat fiscal als efectes dels costs d’aquesta naturalesa que estimulin el seu atorgament i la manca d’acreditació i a vegades ni tant sols menció del títol d’adquisició del transmetent.

Etiquetado con: ,