rjib14

ACTIVITAT REGISTRAL

Resolucions de la Direcció General dels Registres i del Notariat

(novembre 2014-octubre 2015)

Antoni Canals Prats

Registrador de la Propietat

1. RESOLUCIÓ DE 27 DE JULIOL DE 2015. SOCIETATS DE CAPITAL I ACTIUS ESSENCIALS.

Resums dels fets: mitjançant escriptura es constitueix hipoteca per la societat mercantil «A.G. de T. y T., S.L.», sobre la finca registral núm. 18.228 en garantia d’un préstec concedit per l’entitat «T., SA».

Presentada en el corresponent Registre, se suspèn la inscripció de conformitat amb l’art. 160.f) de la Llei de societats de capital (LSC), ja que s’ha de manifestar si la finca hipotecada és un actiu essencial de la societat hipotecant i, en cas afirmatiu, seria necessari acompanyar la certificació de l’acord de la junta de la societat aprovant o ratificant la constitució de la hipoteca. S’argumenta que el gravamen pot conduir, en cas d’execució, a l’alienació de la finca hipotecada, sense necessitat d’un nou consentiment de la part hipotecant, i que, amb això, si el bé hipotecat és un actiu essencial, pot produir efectes anàlegs als de les modificacions estructurals de la societat.

Fonamentació jurídica: al Registre només poden accedir títols en aparença vàlids i perfectes i han de ser rebutjats els títols claudicants, és a dir, els títols que revelen una causa de nul·litat o resolució susceptible d’impugnació (cfr. art. 18, 33, 34 i 38 de la Llei hipotecària i art. 1259 Cc). Només així es pot garantir la seguretat jurídica. El nostre ordenament no exigeix l’afirmació dels atorgants sobre la inexistència d’un vici invalidant. Per això, només quan segons els mitjans disponibles a l’hora de qualificar el títol presentat pugui apreciar el caràcter essencial dels actius objecte del negoci, podrà controlar que la regla competencial hagi estat respectada, sense que es pugui exigir al representant de la societat cap manifestació sobre aquest aspecte, ja que en cap norma s’imposa aquesta manifestació, a diferència del que ocorre en altres casos en els quals s’exigeix determinada manifestació de l’atorgant i la manca del requisit establert (com, per exemple, la manifestació sobre la manca de caràcter d’habitatge habitual de la família —art. 91 del Reglament hipotecari en relació amb l’art. 1320 Cc, la inexistència d’arrendament de la finca venuda, segons l’art. 25.5 de la Llei d’arrendaments urbans, art. 11.1 de la Llei d’arrendaments rústics, etc.) constitueix impediment legal per a la pràctica de l’assentament.

Cal concloure que, encara reconeixent que segons doctrina del Tribunal Suprem transmetre els actius essencials excedeix de les competències dels administradors, s’ha d’entendre que amb l’exigència de certificació de l’òrgan d’administració o manifestació del representant de la societat sobre el caràcter no essencial de l’actiu o prevencions anàlogues, complirà el notari amb el seu deure de diligència en el control sobre l’adequació del negoci a la legalitat; però sense que aquesta manifestació pugui considerar-se com a requisit per practicar la inscripció, en atenció que el tercer adquirent de bona fe i sense culpa greu ha de quedar protegit també en aquests casos (cfr. art. 234.2 LSC), tot això sens perjudici de la legitimació de la societat per exigir a l’administrador la responsabilitat procedent si la seva actuació hagués obviat el caràcter essencial dels actius de què es tracti.

Comentari: per a la deguda comprensió del supòsit tractat en aquesta Resolució és convenient repassar l’evolució que han experimentat els poders de representació dels administradors en les societats de capital.

L’art. 76 de l’antiga Llei de societats anònimes de 1951 disposava que «en tot cas, la representació de la societat s’estendrà a tots els assumptes pertanyents al gir o tràfic de l’empresa». Aquest gir s’identificava amb l’objecte social. Per tant l’extralimitació en les seves facultats representatives suposava la invalidesa o ineficàcia dels actes atorgats pels administradors. El mecanisme d’actuació, en la pràctica, era que els administradors per atorgar actes que s’extralimitaven del gir de l’empresa obtenien autorització de la junta general de socis. En cas contrari incorrien en nul·litat o ineficàcia i la societat podia impugnar el negoci representatiu, a més d’entaular acció de responsabilitat.

Amb la reforma de les societats de capital s’ha seguit el mateix criteri però amb un element diferencial: d’una banda, l’art. 234.1 LSC disposa que el poder de representació abasta tots els actes integrats en l’objecte social delimitat en els estatuts. Qualsevol limitació d’aquestes facultats serà ineficaç enfront de tercers. Amb això es dóna a entendre que aquestes limitacions són vàlides en les relacions internes entre la societat, els seus socis i els seus administradors (cfr. les RDGRN de 13 d’octubre de 1992, de 12 de juliol de 1993 i de 7 de desembre de 1993). Per la qual cosa, com a contingut legal típic inderogable d’àmbit de poder de representació, sempre vincularà davant de tercers a la societat. Per actes compresos en l’objecte social s’entenen tants els d’estricta execució del seu objecte social com els connexes i inclús els neutres. Només queden fora d’aquest àmbit de poder els contraris a l’objecte, és a dir, els actes liquidatius.

D’altra banda, incorporant una norma de la Primera directiva comunitària, s’estableix que la societat quedarà igualment vinculada pels actes i contractes realitzats pels administradors fora de l’objecte social amb tercers que actuïn de bona fe i sense culpa greu, encara que l’extralimitació de l’objecte social es desprengui dels estatuts inscrits en el Registre Mercantil (cfr. 234.2 LSC). Per la qual cosa es desprèn que l’objecte social enfront de tercers de bona fe produeix una eficàcia merament interna. En altres paraules, l’àmbit de poder de representació dels administradors s’amplia fora de l’objecte social o gir o tràfic de la societat, en relació amb aquests tercers, i per aquest motiu la societat no podrà impugnar la seva ineficàcia.

Conseqüència d’aquest esquema normatiu i davant del perill d’extralimitacions que posin en dubte la continuïtat de l’empresa i de la mateixa societat, s’introdueix el concepte d’actiu essencial com a limitació a aquests poders. Així, l’art. 160.f) va ser incorporat a la LSC per la Llei 31/2014, de 3 de desembre, amb intenció de millora del govern corporatiu. Aquest precepte atribueix a la junta general competència per deliberar i acordar sobre l’«adquisició, l’alienació o l’aportació a una altra societat d’actius essencials».

En el preàmbul d’aquesta Llei es manifesta que «s’amplien les competències de la junta general a les societats per reservar a la seva aprovació les operacions societàries que per la seva rellevància tenen efectes similars a les modificacions estructurals». I en matèria de societats cotitzades s’afegeix l’art. 511 bis, on s’atribueix també a la junta general la competència per a la transferència a entitats dependents d’activitats essencials desenvolupades fins a aquest moment per la pròpia societat, encara que aquesta mantingui el ple domini d’aquelles, així com aquelles l’efecte equivalent de les quals sigui el de la liquidació de la societat.

La primera qüestió que planteja aquest concepte d’actiu essencial és la seva definició. La Resolució manifesta que és substancialment un concepte indeterminat. Es tractaria d’un bé o dret afecte a l’activitat empresarial de la societat, que contribueix decisivament al cicle de producció dels béns o serveis que aquella ofereix al mercat, per exemple, la seu de l’empresa, drets de propietat industrial que permeten la seva comercialització… La segona qüestió consisteix en dilucidar a qui correspon dins de la societat qualificar un bé o dret com a actiu essencial i després autoritzar l’acte o contracte en qüestió, tenint en compte que en les societats no existeix cap obligació de dur un inventari o registre dels seus actius essencials. La Direcció General es decanta per considerar que han de descartar-se interpretacions de la norma incompatibles no només amb la seva ratio legis, sinó amb la imprescindible agilitat del tràfic jurídic. Així assenyala que una interpretació d’aquest tipus és la que exigiria un pronunciament exprés de la junta general en tot cas, per entendre que qualsevol el que sigui l’import de l’operació es pot tractar d’un actiu essencial. I, per les mateixes raons, tampoc és exigible aquesta intervenció de la junta en casos en què sigui aplicable la presumpció legal derivada de l’import d’aquesta operació, ja que si se segueixen aquestes interpretacions s’estaria substituint l’òrgan de gestió i representació de la societat per la junta general, amb totes les conseqüències que això suposaria.

La qualificació prèvia de l’actiu com a essencial o no, sembla que hagi de correspondre als administradors, als qui pertoquen els poders d’iniciativa propis de la seva funció de gestió social, per la qual cosa, una vegada decidida la seva tipologia, o bé disposaran directament i lliurament d’ell o el sotmetran prèviament a la disposició, a l’autorització de la junta general.

Pel que fa als efectes de la manca d’autorització de la junta, encara que hi hagi una gran discussió en la doctrina en cas de disposició d’un actiu que resulti essencial per part de l’òrgan d’administració, hauria de conduir a la possibilitat d’impugnació per manca de validesa, o potser millor, per manca d’eficàcia, mentre no hi hagi ratificació de la junta general. No obstant això, aquesta Resolució no considera que, als efectes de la inscripció corresponent, sigui un requisit acreditar en el títol dispositiu el caràcter essencial o no de l’actiu disposat, encara que sigui per simple manifestació de l’administrador que atorgui l’acte. Sembla que, encara que molt discutit a la doctrina, la reforma dóna com a resultat un panorama similar al que existia en la Llei de societats antiga.

2. RESOLUCIÓ DE 5 D’OCTUBRE DE 2015. DRET D’HABITACIÓ: CONSTITUCIÓ SOBRE UNA PARTICIPACIÓ INDIVISA D’UNA FINCA.

Resums dels fets: en la successió ordenada pel causant, aquest va llegar l’usdefruit universal dels seus béns al seu cònjuge i, per a després de la seva mort, va establir un llegat a favor de la seva filla, consistent en un dret d’habitació sobre l’habitatge que constituïa el domicili del testador amb tot el que hi hagi al seu interior mentre la legatària «permanezca soltera y hasta que contraiga matrimonio, entre en religión, conviva de hecho con otra persona o deje de constituir el inmueble su domicilio habitual». En la resta va instituir hereus per parts iguals als seus tres fills.

Mitjançant escriptura de liquidació de la societat de guanys, acceptació i adjudicació de béns, es varen realitzar les adjudicacions següents: a la vídua, el ple domini de la meitat indivisa de l’habitatge en pagament dels seus drets de guanys i l’usdefruit vitalici de l’altra meitat; als tres fills, la nua propietat de l’altra meitat indivisa, i el dret d’habitació a favor de la seva filla, en els següents termes: «sobre la mitad indivisa de la vivienda inventariada, que es expectante dado que sobre ella existe el usufructo a favor del cónyuge viudo».

Un cop presentat al Registre, no es va admetre la seva inscripció, atès que el dret d’habitació segons el Cc és un dret real en cosa aliena que faculta a qui se li concedeix ocupar les peces necessàries per si mateix i per les persones de la seva família —art. 524.2 Cc—; per la qual cosa d’aquesta definició es desprèn que necessàriament recau sobre la casa i no sobre un dret com és una quota indivisa del mateix atès que és abstracta i ideal, i, per tant, no es materialitza en una part física de la casa, que precisament és consubstancial al dret d’habitació i només els amos de la finca que ho siguin de ple domini podran consentir-ho.

Així ho exigeixen les normes de la comunitat, en especial l’art. 397 Cc, quan diu que cap dels copropietaris podrà, sense consentiment de la resta, fer alteracions en la cosa comuna, per entendre la doctrina i la jurisprudència que aquestes alteracions abasten les físiques i les jurídiques (així les STS de 17 de juny de 1927, 25 d’abril de 1970 i 30 de juny de 1993). En el supòsit de l’escriptura objecte de qualificació, el testador llega a la seva filla el dret d’habitació sobre la finca registral núm. 38.374 de l’Arxiu General i, atès que al cabdal hereditari únicament versa sobre una meitat indivisa, se li adjudica únicament sobre la mateixa i com a dret expectant a la mort de l’usufructuari. Entenent pels motius exposats que només en un futur quan l’herència del cònjuge vidu prevegi aquest mateix dret d’habitació i els seus hereus, juntament amb els actuals, reuneixin el ple domini de la finca podrien arribar a inscriure’s.

Fonamentació jurídica: el dret d’habitació té unes característiques especials que determinen que tot i ser un dret real té connotacions pròpies dels personals. Així, l’art. 525 Cc estableix que no es pot arrendar i traspassar a un altre per cap classe de títol i l’art. 529, a més de les causes d’extinció de l’usdefruit, estableix que s’extingirà també per l’abús greu de l’habitació.

Atès que els drets d’ús i habitació són drets reals en cosa alinea, són perfectament compatibles amb l’existència d’un dret de domini en una altra persona al qual limiten. Això significa que, per a qualsevol constitució d’aquest dret real en cosa aliena, és necessari el consentiment del titular o titulars de la mateixa, perquè suposa un acte de disposició (art. 397 Cc).

Cap dificultat no existeix en la possibilitat d’adquirir una quota indivisa del dret d’habitació d’un habitatge, la qual cosa, no obstant, plantejarà els problemes comunes de cotitularitat sobre un dret i l’específic derivat de la detenció possessòria que comporta. Però el problema que es planteja és conseqüència de la redacció de la clàusula d’adjudicació de dret d’habitació de la meitat indivisa de l’habitatge; d’aquesta manera no hi ha lloc perquè el dret d’habitació recaigui sobre una participació indivisa, atès que li és consubstancial la facultat d’ocupar físicament en una casa aliena les peces necessàries per a sí mateix i per a les persones de la seva família.

Aquesta és una diferència substancial amb el dret d’usdefruit, que atribueix el dret a gaudir béns aliens (cfr. art. 467 Cc), i per tant el dret a percebre tots els fruits naturals, industrials i civils dels béns usufructuaris (art. 471 Cc), sense exigir necessàriament la detenció possessòria.

Comentari: aquesta Resolució planteja l’eficàcia d’un acte de constitució d’un dret d’habitació per part d’un copropietari o, el que és el mateix, si una quota indivisa de domini pot ser amb un dret d’habitació. La impossibilitat d’aquesta opció està motivada, segons la doctrina que estableix que aquest dret exigeix, per la seva viabilitat, la necessitat d’una ocupació física mínima ineludible (les peces necessàries) per atendre les necessitats vitals de l’habitacionista i la seva família. Aquestes consistiran per tant en una sèrie de dependències concretes.

El problema resideix en el fet que un copropietari no pot decidir pel seu compte la possessió o ocupació de parts concretes de la finca posseïda en comú, sens perjudici que tengui un dret d’ús solidari sempre que no perjudiqui els copropietaris. I si no pot garantir-ho per si mateix, menys per un tercer com l’habitacionista. Això també seria d’aplicació al dret d’ús i a l’«estada» regulada per la nostra Compilació. En canvi, aquests postulats no són d’aplicació al dret d’usdefruit com estableix aquesta Resolució, que encara que comporti dret d’ús i possessió, no requereix un mínim d’ocupació necessària i especificada.

Tot això és així a no ser que amb posterioritat a l’acte de la partició la vídua constitueixi un dret d’habitació sobre la seva partició indivisa a favor de la seva filla. Així, la propietat íntegra resultaria gravada amb el dret d’habitació en qüestió, amb possibilitat d’ocupar totes les peces necessàries per a les necessitats de l’habitacionista i la seva família.

3. RESOLUCIÓ DE 4 DE SETEMBRE DE 2015. DACIÓ EN PAGAMENT: CAUSA.

Resum dels fets: es presenta, per a la seva inscripció, escriptura de cessió en pagament del deute de la finca registral núm. 33.315 d’«E.C.» per part de la seva titular, la Sra. I.E.P., a favor de la mercantil «I., SA». Es denega la seva inscripció, perquè mitjançant l’escriptura qualificada una persona deutora d’un banc («B., SA»), en virtut d’un préstec hipotecari, transmet, com a pagament d’aquest deute, la finca hipotecada a una altra societat distinta de la creditora («I., SA»). En aquesta transmissió compareix també el Banc creditor. En la nota s’indica que la dació en pagament de deute o datio pro soluto és un contracte en virtut del qual el deutor transmet béns de la seva propietat al creditor, per tal que aquest apliqui el bé rebut a l’extinció del crèdit del qual era titular, de manera que aquest crèdit actua amb igual funció que el preu de compravenda. En aquest cas, encara que concorre el consentiment del creditor, la finca no es transmet a aquest sinó a un tercer, per tant, tenint en compte la naturalesa jurídica de la dació en pagament de deutes, no consta acreditada la causa de la transmissió a favor de l’adquirent amb el mer consentiment del creditor.

Fonamentació jurídica: en aquest expedient es discuteix si està degudament causalitzat (d’un negoci de cessió o dació en pagament en el qual el titular d’un immoble gravat amb una hipoteca en garantia d’un préstec a favor de «B., SA» el cedeix a la mercantil «I., SA», cessió que es du a terme en pagament del deute que la cedent manté amb aquesta entitat de crèdit. Pel que la qüestió que cal dilucidar és si aquesta cessió troba acomodament quant al tema de la causa de l’art. 1261 Cc.

Com té declarat el Centre Directiu (vid. Resolució de 19 de gener de 1994), en el nostre ordenament, el simple acord de voluntats, encara que vagi seguit de traditio, no té virtualitat per provocar la transmissió del domini. Es precisa per això un títol material onerós o gratuït, que posi de manifest la contraprestació o liberalitat per la qual s’opera la transmissió, seguit de la corresponent tradició. A més, també és doctrina d’aquest Centre que per a la inscripció de qualsevol títol translatiu cal que es manifesti o expressi la causa onerosa o gratuïta, que és determinant de la validesa del negoci i els seus efectes, per la qual cosa a efectes registrals no s’aplica la presumpció de l’art. 1277 Cc.

Per això, en aquest cas es planteja si la causa explicitada en el títol, és a dir, la cessió o dació en pagament del deute, és correcta, atès que la transmissió no es verifica a favor del creditor, sinó d’un tercer. Certament poden existir relacions jurídiques entre aquest tercer i el creditor hipotecari que causalitzin l’adjudicació realitzada. Podríem estar davant un negoci complex, en el qual prèviament el creditor hagi cedit el seu dret hipotecari a qui posteriorment se li adjudica l’immoble. També admet el nostre ordenament altres possibilitats: adjudicació/cessió de béns a un tercer, que no assumeix el deute però sí l’obligació de pagar-lo, amb distintes variants, per exemple mitjançant una compravenda en la qual el comprador reté part del preu per al pagament del deute al creditor hipotecari, o bé es tracti d’una transmissió merament fiduciària, en el mandat o encàrrec que assumeix el cessionari de pagar aquests deutes; o mitjançant una cessió en pagament d’assumpció de deute que fa el cessionari i que allibera el cedent, assumpció que quedarà perfeccionada una vegada que s’hagin adherit expressament o tàcitament a ella els creditors i conseqüentment sorgeixi un deutor nou o subrogat, a canvi d’una adquisició de béns, en la qual un comprador paga un preu que està en l’assumpció del dèbit.

El nostre Codi civil admet el pagament a un tercer sempre que sigui d’utilitat del creditor (cfr. art. 1163.1). També s’entén admès l’anomenat adictus solutionis causa, de conformitat amb l’art. 1163, pel qual el creditor i el deutor designen a un tercer com a destinatari del pagament de l’obligació, qui no és creditor, ni representant seu, però és la persona a qui s’ha de realitzar el pagament. Però per a les transmissions de drets reals per contracte és precís que la causa existeixi, sigui translativa i, a més, perquè pugui inscriure’s, sigui expressa, ateses les distintes conseqüències registrals que de la mateixa es dedueixen (art. 34 i concordants de la Llei hipotecària).

En l’escriptura que motiva aquest recurs, en l’estipulació, primer s’estableix una cessió a «I., SA» però ho és en pagament del deute hipotecari que la cedent manté amb «B., SA». L’entitat adjudicatària és una societat de gestió d’actius del Grup B., actius que han estat adjudicats o rebuts en pagament de deutes de l’entitat creditora. Cessió que no és possible ja que «I., SA» no és creditora.

En l’estipulació segona s’afirma que el valor de la finca es destinarà a cancel·lar el préstec hipotecari que grava la cinta cedida. En aquesta segona estipulació sembla que s’acordi una compravenda amb retenció de la responsabilitat hipotecària, que és el que defensa el recurrent, supòsit perfectament possible i lícit, però que està en contradicció amb l’acordat en l’estipulació primera.

Comentari: la dació en pagament consisteix en la realització d’una prestació distinta de la prevista en l’obligació, amb l’acord del creditor i deutor d’atribuir-li el valor de pagament i per tant d’extinció de l’obligació esmentada. La denominació de dació prové que normalment suposa la tradició d’una cosa, però podria tractar-se de qualsevol altra conducta. El decisiu és que el que es dóna no és a canvi de la prestació prevista, sinó en lloc d’ella o en la seva substitució, produint els mateixos efectes que si s’hagués complit amb la prestació deguda, configurant així una transmissió solutòria, enfront a les simplement oneroses. Es tracta d’un subrogat del pagament més que un vertader contracte.

En aquest cas, un deutor entrega i dóna en pagament un immoble, no al creditor sinó a un tercer. Entre el creditor («B., SA») i el tercer que rep la dació («I., SA») existeix una relació de gestió d’actius immobiliaris, sense que aquesta quedi bén aclarida pel que fa al seu abast en aquest recurs.

La qüestió principal és que el creditor no atorga, en la documentació presentada, la corresponent carta de pagament i extinció del deute, que és element conceptual d’aquesta figura jurídica, ni manifesta que aquest pagament redundi en utilitat del creditor, atenint-se al que estableix l’art. 1163 Cc. Això suposa que la causa expressada no configura una dació en pagament, però no significa que, mitjançant la prova corresponent, puguin existir altres causes subjacents que quedin fora de la qualificació i d’aquest recurs.