La no computació de les millores en la determinació
del lluïsme i l’article 63 de la Compilació
Sentència de la Secció Tercera de l’Audiència Provincial de Balears,
núm. 473/2021, de 16 de novembre (ponent: Sra. Calado Orejas).
Els censos i alous en franca retirada
Fins i tot els juristes més acèrrims, partidaris de l’absoluta extinció dels alous i censos mitjançant una disposició legal abolicionista, no han tingut més remei que reconèixer l’important i positiu paper que han jugat dins la història socioeconòmica de les nostres Illes, ja que han fet possible un major accés a la propietat —tant rústica com urbana— i una major distribució de la riquesa.
Però, la mateixa evolució de la història ha jugat en contra de la institució, particularment a partir de la Revolució Francesa, ja que els seus principis de llibertat, igualtat i fraternitat no s’avenien ni amb el concepte de propietat dividida —consubstancial a l’emfiteusi— ni amb el de vassallatge, al qual es lligaren els censos a l’època feudal.
Per això, no és estranya la seva desaparició en el Codi civil francès i va estar a punt de produir-se el mateix efecte quan es va elaborar el Codi civil espanyol.
En el dret de Mallorca, la tradició històrica de la institució és innegable i ho prova la seva presència en les obres doctrinals històriques, així com en els projectes d’Apèndix i en la CDCIB.
Quan, arribada la democràcia, alguns partits polítics van exigir la seva desaparició, no hi va haver més remei que posar de relleu el cost econòmic que això podria dur, ja que es tractava d’uns drets reals, proclamats pel Registre de la Propietat, i d’un cost econòmic que, en algun cas, podria arribar a ser considerable.
Però, encara que hagi estat per la via indirecta, s’ha arribat a aconseguir que la seva presència dins de la nostra praxis jurídica sigui residual.
Pel que fa als censos, la mateixa devaluació de la unitat monetària els ha mort definitivament. A una taula rodona sobre els censos i alous, que va tenir lloc a la Reial Acadèmia de Jurisprudència i Legislació de les nostres Illes el 10 de març de 2014, l’acadèmic Monserrat Quintana va fer notar l’equivalència de les antigues lliures —moneda en la qual se solien pactar els censos més importants, ja que els altres es pactaven en diners i sous—, sobre la base d’una lliura (3,3 pessetes), i, per tant, avui una quantitat de cèntims d’euro menyspreable.
Respecte dels alous, la Llei 3/1985, d’11 d’abril, de modificació de l’article 63 de la Compilació de Dret Civil Especial de Balear, es va anticipar a la Compilació de 1990 i va establir la no computació de les millores i noves edificacions en la determinació del valor del lluïsme, i aquest s’ha anat rebaixant successivament, fins a establir-lo, a falta de pacte, en el 0,50 % del valor de la finca (Llei 3/2017, de 7 d’agost).
Aquest procés s’ha vist completat amb la Llei 3/2010, de 7 de juny, de constatació de censos i alous i d’extinció dels inactius —llargament reclamada per la doctrina—, que ha arbitrat un procediment registral que fa possible que els censataris o titulars del domini útil no hagin d’interposar una demanda judicial per aconseguir la redempció del cens o alou quan havien de vendre o hipotecar la finca.
Com a conseqüència de tot el que s’ha indicat, la praxis judicial tan sols ens mostra, en matèria de censos i alous, alguna reclamació aïllada, en la qual no es deixen de discutir punts tractats anteriorment. Ens farem ressò d’una de les darreres.
El cas contemplat per la Sentència. La decisió sobre si, per al càlcul del lluïsme derivat d’una venda, s’ha de incloure o no la casa que existia a la finca
El recurs d’apel·lació contra la Sentència que va decidir la no inclusió es fonamenta en l’article 63 CDCIB, que estableix la no computació de les noves edificacions, ve dedicat a la redempció dels alous, per la qual cosa no és aplicable per determinar el valor del lluïsme derivat d’una venda. Al·lega, en fonamentació del seu dret, les sentències de la Secció Cinquena de 20 de setembre de 2007 i de 29 de juliol de 2015.
Efectivament, la Secció Cinquena va dictar, amb la mateixa data 20 de setembre de 2007, dues sentències dedicades als alous. La núm. 357/2007 fa referència a la manera de computar el termini de prescripció dels alous, donant solució al cas sobre la base d’aplicar la important Sentència núm. 2/2001, d’11 d’octubre, de la Sala Civil i Penal del TSJIB; no hi ha, per tant, cap connexió amb el cas contemplat per la Sentència que es comenta. D’altra banda, la Sentència núm. 353/2007 estableix la consideració fonamental que la valoració de la finca, a efectes de càlcul del lluïsme, s’ha de fer sobre la base de la qualificació urbanística actual del terreny, ja que la requalificació del mateix per part de l’autoritat pertinent, no es pot considerar una millora introduïda pel titular del domini útil.
I la Sentència núm. 188/2015, de 29 de juliol, també de la Secció Cinquena, fa importants declaracions generals sobre el nostre dret civil i sobre els alous i va ser objecte de comentari en el núm. 14 d’aquesta Revista. Fa referència al lluïsme derivat de l’aportació a la societat «Recinto aeroportuario de Palma» de diferents terrenys que tenien diverses qualificacions «de urbano, de urbanizable programado, de núcleos rurales, de no urbanizable […]», amb valoracions distintes segons la qualificació, però, quan es tracta de precisar el valor diu expressament la Sentència: «sin valorar mejoras ni construcciones».
Amb aquest precedents, la Sentència que es comenta arriba a la conclusió de no ser procedent el còmput del valor de la casa existent a la finca venuda. Encara que en la història registral de la finca es fa constar l’existència de la casa en la primera inscripció de segregació i divisió; i, en la segona inscripció, de venda, hi ha una nota marginal relativa a l’existència de l’alou sobre la finca total. Però, considera la Sentència que la part apel·lant tenia l’obligació de provar que, dins la història registral de la finca íntegra, primer es va constituir l’alou i desprès es va fer la referència a la casa, per la qual cosa no es pot descartar que aquesta casa no existís en el moment de constituir-se l’alou.
Per una altra part, tant la Sentència d’instància com la d’apel·lació consideren intranscendent que la no computació de les millores vengui inclosa dins d’un article dedicat a la redempció dels alous, ja que és l’únic precepte de la Compilació que fa referència a la manera de calcular l’import del lluïsme.
Comentari
És clar que la Sentència no arriba fins al fons de la qüestió, ja que ens queda el dubte de si, en la història registral de la finca primitiva, apareix en primer lloc la constitució de l’alou o la referència a la casa. Però el cert es que era qui reclamava el pagament del lluïsme qui havia de proporcionar aquesta prova.
A la taula rodona sobre els censos i alous esmentada abans, l’advocat especialista en el nostre dret, Miquel Àngel Mas va iniciar la seva intervenció fent referència a l’obra de Rudolf VON IHERING «La lluita pel Dret», relatant el trànsit de la jurisprudència de conceptes a la jurisprudència d’interessos, a la recerca d’unes normes que atenguin els interessos reals de les societats i, en definitiva, que tenguin una motivació ètica.
Sense cap dubte, aquestes idees han de presidir la normativa que es pugui dictar sobre els censos i alous i han de presidir també la jurisprudència que la interpreti i l’apliqui.