PROBLEMÁTICA ACTUAL DE LOS ARRENDAMIENTOS ASIMILADOS A LOCALES DE NEGOCIO EN RÉGIMEN TRANSITORIO

ESTUDIS

PROBLEMÁTICA ACTUAL DE LOS ARRENDAMIENTOS ASIMILADOS A LOCALES DE NEGOCIO EN RÉGIMEN

TRANSITORIO Beatriz Verdera Izquierdo

Profesora titular de Derecho Civil Universitat de les Illes Balears [1]

  1. Ideas previas

En el presente estudio se pretende tratar el tema de la situación de los contratos asi­milados a locales negocio1 que, junto con los asimilados a vivienda, encontramos regula­dos en la Disposición Transitoria Cuarta, apartado 3o de la Ley 29/1994, de 24 de noviem­bre, de arrendamientos urbanos (en adelante LAU), aunque sólo los perfeccionados con anterioridad al Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política econó­mica (en adelante RDL 2/1985), debido a que los concertados con posterioridad a tal fecha se recogen en la Disposición Transitoria Primera.

De acuerdo con la mencionada regulación transitoria, dichos contratos, junto con los que se desarrollen actividades profesionales, concluyeron el 1 de enero de 2000. Por ello, el lector se preguntará por la actualidad del presente estudio. Se pretende realizar una visión global de los mismos consecuencia de la problemática actual sobre el particular, lo que nos conduce a cuestiones calificadoras, básicamente, a los efectos de establecer si son asimilados o son, propiamente, locales de negocio. Ello conlleva volver la vista atrás, con­cretamente al Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante TR’64). Debe alertarse, con­secuentemente, sobre la conclusión de tales arriendos que, debido a las prórrogas que se permiten, acaban irremediablemente en el 2005. A su vez, se estudia la posible vigencia de artículos del TR’64, como es el caso del art. 58.3 TR’64 a los efectos subrogatorios en locales destinados a profesiones facultativas y colegiadas, y el régimen de los arrenda­mientos mixtos (vivienda en la que se ejerce una actividad profesional), cuestiones que tras años de vigencia de la LAU se siguen planteando.

  1. Los arrendamientos asimilados a locales de negocio

1. Regulación específica en la LAU. Norma de reenvío

El Preámbulo de la LAU, hace referencia a los contratos asimilados en el apartado 6o, párrafo 15.°, si bien, de forma muy superficial:

«En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de nego­cio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio, en mate­ria de duración y régimen de renta.»

’ Sobre los arrendamientos de locales de negocio, hoy en día, denominados arrendamientos para uso distinto a vivienda, Vid. VERDERA IZQUIERDO, Beatriz, «Los arrendamientos urbanos para uso distin­to a vivienda con especial referencia a los mencionados en el artículo 3.2 LAU». El consultor inmobi­liario (La Ley), octubre 2000, p. 36; «Arrendamientos de dudosa calificación». El consultor inmobilia­rio (La Ley), marzo 2001, p. 3; «El arrendamiento de industria ¿Inclusión o exclusión de la Ley de arrendamientos urbanos». El consultor inmobiliario (La Ley), noviembre 2000, p. 11.

El párrafo 1 ° de la referida Disposición Transitoria realiza una visión general del tema al determinar: «1. Los contratos de arrendamientos asimilados […] a los de local de nego­cio a que se refiere el art. 5.2 del mismo texto legal, celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del citado texto refundido que les sean de aplicación, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.» Por consiguiente, establece una remisión al TR’64, para en los siguientes apartados delimitar la regulación. El párrafo 3o, al recoger el régimen de los asimilados a local de negocio, como hemos podido comprobar, realiza una remisión a la D. T. Tercera, lo que conlleva una duración de estos arrendamientos de cinco años, con posibilidad de prolongación del plazo en tanto se produzca el supuesto contemplado en el apartado 7o

Existe una doble y sucesiva remisión[2] ya que el legislador por medio del apartado 3.° de la D. T. Cuarta remite a la D. T. Tercera[3] y en particular, a los arrendamientos de la regla

  1. a, del apartado 4.° De forma rotunda e imperativa remite a la D. T. Tercera referente a locales, sin dejar ningún margen de actuación. En suma, esta D. T. aplaza a la regulación contemplada en la D. T. Tercera para los arrendamientos de local a que se refiere la regla 2.a del apartado 4o, a los que corresponda una cuota de IAE superior a las 190.000 pese­tas. Por tanto, remite a todos aquellos arrendamientos que se extinguen en un período de cinco años. De acuerdo con esta regulación, contemplada en los párrafos 2o y 3o, pode­mos manifestar que no es necesario el párrafo 1° de dicha D. T. al determinar, únicamen­te, la supletoriedad del TR’64, que se hubiere producido igualmente a pesar de no cons­tar dicho párrafo.

Por ende, estos contratos mantienen el régimen al que se encontraban sometidos de acuerdo con el TR’64, debido a que en virtud de tal remisión se hace perdurar el régimen establecido con anterioridad, salvo las modificaciones contempladas en la misma, como puede ser el tema de la duración y actualización de renta. Cabe precisar que se produce un cambio de naturaleza no comprensible ya que se están configurando como «asimilados» a local de negocio unos contratos que, precedentemente, se asimilaban a las viviendas.

Sobre estos concretos arrendamientos y por lo que al núcleo de la cuestión respecta la Sentencia de la Audiencia Provincial (SAP) de Asturias de 22 de mayo de 1997 (AC 1017) declaró: «De conformidad con la disposición transitoria cuarta de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre […], los contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985, concer­tados con la Iglesia Católica y demás corporaciones sin fin de lucro, antes asimilados a los arrendamientos de vivienda -art. 4.2 de la antigua LAU de 1964 […] están actualmente sometidos a la disposición transitoria tercera, relativa a los arrendamientos de locales de negocio, aunque privados en parte de la prórroga forzosa, en cuanto se les asigna un plazo de duración máximo de quince años, según la disposición transitoria 4a 2.

Sentado lo precedente, es indudable la aplicabilidad al arrendamiento litigioso de las normas de los artículos 114.11o en relación con el 62.3. del anterior Texto Refundido de la LAU de 1964, que excluyen el derecho a la prórroga arrendaticia y permiten la resolu­ción del contrato a instancias del arrendador, cuando la vivienda no esté ocupada o el local permanezca cerrado durante más de seis meses en el curso de un año, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa.»

Por consiguiente, circunscribiendo el tema, al no establecerse normativa específica (referente al régimen transitorio) sobre los contratos asimilados en la LAU, el art. 5 TR’64, y en general todo el TR’64, continúa en vigor para estos contratos, con las modificaciones contenidas en la D. T. Primera, apartado 2o, párrafo 2o para los contratos celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y la D. T. Tercera para los contratos perfeccionados con anterioridad a dicha fecha.

En primer lugar, respecto a la duración de estos contratos, de acuerdo con esta D. T, el plazo de extinción es de cinco años desde la entrada en vigor de la LAU. Consecuentemente dichos contratos han quedado extinguidos el 1 de enero del 2000, ya que los plazos de extinción se computan a partir del 1 de enero de 1995; debiéndose haber producido la actualización y demás actuaciones en dicho ínterin. Es aplicable a los mismos, como hemos manifestado, el apartado 7.° de la D, T. Tercera; o sea, si se aceptó la actualización inmediata dicho plazo se verá aumentado en cinco años4. A ello hay que puntualizar, tal como determina la SAP de Valencia de 17 de enero de 2001 (AC 1270):

» si bien la disp. Transit. 3a-7 permite una prórroga no puede hacerse uso de dicho dere­cho por el arrendatario transcurrido dicho plazo. Si quiere beneficiarse debe pagar desde la primera anualidad.» Por consiguiente, no es posible que en tanto se comunique la expi­ración del arriendo pretenda la parte arrendataria acogerse a la actualización global.

A estos contratos les es aplicable el párrafo 6.°, punto 3. B) de la D. T Tercera, que establece una prórroga de cinco años, en caso de que en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido un traspaso. LOZANO y FUENTES5 preci- [4] san que en estos arrendamientos no son aplicables tales plazos previstos en la D. T. Tercera, apartado 4.° in fine, debido a que de acuerdo con el art. 30 TR’64: «El arrendamiento de los locales expresado en los apartados segundo y tercero del artículo quinto, número 2, no tendrá derecho de traspaso.»

Constatamos que dicho art. 30 únicamente realiza la remisión a los apartados 2.° y 3.°, por lo que todos aquellos arrendamientos realizados por las personas contempladas en el art. 4.2 TR’64 a los que remite el art. 5.2.1 TR’64 disponen de derecho de traspaso. Fruto de tal regulación, si se hubiera producido un traspaso en los diez años anteriores, se incre­mentará el plazo en cinco años. Se pretende avisar al lector sobre este punto, al tener conocimiento de que muchos arrendadores y arrendatarios no se han apercibido de tal hecho. Por tanto, estos traspasos quedaran irremediablemente extinguidos en el 2005.

En segundo lugar, en relación con la renta, a la hora de realizar la actualización se habrá acudido a la regla 3.a del apartado 6o, de esa D. T.[5] Si el arrendatario se opuso a la actualización se habrá producido la reducción del plazo, al igual que sucede en el caso de los locales de negocio. Sobre este particular se puede acudir a la anteriormente aludi­da SAP de Baleares de 13 de febrero de 1997 (AC 323): «En el caso de autos la actuali­zación de la renta depende de que el contrato sea calificado como de arrendamiento de local de negocio o de local asimilado al de negocio. Se trata de una cuestión indisoluble­mente ligada a la actualización de la renta pretendida…»

En tercer lugar, en cuanto a la indemnización por clientela y los derechos preferentes, debemos afirmar que a los contratos asimilados es aplicable todo el régimen referente a la indemnización[6]. El art. 34 LAU limita la indemnización a los arrendamientos que en los últimos años vinieran «ejerciendo una actividad de venta al público». Por el contrario, la indemnización de la D. T. Tercera no establece ninguna cortapisa al respecto, por lo que es aplicable a los contratos asimilados a locales. A dichos contratos también son aplicables los derechos contemplados en el apartado 11 °, o sea, los derechos de arrendamiento pre­ferente.

Fruto de tal regulación, la determinación de cuándo nos encontramos ante un asimi­lado a local es fundamental, al ser el régimen sustancialmente distinto y jugar unos perí­odos de extinción diversos. Según como se califique un determinado arrendamiento puede ocurrir que el contrato se prorrogue durante toda la vida del arrendatario o, por contra, haya quedado extinguido a 1 de enero de 2000.

GUILARTE[7], acertadamente, hace notar que dicha D. T. únicamente alude a los arren­damientos asimilados por Ministerio de la Ley, no contemplando aquellos supuestos en los que son los propios contratantes quienes determinan la aplicación de la ley especial. Soluciona tal supuesto entendiendo que deberá resolverse en cada caso, analizando si se está en presencia de una: remisión estática, o sea «al contenido del régimen que se impo­ne en el momento de efectuarse aquélla», en la que no sería aplicable el régimen transi­torio; o dinámica, «o sea, a la regulación que corresponda en cada momento», en cuyo caso sí sería aplicable el régimen transitorio.

2. Calificación de los particulares contratos a la luz del TR’64

Una vez puntualizadas dichas ideas, cabe poner de relieve que partiendo de la regula­ción arrendaticia actual, nos centramos en el TR’64 a los efectos calificadores. Cabe con­cretar cuándo nos encontramos con un arrendamiento asimilado al de local de negocio de acuerdo con el TR’64, ya que es a estos arrendamientos concretos a los que alude la D. T. Cuarta. El TR’64 recoge los contratos asimilados a local de negocio en el art. 5.2.

Es oportuno transcribir la D. T. Decimoquinta del TR’64: «Las nuevas asimilaciones a locales de negocio establecidas en el número 2 del artículo 5a sólo surtirán efecto a partir de la entrada en vigor de esta Ley, en los términos, respecto de la renta, previstos en el artículo 96, si bien el plazo a que se refiere el número 5, párrafo segundo, será anual en lugar de semestral.» Dicha D. T. establece el momento a partir del cual surtirían efecto estas asimilaciones, si bien, si nada se hubiese establecido, se llegaría a idéntica solución. El legislador con esta previsión determina la irretroactividad de la norma, a consecuencia del cambio de criterio experimentado a partir del TR’64, en contraposición a la D. T. 1 ,a de la Ley precedente, transcrita anteriormente. A su vez, rompe con la inercia que de acuer­do con las anteriores leyes arrendatidas limitaban el tema de la renta a dichos contratos.

De acuerdo con el TR’64 (art. 5.2), topábamos con tres distintos supuestos calificados como arrendamientos asimilados a local de negocio[8] (la configuración general de estos contratos no será aquí tratada al haber sido analizada por la doctrina en repetidas ocasio­nes; así únicamente se realiza una visión global del tema a los efectos que aquí interesan):

1,° Arrendamientos cuyo arrendatario sea una de las personas a que se refiere el art. 4.2[9] [10] (el cual contempla los contratos asimilados a vivienda), en los que se desarrollen «actividades económicas». En particular los sujetos a que se refiere el art. 4.2 son: Iglesia Católica, Estado, Provincia, Municipio, Entidades Benéficas, Asociaciones Piadosas, Sociedades o Entidades Deportivas (ver, Ley del Deporte, Ley 10/1990, de 15 de octubre), Corporaciones de Derecho público y en general, cualquier otra que no persiga lucro11.

Por tanto, se infiere que la nota común de estos entes es que, propiamente, se trata de personas jurídicas que no tienen como finalidad esencial la obtención de lucro alguno.

Remontándonos al Proyecto de 1963, vemos que hacía referencia a «actividades eco­nómicas organizadas en régimen de empresa»; dicha coletilla fue suprimida para pasar a «actividades económicas». Tal expresión, nada precisa, se puede entender referida a acti­vidades lucrativas, que según RODRÍGUEZ-AGUILERA y PERE[11], es la que más se aproxima al fundamento de la innovación legal y al régimen de equiparación al local de negocio.

Debemos determinar qué se entiende por «actividades económicas» ya que, como hemos manifestado, a partir de la LAU según como califiquemos un contrato y lo incluya-

mos en una categoria u otra nos situaremos ante unos plazos de extinción diversos (cinco o diez años)13. Así, SOTO NIETO14 manifestaba que el legislador ha acudido a la idea de actividades económicas con referencia al Estado u otras Administraciones Públicas y enti­dades porque «no es presumible en las mismas una finalidad de industria, comercio o enseñanza con fin lucrativo» (dicha finalidad es la que se recogía en el art. 1 TR’64 para los locales de negocio). Por tanto, interpretando el concepto de «actividad económica» éste se refiere al ejercicio de una actividad de industria, de comercio o de enseñanza con fin lucrativo y cualquier otra actividad fuera de las enumeradas, como podría ser: de pro­ducción, de consumo, circulación, cambio y reparación de bienes, previsión de riesgos15.

2.° Locales destinados a depósitos y almacenes. Dichos términos han sido interpreta­dos en variadas ocasiones como sinónimos16. No obstante, existe un cierto matiz el cual es oportuno recalcar: por depósito se debe entender el local donde se recogen y deposi­tan las cosas, y almacén es el local donde se encuentran depositados o guardados géne­ros y objetos.

‘» En este sentido, PEGUERO PERALES, Rafael, en «El régimen transitorio de los arrendamientos de local de negocio en la Ley 29/1994 (Aspectos conflictivos)». En Estudios sobre la Ley de arrenda­mientos urbanos. Madrid: Consejo General del Poder Judicial, 1996, p. 824, determina que en todos aquellos locales cuyo arrendatario sea el Estado u otra Administración Pública en los que se desarro­llan actividades como ambulatorios, hospitales, escuelas, oficinas de recaudación…; en principio ten­drían un plazo de extinción de diez años, pero, si se consideran actividades económicas y por tanto, asimilados a locales de negocio nos situaremos ante una extinción en cinco años.

14 SOTO NIETO, Comentarios… op. cit., p. 846; el mencionado criterio también lo recoge ALBACAR LÓPEZ, Ley de arrendamientos… op. cit., p. 191.

D Enumeración recogida por ALBACAR LÓPEZ, Ley de arrendamientos… op. cit., p. 191; FUENTES LOJO, Novísima…op. cit., p. 847, en el mismo sentido, a la hora de interpretar el art. 5 TR’64, consi­dera que el legislador al hablar de «actividades económicas» quiso ampliar el campo de aplicación no limitándolo con exclusividad a la industria, al comercio o a la enseñanza con fin lucrativo. A su vez, al interpretar el mismo de acuerdo con el TR’64, mantenía que el término de «comercio» o «industria», para hacer referencia a la finalidad propia de un local de negocio es sumamente insuficiente, seña­lando que era oportuno sustituirlo por un concepto más amplio, como el de «actividad económica.» Cabe resaltar que LOSCERTALES FUERTES, op. cit., p. 509, al hacer referencia a las «Empresas Públicas , las excluye de manera tajante de la consideración de asimilados, para configurarlas como meros arrendamientos de local de negocio.

H’ ALBACAR LÓPEZ, Ley de arrendamientos… op. cit., p. 192, la misma idea recoge O’CALLAGHAN, op. cit., p. 906. GÓMEZ DE LA ESCALERA, Carlos. «La denegación de la prórroga forzosa por causa de necesidad en los arrendamientos de local de negocio. La calificación del contrato de arrenda­miento de local destinado a escritorio y oficina. El procedimiento a seguir para la determinación de la indemnización del arrendatario.» Rev. Jurídica Sepin, n.° 170 (mayo 1997), p. 13.

El Diccionario de la Real Academia Española se refiere al depósito como el «lugar, para­je o recipiente donde se deposita» y depositar: «poner bienes o cosas de valor bajo la cus­todia o guarda de persona abonada que quede en la obligación de responder de ellos cuando se le pidan»; por almacén determina: «casa o edificio público o particular donde se guardan por junto cualesquiera géneros, como granos, pertrechos, comestibles, etc.»

A la hora de aplicar este apartado concreto no se exige que el arrendatario tenga una determinada cualidad, sino que puede ser cualquier persona: «en todo caso, aunque el arrendatario sea una de las personas señaladas en el artículo cuarto, número 2»[12]. Como hemos manifestado anteriormente, en estos arrendamientos se deben incluir tanto los dedicados al ejercicio de comercio, de industria, enseñanza o cualquier otra actividad mer­cantil. Ahora bien, en cualquier caso era fundamental la voluntad de las partes al confi­gurar el contrato. Cabe apuntar que la calificación dada al contrato de acuerdo con el TR’64 tenía relevancia a efectos de traspaso, debido a que según cual fuese la misma podría suponer la posibilidad o no de disponer de dicho derecho[13].

Retornando a la configuración general de estos depósitos y almacenes, obsérvese que siempre han tenido un carácter accesorio respecto al negocio principal. Se ha entendido[14] que los depósitos, propiamente, se estarían refiriendo a aquellas actividades de carácter mercantil y el término almacenes contemplaría algo particular o privado, tratándose en ambos supuestos de locales que no estén abiertos al público.

Respecto a los depósitos, es representativa la STS 20 de febrero de 1991 (RJA 1514) que hace una distinción de los mismos con los depósitos mercantiles: «…si bien los arts. 303 a 310 del Código de Comercio, como los arts. 193 a 198 del mismo cuerpo legal, prescriben normas referentes a los depósitos mercantiles, también los arts. 5-2-2.° y 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contemplan la existencia de negocios jurídicos que por lo menos «prima facie» puedan dar lugar a confundirlos con aquéllos, de tal suerte que la esencia de su distinción radica en la obligación de guardar, conservar y custodiar la mer­cancía depositada de forma adecuada para su posterior utilización comercial por el depo­sitario, cuando se trata de un contrato de depósito mercantil…»

Asimismo, la SAP de Toledo de 2 de mayo de 1997 (AC 1115) ha realizado, con clari­dad, la diferenciación entre los almacenes y locales de negocio, » …la Jurisprudencia, como notas definidoras del almacén, ha venido señalando las de servir a la necesidad secunda­ria, o accesoria, dentro de la compleja actividad empresarial, de guarda y custodia pasivas de mercaderías y enseres, sin comunicación con la clientela (cfr. SSTS 25 octubre 1965, 14 octubre 1967, 23 marzo 1968 y 25 de septiembre de 1969, entre otras), en contraposi­ción a las que corresponden al local de negocio propiamente dicho (realización de las ope­raciones propias de una actividad industrial, comercio, o de enseñanza, con finalidad de lucro, con la consiguiente necesidad de que el local se halle abierto al público…»;. Respecto a la calificación también podemos citar la STS de 7 de noviembre de 1992 (RJA 9096)»… almacén o asimilados a local aquellos que no estaban a disposición y al servicio del público en general de una manera regular y normal, característica de estos locales en su sentido propio».

  1. ° Locales destinados a escritorios y oficinas. En cierto sentido es elocuente la defini­ción que sobre tales locales establece el diccionario de la Real Academia Española. Así el escritorio se define como: «aposento donde tienen su despacho los hombres de negocio; como banqueros, notarios, comerciales, etc.» y la oficina: «sitio donde se hace, se ordena o trabaja una cosa. Departamento donde trabajan los empleados públicos o particulares».

El concepto de oficina quedaba delimitado del propio de escritorio, al entender que aquellas llevaban consigo la ¡dea de instalaciones adecuadas, departamentos diferencia­dos, empleados que tienen a su cargo diversas funciones, etc.

A la hora de definir el escritorio SOTO NIETO[15] recogía la definición del Diccionario de la Real Academia Española, si bien lo ampliaba, ubicando en los mismos a «aquellos loca­les en donde se ejerce una actividad profesional, bien de índole liberal, bien de matiz negocial o industrial, cuando las mismas se bastan para su desenvolvimiento con esta sim­ple instalación de despacho, sin montaje de oficinas y dependencias con variedad de empleados.»

La configuración de dichos locales como asimilados se debe a que en los mismos fal­taba la característica de un contacto directo con la clientela o público21; ahora bien, lo ver­daderamente importante es la actividad particular para la cual se arrienda el local.

Para incardinar dichos arrendamientos en tal categoría no es suficiente con que nos encontremos con un escritorio u oficina, sino que a su vez, para que queden englobados en esta D. T. concreta, es preciso que en los mismos (art. 5.2.3.° TR’64) «…el arrendatario se valga de ellos22 para ejercer actividad de comercio, de industria o de enseñanza con fin lucrativo…» y estén destinados al ejercicio de actividades económicas.

Sobre la distinción entre locales y escritorios es interesante la STS de 21 de diciembre de 199623, la cual cita la STS de 4 de mayo de 1966 (RJA 2285): «la nota diferencial que

  1. SOTO NIETO, «Depósitos… op. cit., p. 1017, quien a su vez, alude a REYES y GALLARDO. Ante la novísima Ley de arrendamientos urbanos. Madrid: 1947, p. 17. Por consiguiente, se producirá la asi­milación en tanto se cohoneste «la actividad de oficina o del escritorio con alguna otra propia del comercio, industria o enseñanza con fin lucrativo, o por el hecho de valerse de aquellos el arrendata­rio para el desarrollo de las actividades mencionadas en el apart. 1o, o sea las actividades económi­cas.» Al respecto también se venía considerando que en los escritorios u oficinas no se venía a crear una riqueza inmaterial, la cual en sí misma es objeto de protección, por lo que no se les otorga la cali­ficación de local de negocio para evitar que se puedan beneficiar de tal situación mediante, por ejem­plo, el derecho de traspaso.
  2. Esta expresión «valga de ellos», ha sido interpretada por la doctrina desde el punto de vista de la accesoriedad; así ALBACAR LÓPEZ, Ley de arrendamientos…op. cit., p. 194, entiende que se confi­guran como asimilados a tales locales cuando el arrendatario los utilice como medio o local acceso­rio para el ejercicio en otras sedes de aquellas actividades, con independencia de que los locales se hallen o no abiertos al público. Si bien, como establece PEGUERO PERALES, (escuela judicial), op. cit., p. 825, en muchas ocasiones es sumamente dificultoso determinar tal categoría; si por ejemplo nos encontramos ante el supuesto de «un despacho de una entidad bancaria o de una compañía de segu­ros: ¿Podrá establecerse claramente si en dichos locales se desarrolla una actividad principal o acce­soria?.» Por contra LOSCERTALES, Los arrendamientos… op. cit., p. 510, no acierta a ver la diferen­ciación entre escritorios y oficinas: «…de ahí que tenga que manifestar mi posición favorable a con­siderar que todas las oficinas y escritorios, en los términos utilizados en el art. 5.2.3 TR’64, donde ten­gan lugar las actividades antes señaladas, sean consideradas como arrendamientos «asimilados», sin hacer ningún tipo de distinción»; para confirmar tal postura, entiende que la misma se ve corrobora­da por el art. 30 TR’64 «cuando prohíbe los traspasos sin diferenciar el destino principal o accesorio del local arrendado».
  3. RJA 9120, la misma nos remite a las SSTS de 11 de noviembre de 1963 (RJA 4465) y 22 de marzo de 1994 (RJA 2565), esta última determina: «es jurisprudencia consolidada de esta Sala, coincidente con la doctrina científica mayoritaria, la de que cuando el local representa lo esencial en el ejercicio de la industria o comercio se estará ante un arrendamiento de local de negocio por naturaleza, mien­tras que, por el contrario, cuando el local sea meramente una parte secundaria o accesoria del nego­cio, que radica en otro lugar distinto, se estará ante un arrendamiento de local destinado a oficinas propiamente dichas, o sea, que el local de negocio representa lo esencial en el ejercido de la indus-

sirve para distinguir el arrendamiento de local de negocio propiamente dicho, según la definición del artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, del arrendamiento de local destinado a oficinas cuando el arrendatario se valga de él para ejercer actividad de comer­cio, de industria o enseñanza con fin lucrativo a que se refiere el artículo 5, consiste en cuál sea la actividad que en él se desarrolla, de suerte que cuando el local represente lo esencial en el ejercicio de la industria se estará ante un arrendamiento de local de nego­cio por naturaleza, mientras que, por el contrario, cuando el local sea meramente una parte secundaria o accesoria del negocio o centro de operaciones que radica en otro lugar distinto se estará ante un arrendamiento de local de oficinas propiamente dicho».

Así las cosas, a partir de la LAU, se debe precisar cuándo nos situamos ante un con­trato «asimilado a local de negocio». Tomando como base la legislación anterior a la LAU, la calificación como local de negocio, asimilado o despacho profesional desde el punto de vista de la trascendencia práctica no tenía mayor relevancia al ser idéntica su regulación y, por tanto, sus consecuencias. No obstante, a partir de la misma, las repercusiones que conlleva calificar un arrendamiento de uno u otro modo son muy variadas, ya que fruto de dicha calificación nos situaremos ante una u otra D. T, lo que supone períodos de dura­ción y actualización muy diversos.

Al respecto es interesante acudir a la SAP de Baleares de 13 de febrero de 1997 (AC 323), donde se cuestiona la calificación como local de negocio o asimilado de una edifi­cación en la que: «La parte actora alega que el arrendamiento del actor tiene por objeto un local asimilado al de negocio del artículo 5.2. del Texto Refundido […] La parte deman­dada, por el contrario, sostiene que el arrendamiento lo es de local de negocio propia­mente dicho por lo que la normativa aplicable para la actualización de su renta sería la dis­posición transitoria tercera apartado 6.4.° en relación con la disposición transitoria segun­da apartado 11, regla 9o, letra a). El resultado de optar por una u otra normativa es que, según la actora la renta actualizada es de 154.942 pesetas, y según la demandada de 125.128 pesetas». A la luz de esta sentencia se comprueban las dispares consecuencias, tria o comercio y, por ello, lo hace objeto de una protección especial…». Por tanto, lo fundamental es el destino, así la SAP de Sta Cruz de Tenerife de 14 de julio de 1993 (AC 1523), establece: «Lo que define la naturaleza jurídica del arrendamiento que recaiga sobre un inmueble urbano habitable es el destino principal que, según lo pactado por los contratantes, haya de darse al mismo -art. 1 ° de la Ley de Arrendamientos Urbanos- de suerte que será de vivienda si ese destino es el de servir de mora­da al arrendatario, en tanto de ser el ejercicio en el mismo, con establecimiento abierto, de una acti­vidad de industria, comercio o enseñanza con fin lucrativo, añadiéndose a esta categoría, por la asi­milación legal que establece el art. 5.° 2 de la misma Ley, entre otros, los arrendamientos que recai­gan sobre locales destinados a escritorios y oficinas cuando sean instrumento para que el arrendata­rio ejerza actividad de comercio, industria o enseñanza lucrativa, así como, por referencia al ap. 1o del mismo núm. 2, para el desarrollo de actividades económicas.»

en cuanto a la actualización, que supone calificar un contrato de una u otra forma. En este caso particular el Tribunal se decanta por calificar el contrato como asimilado: «Para la parte actora el arrendamiento tiene por objeto una oficina o local asimilado al de negocio porque en la cláusula sexta del contrato se estipuló expresamente que el local objeto del presente contrato sólo podrá ser dedicado por el arrendatario sede de una oficina de venta de fincas.»

Una de las cuestiones problemáticas que se plantean en estos momentos, que venía siendo habitual a los efectos aplicativos del TR’64, es si verdaderamente se trata de un contrato asimilado a local de negocio. Tal controversia se suscita en la SAP de Soria de 9 de enero de 2001 (AC 735) donde: «Del conjunto de la prueba practicada, llegamos a la conclusión de que el piso… no puede considerarse como unido indisolublemente con el arrendamiento del local bajo-tienda como un cuerpo cierto que forma parte de un nego­cio único y conjunto de arrendamiento de local de negocio… viniendo por lo tanto a con­siderarse como asimilado al de local de negocio…» Sobre dicho punto se pronuncia la SAP de Navarra de 19 de enero de 2001 (RJA 696): «…A este respecto tiene declarado el Tribunal Supremo en sus sentencias de fechas 22 de marzo de 1994 (RJ 1994, 2565) y 21 de diciembre de 1996 (RJ 1996, 9120), con cita de la de 4 de mayo de 1966 (RJ 1966, 2285), que la nota diferencial que sirve para distinguir y calificar de una u otra forma la relación arrendaticia relativa a un local, «consiste en cuál sea la actividad que en él se desa­rrolla, de suerte que cuando el local represente lo esencial en, el ejercicio de la industria se estará ante un arrendamiento de local de negocio por naturaleza…», concluyendo dicha doctrina «que el local de negocio representa lo esencial en el ejercicio de la industria o comercio y, por ello, lo hace objeto de una protección especial», señalando la jurispru­dencia que es nota característica de los locales de negocio en sentido propio el hecho de estar los mismos «a disposición y al servicio del público en general, de una manera regu­lar y normal…».

La SAP de Barcelona de 21 de marzo de 2002 (Actualidad Civil 441) se cuestiona si la edificación arrendada se debe calificar como local de negocio o asimilado, «…destinado el local arrendado a almacén, sin más especificación, según el propio contrato de arren­damiento, no estableciéndose, pues, vinculación alguna de dicho almacén a la actividad mercantil desarrollada en la fecha del contrato por su esposa en el local contiguo, resul­tando significativo el empleo del vocablo almacén, y ello no porque el mismo coincida con el del citado art. 5.2 de la L 1964 y determine sin más su encaje en el mismo, sino en el propio sentido coloquial del término, que se distingue nítidamente de los de comercio, establecimiento u otros que denotan una actividad abierta al público…».

  1. Los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades profesionales

1. Especial referencia a la regulación contemplada en el TR’64

Cabe determinar si tal concepto de «actividades profesionales» estaba ya contempla­do en el TR’64[16], ya que al centrarnos en el estudio de una Disposición Transitoria y sien­do el fin de las mismas regular el tránsito de una ley a otra, éstas deberían contener con­ceptos equiparables, para de esta forma facilitar la tarea aplicativa. Pero, como a conti­nuación comprobaremos, no se recoge la calificación del TR’64, sino que el legislador rea­liza un giro en cierto sentido incomprensible.

Obsérvese que no se alude a los mismos en el art. 5.2 TR’64, referente a los «contra­tos asimilados a local de negocio». No obstante, en el texto refundido se hacía una some­ra alusión en los arts. 4.1, 58.3, 64 y 123.2. Por medio de dichos artículos se les otorga­ba la condición de arrendamiento de vivienda, sin llegar a «asimilarlos» a locales. En par­ticular, los asimilados a vivienda y a local estaban contemplados en el art. 4.2 y 5.2 res­pectivamente. De acuerdo con el TR’64, se infiere que en un primer momento, no se hacía referencia a las actividades profesionales, sino que con exclusividad se encontraba una pequeña alusión a las mismas en el art. 4.1[17] (el cual se corresponde con el art. 7 de la Ley de arrendamientos urbanos de 31 de diciembre de 1946).

Por consiguiente, junto a la categoría de los arrendamientos de vivienda, los de local y los asimilados a unos y otros, existía esta otra categoría referente a los despachos profe­sionales, un tanto difusa, que los calificaba como viviendas en tanto el ejercicio de la pro­fesión se realizase en ésta (art. 4.1).

Fruto de tal regulación nos encontrábamos ante un supuesto de arrendamiento con un solo objeto, el de vivienda. Si bien junto a la finalidad principal de una vivienda, como es servir de sustento, de habitación, se une una secundaria: la de utilización de la vivienda para actividades profesionales, industriales o comerciales. Al ostentar dichas actividades un carácter meramente complementario, también se ha considerado que no modifican la cali­ficación del contrato de arrendamiento, como tal arrendamiento vivienda[18]. Por tanto, se

debe entender que lo que requería el art. 4.1 para su aplicación era que el arriendo, pro­piamente, se tratase de vivienda y no asimilado a vivienda.

Otra situación que se podía plantear era la de aquel contrato de local de negocio cuan­do exclusivamente se dedicaba a actividad profesional. Dicho supuesto no estaba regula­do (art. 5 TR’64); a pesar de ello se venían calificando como tales locales de negocio con total independencia de la calificación que podrían haber otorgado las partes. Ahora bien, tal afirmación no se puede realizar de forma categórica, debido a que las opiniones doc­trinales y jurisprudenciales27 se polarizaban en torno a dos posturas contrapuestas, califi­cándolas unas como vivienda y otros como local, con anterioridad y también con poste­rioridad al TR’64. E incluso la jurisprudencia los configuraba como una tercera categoría distinta de los locales y viviendas28.

Aquel sector que defendía que se trataba de un arrendamiento de vivienda anotaba que los despachos29, en los que se venía ejerciendo una profesión liberal a través de un arrendamiento de servicios, no se engloban en los locales de negocio, ya que no se trata de un local abierto al público.

Partidario de la calificación como local encontramos a FUENTES LOJO quien, con toda suerte de detalles, defiende tal postura. Entre otras argumentaciones establece que, apli­cando la analogía que postulaba el art. 8 TR’64, dichos despachos se deberían calificar como local, porque los mismos se parecían más a la concepción vulgar de «industria» o «enseñanza», que no al lugar donde se mora. A su vez, es indudable que quien ejerce una profesión liberal persigue una finalidad de lucro30.

do en dicho apartado era fundamental que se tratase de un arrendamiento de vivienda. En el caso de que dichas actividades sean realizadas en un local asimilado a vivienda, no por el hecho de que la industria desarrollada sea «pequeña o doméstica, alcanzará aquél calificación de vivienda ni se regi­rá, aunque legalmente se halle asimilado a la vivienda, por la normas del contrato de inquilinato.» 27Cfr. SOTO NIETO, Francisco. Supuestos de inclusión y exclusión de la nueva LAU de arrendamientos urbanos. Alcoy: Marfil, 1956; extraído de FUENTES LOJO, Novísima… op. cit., p. 859, al respecto, este autor cita las SSTS de 11 de junio de 1960 (RJA 2088); 21 de abril de 1961 (RJA 1829).

28 Ver, FUENTES LOJO. Novísima…op. cit., p. 861.

29Cfr. GALLARDO RUEDA, Arturo. “Locales para el ejercicio de profesiones liberales». Boletín de información del Ministerio de Justicia, 1948, p. 3; ROVIRA VILAMITJANA, Ramón. «Los despachos profesionales y la nueva ley de arrendamientos urbanos». Rev. Jurídica de Catalunya, 1957, p. 237- 240, de acuerdo con distintas sentencias analiza los supuestos en los cuales el ejercicio de tales pro­fesiones se realice en el mismo piso de aquellos otros en los cuales únicamente se ejerce la profe­sión; FUENTES LOJO, Juan V.»Locales arrendados para el ejercicio de profesiones liberales». Foro Gallego, n.° 113, p. 187.

50 FUENTES LOJO, Novísima… op. cit., p. 860; manifiesta que su opinión es la que más se ajusta a los intereses de los propietarios: «a) Porque les permitiría aumentar la renta de acuerdo con las vicisitu­des que sufren los locales de negocio, superior a la de las viviendas siempre; b) Porque les facultaría

Asimismo, en el TR’64 encontramos el art. 58.3 (sobre el que volveremos con poste­rioridad) el cual, al contemplar la posibilidad de subrogación, no está sino calificando de manera indirecta estos locales donde se ejercen actividades profesionales como locales.

2. Regulación en la LAU

A. Regulación específica

El Proyecto de ley de arrendamientos urbanos de 1994, en la D. T. Tercera recogía la referencia a los locales en los que se desarrollan «actividades profesionales, comerciales o industriales», pero tal mención desapareció del texto definitivo. La propuesta del Grupo Popular sobre la determinación de lo que son los arriendos de profesionales, por la que se hubiese clarificado este particular, fue desechada (enmienda núm. 252). Así, este aparta­do fue introducido en la fase final de elaboración de la LAU, en concreto en el debate del Pleno del Senado, por medio de la enmienda núm. 324 del Grupo Socialista. De modo que la redacción concreta que conocemos es la siguiente: «4. Los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades profesionales se regirán por lo dispuesto en el apartado anterior.»

Cabe resaltar que en virtud de esta regulación el legislador considera de mayor capa­cidad económica a los arrendatarios que desarrollen actividades profesionales. En lugar de remitir a la D. T. Segunda (que sería su concreta regulación en tanto no se hubiesen men­cionado específicamente) se ha optado por acudir a dicha D. T. Tercera, si bien, en parti­cular, al régimen de aquellos arrendamientos cuyos arrendatarios se considera que osten­tan una mayor capacidad económica como son las personas jurídicas que paguen una para actuar al amparo de la causa 6a del artículo 114, es decir, por transformación de la vivienda en local de negocio […]; c) Porque la no existencia de derecho de traspaso, también es lógica conse­cuencia de que no se haya creado un verdadero acervo o patrimonio mercantil, una empresa, como la que surge con un local de negocio propiamente dicho. De parte de los inquilinos profesionales: a)Porque si por un lado se verían obligados a aumento […] las rentas por otro disfrutarán en favor de sus sucesores en los despachos de lo dispuesto en el artículo 60; b) Porque de otra suerte al terminar el contrato de arrendamiento por fallecimiento del titular, éste habría concluido, ya que los beneficios de los artículos 57 y siguientes de la L.A.U. no se podrían producir, ya que faltaría la «convivencia habi­tual en la vivienda» […]; c) Porque tampoco podrían ampararse en el artículo 18 ni en el 21 de dicha Ley, dado que se alteraría el destino del local; d) Porque no podrían ceder a los parientes al amparo de la artículo 24 por la misma razón de falta de convivencia habitual; e) Incluso, porque obtendría el pro­fesional en caso de que se intentase desahuciar por necesidad al amparo de la causa 1a del artículo 62, en relación con el 70 y siguientes, la indemnización que dichos preceptos imponen». También habla de la ausencia en el TR’64 de una norma expresa sobre equiparación y a su vez, determina que estarían en peor situación los propietarios que arrienden un piso para vivienda en los que se ejerza una indus­tria doméstica o cuando el inquilino tenga dos subarrendatarios, que cuando se arriende exclusiva­mente para un despacho, ya que para estos no se prevé ningún tipo de aumento.

cuota de IAE superior a las 190.000 pesetas. Ahora bien, debemos apuntar, antes de intro­ducirnos en cuestiones particulares, que únicamente se aplica esta D. T. en tanto que se ejerza exclusivamente la actividad profesional, ya que si vive el arrendatario o su familia, dichos locales se califican como viviendas, por lo que se les aplicaría la D. T. Primera o Segunda31.

No obstante, no sin asombro comprobamos que el legislador a través de las Disposiciones Transitorias está remitiendo, para la regulación de los arrendamientos dedi­cados a actividades profesionales, a la D. T. Tercera, referente a locales, cuando a lo largo de la vigencia de la legislación arrendaticia anterior no se realizaba mención a los mismos. La jurisprudencia y la doctrina los excluían de tal configuración y les otorgaban la consi­deración de viviendas sin el calificativo añadido de asimilados. Si bien cabe recordar que también existía aquel sector que los calificaba como locales de negocio, e incluso el pro­pio Tribunal Supremo los configuraba como una tercera categoría. El legislador realiza un giro inexplicable fruto de la falta de debate parlamentario y de las prisas de «último momento». Por ello, de acuerdo con esta remisión, los arriendos dedicados a actividades profesionales se regulan como si de locales de negocio se tratase32.

En tal sentido se pronuncia la SAP de Cuenca de 6 de abril de 1996 (AC 743), «…en la actualidad, junto a los contratos asimilados a los de inquilinato del artículo 4.2. de la Ley de 1964 y a los contratos asimilados a los de local de negocio del artículo 5.2. de la misma Ley, todos ellos celebrados antes del día 9 de mayo de 1985, se establece un tercer géne­ro relativo a los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollan actividades profesionales, a los que se declara aplicable la normativa de los contratos asimilados a los de local de negocio…».

Este cambio de criterio no tiene la más mínima consistencia y más en régimen transi­torio, a través del cual se debería continuar con el espíritu de la regulación anterior, suavi- 3 Ver, el apartado referente a los arrendamientos mixtos: viviendas en las que se ejerce una actividad profesional.

,2 ILLESCAS ORTIZ. Los arrendamientos… op. cit., p. 382, considera que se trata de una norma mate­rial «nos encontramos ante una disposición profundamente modificativa del régimen aplicable a los contratos en cuestión e incluso de la naturaleza esencial de los mismos: deroga el derecho previa­mente aplicable a los contratos de arrendamiento de inmuebles con fines profesionales y lo sustitu­yen si bien transitoriamente, por el derecho transitorio de los arrendamientos de locales de negocio.»; CONTIJOCH PRATDESABA, Ramón. «Naturaleza, problemática y resolución de los contratos de arrien­do de los profesionales liberales. Mención especial de las Farmacias». Rev. Jurídica Catalunya, 1996- 2, p. 477, manifiesta que ha producido una novación ya que los contratos perfeccionados con ante­rioridad a 1985, que se calificaban como viviendas pasan a calificarse como asimilados a locales de negocio, lo que conllevará la remisión a la D. T. Tercera, y la regulación como si de locales de nego­cio se tratara, cuando hasta ahora tenían la consideración de vivienda.

zada para adaptarla a la nueva ley. Esta regulación puede deberse al espíritu que impreg­na la LAU, al contemplar únicamente dos tipos de arrendamientos: los arrendamientos vivienda y arrendamientos para uso distinto al de vivienda, englobándose estos contratos en esta última categoría. De acuerdo con el art. 4.3 LAU, dichos contratos se regulan por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título III, y supletoriamente por lo establecido en el Código civil.

A pesar de esta precisión no se puede concebir en derecho intertemporal una regula­ción como la actual, que pasa por alto la regulación anterior y, consecuentemente, las interpretaciones que de acuerdo con la misma se venían realizando. Por tanto, cabe vol­ver a subrayar que de acuerdo con el TR’64, los arrendamientos donde se ejerciesen acti­vidades profesionales no tenían la consideración de «asimilados» (en particular tenían dicha denominación los contratos del art. 4.2 y 5.2). Por dicho motivo se ha manifestado que el legislador introduce impropiamente en esta D. T. referida a los contratos «asimila­dos», esta categoría, que no se denominaba como tal. A pesar de no calificarse como «contratos asimilados», no cabe duda de que gozaban de un cierto régimen diferenciado (art. 58.3 y 123.2)[19].

La LAU hace mención, por medio de la D. T. Cuarta, a «los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades profesionales», en los que ubicamos a un bufete de abogados, a una consulta médica o a cualquier otro tipo de oficina[20]. Vemos que el legislador vuelve a poner el acento en el concepto de «finca urbana»; a dichos arriendos se les aplica el régimen recogido en esta D. T, en concreto, el apartado 4.°, el cual remite al 3o. Aquellos que disponen de establecimiento abierto al público se califican como locales de negocio, lo que nos situaría ante la D. T. Tercera, de lo que se infiere que el régimen es idéntico en ambos supuestos.

Los contratos que se ubican en el ámbito de aplicación de esta D. T, o sea, anteriores al 9 de mayo de 1985, quedan sometidos al mismo régimen que los contratos de arren­damiento de local de negocio[21]. Si bien no sin cierta perplejidad, comprobamos que los celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 regulados en la D. T. Primera se les aplica el

régimen de los asimilados al inquilinato. Así, esta D. T. Primera no hace referencia expre­sa a estos contratos destinados a «actividades profesionales», por lo que al no determi­narlo el legislador no se puede aplicar el mismo régimen que los que se ubican en la D. T.

Cuarta.

Por consiguiente, se produce una situación insostenible e incluso irrisoria, ya que la D.

T. Primera, recoge los contratos asimilados «celebrados a partir del 9 de mayo de 1985», o sea, vigente el RDL 2/1985, se siguen regulando por el régimen referente a los arrenda­mientos vivienda del TR’64. Fruto de tal regulación, puede ocurrir que a dos contratos celebrados con un día de diferencia, según si se acogen a la D. T. Primera o Tercera, se les aplique el régimen referido a las viviendas o el régimen de los locales de negocio, respec­tivamente; con unos resultados consecuentemente diversos.

Estos contratos se siguen rigiendo por el TR’64, en concreto por las disposiciones refe­rentes a los arrendamientos de vivienda a los que quedaban equiparados. Por contra, toda la regulación contemplada en la D. T. Tercera (duración, actualización…), referente a loca­les de negocio, a la que está remitiendo la D. T. Cuarta es aplicable. Debido a la impreci­sión del legislador, quien habla de «actividades profesionales» sin mencionar en ningún momento qué debe entenderse por las mismas, al no establecerse precepto en contrario, es necesario precisar que las actividades profesionales a que se refiere esta D. T. son todas aquellas recogidas en la Sección 2.a del IAE[22].

Como hemos manifestado en repetidas ocasiones, de acuerdo con el TR’64 existía cier­ta confusión sobre su calificación; ahora, sin embargo, la D. T. Cuarta realiza una remisión a la D, T. Tercera por lo que -en cierta forma- los está equiparando a locales de negocio.

Por tanto, al ser la duración de estos contratos de cinco años, a día de hoy deben haber expirado, incluso si se hubiese aceptado la actualización global, de acuerdo con el aparta­do 7.° de la D. T. Tercera, por el que se produce un aumento del plazo. La actualización se debe realizar en dicho período de cinco años y si se produce la oposición por parte del

arrendatario se acudirá al apartado 8o de la D. T. Tercera. Resuelven sobre el particular la SAP de Burgos de 8 de junio de 2001 (Actualidad Civil 794/2001) en relación al arriendo de una cochera; SAP de Santa Cruz de Tenerife de 10 de septiembre de 2001 (Actualidad Civil 96/2002) y SAP de Las Palmas de Gran Canaria de 28 de enero de 2002 (Actualidad Civil 239/2002) sobre arrendamientos de oficina; SAP de Barcelona de 21 de marzo de 2002 (Actualidad Civil 441/2002) y SAP de Cáceres de 30 de junio de 2002 (Actualidad Civil 457/2004) sobre almacenes. Estas cinco sentencias hacen hincapié en el hecho de la conclusión de estos arriendos y los problemas litigiosos se centran en el hecho de la cali­ficación del arriendo.

B. Posible aplicación del art. 58.3 TR’64

Como hemos apuntado, otra alusión a tal tipo de arrendamientos la encontramos en el art. 58.3 TR’64, que regula la sucesión en los locales destinados al ejercicio de profe­siones facultativas y colegiadas: «En el caso de arrendamiento de local destinado por el arrendatario al ejercicio de su profesión facultativa y colegiada, al fallecimiento del titular del contrato podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento, en pri­mer lugar, su cónyuge, y en defecto o renuncia, sus hijos, siempre que aquél o éstos ejer­zan la misma profesión que el arrendatario fallecido y en el propio local.»

El art. 4.1 TR’64 se refiere a «profesión», en cambio el art. 58.3 alude a «profesión facultativa». La jurisprudencia, de acuerdo con el art. 4.1, incluye en el término ‘ profe­sión» toda actividad intelectual o artística; el legislador en este mismo artículo hace refe­rencia a la «pequeña industria doméstica», donde es factible introducir cualquier tipo de actividad de carácter manual u oficio[23]. Se podría entender que el concepto contemplado en el art. 58.3, profesión «facultativa y colegiada» es de «mayor categoría o calado», por así decirlo, que el concepto de profesión exigido por el art. 4. No obstante, la jurispru­dencia ha incluido en este artículo profesiones que no requieren de tal colegiación.

A los efectos transitorios que aquí interesan, hay que plantear la posible problemática generada como consecuencia de las subrogaciones «mortis causa» en este tipo de arrien­dos, perfeccionados con el exclusivo fin de ejercer en ellos una actividad profesional. La concreta norma de remisión puede causar distintas cuestiones derivadas de la perdurabili­dad del art. 58.3 TR’64. Dicha posibilidad se introdujo con el TR’64, con anterioridad los

familiares próximos, sujetos posibles de la subrogación, no se podían subrogar debido a que no se daba el requisito de la convivencia, produciéndose un total contrasentido. Por ejemplo piénsese en aquel hijo que ejerce de abogado con su padre, una vez muerto el padre, el hijo no puede continuar en el despacho al no poderse subrogar, a consecuencia de no producirse la convivencia en el mismo. Por tanto, supuesto problemático eran los casos en que únicamente se desarrolla la actividad profesional, a los cuales se aplicaba, y se sigue aplicando para todos aquellos celebrados en aquellas fechas, el art. 58.3.

Por ello cabe cuestionar las consecuencias y la posible aplicación de dicho art. 58.3 en caso de que el arriendo se destine, con exclusividad, a despacho profesional. Tal como hemos manifestado, a los contratos que se ubican en el ámbito de aplicación de la D. T. Cuarta se les aplica todo el tema referente a la actualización de la renta y extinción del con­trato regulado en la D. T. Tercera. Ahora es el momento de plantear si dicho artículo se man­tiene en vigor de manera que las subrogaciones «mortis causa» se regirán por el mismo.

Debemos determinar si todo el régimen referido a las subrogaciones «mortis causa» reguladas en el art. 58.3 TR’64 es aplicable a estos contratos en los que se realizan «acti­vidades profesionales». Obsérvese que debido al limitado lapso temporal que establece esta norma, la muerte y subrogación se deberían producir en tal período.

En primer lugar, cabe manifestar que este artículo no ha sido derogado por la LAU. Así, dichas subrogaciones se producirán de acuerdo con el art. 58 TR’64, no planteándose dis­cusión en tanto la vivienda en la que se tiene el domicilio habitual se disponga también como despacho profesional; en tales supuestos, puede subrogarse el familiar posibilitado a tal fin por la vía de la D. T. Segunda.

CONTIJOCH[24] considera que es totalmente indiferente que se aplique la D. T. Tercera o el art. 58.3, al ser prácticamente idénticos, si bien se decanta por la aplicación del apar­tado 3.° de la D. T. Tercera. LOSCERTALES[25] observa que en tanto se ejerza una actividad «facultativa y colegiada» se sigue aplicando el art. 58.3, ya que el apartado 4o de la D. T. Cuarta únicamente está modificando el régimen referente a la duración y renta, no el tema de la calificación misma del contrato, que entiende que seguirá siendo de vivienda, y así manifiesta: «lo que hace todavía más incomprensible su asimilación a locales de negocio».

Pasando al estudio del concreto régimen transitorio, de tal regulación se infiere que hasta que concluyan todos los contratos realizados de acuerdo con el TR’64 se debe entender aplicable el art. 58.3 TR’64[26]. Por tanto, dicho artículo se mantendrá durante un

largo período de tiempo debido al juego de subrogaciones que permite. Este contrato en el que ha tenido lugar la subrogación durará hasta que se extinga por el transcurso del plazo, que para los concertados después del 9 de mayo de 1985 es el pactado, y respec­to a los realizados con anterioridad, acudiremos al determinado en la D. T. Cuarta, apar­tado 4.°

Este artículo (el cual hace referencia a las actividades profesionales) es citado por FUENTES LOJO, quien entiende que la no referencia del legislador en la concreta transito­ria a «profesión facultativa y colegiada», como se realizaba en el art. 58.3 del TR’64, lleva a pensar que se ha pretendido dar a dicha D. T. una amplitud mayor. Por el contrario GUI­LARTE sostiene que al determinar dicha D. T. la equiparación a los arrendamientos que pagan un superior IAE, no se puede producir (tal equiparación) a todos los efectos, por la sencilla razón que para las personas jurídicas no existe tal subrogación «mortis causa», por lo que entiende que dicha norma se debe aplicar41.

Fruto de esta exposición estamos en condiciones de afirmar la aplicación de dicho art. 58.3 TR’64 a los contratos de arrendamiento en los que se ejerce actividad profesional. Ello por distintas razones: la que se impone con mayor peso es la falta de derogación expresa de la misma de la LAU y la remisión de esta ley al TR’64 en todo lo no regulado. Asimismo, tal aplicación no supondría -en ningún momento- un empeoramiento para el arrendador, y los sujetos legitimados en una u otra disposición no son muy distantes.

C Arrendamiento mixto: vivienda en la que se ejerce una actividad profesional

De acuerdo con el TR’64, el ejercicio de una actividad profesional en un inmueble se venía calificando como un arrendamiento de vivienda. Dicha calificación se mantenía a pesar de que el arrendatario y su familia habitasen en una vivienda diferente. Por consi­guiente, si el profesional liberal realizaba el ejercicio de tal profesión en una vivienda pero tenía su residencia habitual en otra diferente, no por ello aquella dejaba de merecer el cali­ficativo de arrendamiento de vivienda (art. 4.1 TR’64). Así, se establecía una protección especial para aquellas «actividades profesionales» que se ejercían en la propia vivienda, al entender que estos eran pequeños profesionales, artesanos, industriales…

op. cit., p. 1407; ILLESCAS ORTIZ. Los arrendamientos… op. cit, p. 382, establece que debido a la remisión realizada por esta Transitoria, se dejará sin efecto la doctrina y la jurisprudencia recaída al amparo de los arts. 4.1 y 58.3.

  1. Partidarios de tal equiparación encontramos a GUILARTE GUTIÉRREZ. Régimen… op. cit., p. 553; FUENTES LOJO. Novísima… op. cit., p. 598; CARRASCO PERERA, Angel. «Régimen transitorio de los arrendamientos de locales de negocio». En Estudios sobre la Ley de arrendamientos urbanos. Madrid: Consejo General del Poder Judicial, 1996, p. 906.

La doctrina generalizada con anterioridad a la LAU los equiparaba a los de inquilinato, por lo que se regulaban por las normas concernientes a estos contratos. FUENTES LOJO[27] establece la equiparación, al ser el art. 5.2 meramente enunciativo y también «por analo­gía al supuesto del ejercicio de una actividad de industria o de enseñanza con fin lucrati­vo.» De acuerdo con la actual LAU, se equiparan a los «asimilados a local de negocio», otorgándoles el mismo régimen. Por tanto, dichos contratos se han visto extinguidos el 1 de enero de 2000, debiéndose haber realizado la actualización en dicho plazo.

Al respecto, realizando un inciso, cabe apuntar que la Ley italiana de arrendamientos urbanos (Ley de 27 de julio de 1978, n.° 392) asimila los arrendamientos dedicados a acti­vidades profesionales a los arrendamientos de local de negocio. Así el art. 27.2 establece: «La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immo- bili adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attivitá di lavoro autonomo».

El régimen contemplado en esta concreta D. T. Cuarta no es aplicable cuando los arrendamientos en los que se desarrollen actividades profesionales sirvan, a su vez, para vivienda familiar; sustenta tal afirmación el art. 4.1, que los califica como viviendas. A estos supuestos se les aplicaría la D. T. Primera o Segunda[28].

Sobre la determinación de si nos encontramos ante un arrendamiento asimilado a vivienda o local es interesante la SAP de Cuenca de 6 de abril de 1996 (AC 743): «La cali­ficación del arrendamiento como de vivienda o de local de negocio vino siendo determi­nada, según la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, por el uso pactado (Sentencia de 13 de marzo de 1965 (RJ 1965/1453), debiendo prevalecer el elemento jurídicamente predo­minante, que en los complejos de vivienda y local de negocio será el local de negocio, aun­que en casos particulares puede ser la vivienda (Sentencia de 11 de noviembre de 1966 (RJ 1966/4885)), La enorme variedad de las muy distintas situaciones vinieron determi­nando que el complejo habría de calificarse, a falta de constancia cierta del uso pactado, atendiendo a la mayor importancia de una u otra actividad […] En general se ha venido estimando que el local de negocio se refiere al ejercicio con el objeto arrendador de una actividad industrial, de comercio o de enseñanza con fin lucrativo, mientras que la asimi­lación del contrato es al inquilinato cuando la actividad desarrollada es la meramente pro­fesional. Sin embargo, las cuestiones apuntadas han perdido relevancia desde el momen­to en que la Ley de 1994 se decide por una solución práctica que se contienen en el apar­tado 4 de su Disposición Transitoria Cuarta…».

Por último, debemos plantear la problemática que existe en torno a la posible subro­gación «mortis causa» en este tipo de arrendamientos. La solución es relativamente senci­lla, ya que al ser contratos equiparados a las viviendas, se acudirá a la D. T. Segunda (para todos aquellos contratos que caigan en su ámbito de aplicación); en particular los aparta­dos 4 o a 9 o, que han venido a modificar los arts. 58 y 59 TR‘64[29].

COMENTARIS I NOTES

  1. Ideas previas. II. Los arrendamientos asimilados a locales de negocio. 1. La regu­lación específica en la LAU. Norma de reenvío. 2. Calificación de los particulares con­tratos a la luz del TR’64. III. Los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades profesionales. 1. Especial referencia a la regulación contem­plada en el TR’64. 2. Regulación en la LAU. A. Regulación específica. B. Posible aplicación del art. 58.3 TR’64. C. Arrendamiento mixto: vivienda en la que se ejer­ce una actividad profesional.
  2. Vid. ILLESCAS ORTIZ, Rafael, Los arrendamientos de local de negocio. 1a ed. Madrid: McGrall Hill, 1996, p. 382.
  3. Un estudio sobre el régimen transitorio lo encontramos en: VERDERA IZQUIERDO, Beatriz. Arrendamientos de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo en la Lau de 1994. Madrid: Trivium, 2001.
  4. En este sentido LOZANO ROMERAL, Diego y FUENTES BAJARDI, Joaquín. Todo sobre le nueva ley de arrendamientos urbanos. Barcelona: Praxis, 1994, p. 358; LEÓN-CASTRO, José y COSSIO, Manuel de. Arrendamientos Urbanos. Granada: Comares, 1995, p. 334; LOSCERTALES FUERTES, Daniel. Los arrendamientos urbanos. Madrid: Sepin, 1995, p. 511.

    – LOZANO y FUENTES, op. c/f., p. 358, LOSCERTALES. Los arrendamientos… op. cit., p. 511; en sen­tido contrario se pronuncia LEÓN-CASTRO y COSSIO, op. cit., p. 345.

  5. En este sentido CAPILLA RONCERO, Francisco. «Disposición Transitoria Cuarta». En Comentarios a la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (coord. Valpuesta Fernández, Ma del Rosario). Valencia: Tirant lo Blanch, 1994, p. 522; LOSCERTALES. Los arrendamientos…op. cit., p. 511; LEÓN-CASTRO y COSSIO, op. cit., p. 334.
  6. El mismo criterio sostienen LOZANO y FUENTES, op. cit., p. 358; CUATRECASAS abogados. Ley de arrendamientos urbanos de 1994. Análisis y comentarios. Valencia: Ciss, 1995, p. 477.
  7. GUILARTE GUTIÉRREZ, Comentarios…op.cit., p. 784, quien determina: «La duda debe resolverse, a mi entender, por la primera solución con fundamento en el respeto debido a lo acordado por las par­tes en materia no sujeta a normas imperativas «; O’CALLAGHAN MUÑOZ, Xavier, Comentarios a la ley de arrendamientos urbanos. Madrid: Edersa, 1995, p. 908, considera que hubiese sido mucho más adecuado que se estableciese: «se regirán por lo dispuesto en la disposición transitoria tercera. A estos efectos, se entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la citada regla 2a a los que corresponda un plazo de extinción de diez años.» En este sentido encontrábamos la redacción dada a la D. T. Tercera en su apartado 12.° en el Dictamen de la Comisión de Infraestructuras y Medio Ambiente «Los contratos de arrendamiento asimilados a los de local de negocio […] quedarán suje­tos a lo dispuesto en la presente Disposición, entendiéndose asimilados a los contratos contemplados en las reglas 2a y 3a del apartado 4 según corresponda.»
  8. De acuerdo con el TR’64, art. 5.2, se establecía la siguiente clasificación: «Se regirán por las normas aplicables al arrendamiento de local de negocio:
    1. El de los locales ocupados por las personas a que se refiere el artículo cuarto, número 2, cuando estén destinados al ejercicio de actividades económicas.

    2.° El de los depósitos y almacenes, en todo caso, aunque el arrendatario sea una de las personas señaladas en el artículo cuarto, número 2.

    3o El de los locales destinados a escritorios y oficinas cuando el arrendatario se valga de ellos para ejercer actividad de comercio, de industria o de enseñanza con fin lucrativo, o para el desarrollo de las actividades mencionadas en el apartado primero de este número, aunque dichos locales no se hallaren abiertos al público.» Al respecto: FUENTES LOJO, Juan Ventura. Novísima suma de arrenda­mientos urbanos. Barcelona: Bosch, 1996, p. 831 ss; ALBACAR LÓPEZ, José Luis. Ley de arrenda­mientos urbanos (Comentarios y Jurisprudencia). Granada: Comares, 1989, p. 187 ss.

  9. Véase LOSCERTALES FUERTES, Daniel. «El primer día del año 2005 expira la duración de los arren­damientos de locales a organismos oficiales». Revista Jurídica Sepin, octubre 2004, 2262.
  10. ALBACAR LÓPEZ, Ley de arrendamientos…op.cit., p. 190, considera que esta regulación no supo­ne un trato de favor hacia estas entidades públicas mencionadas, sino que lo único que está reali­zando la Ley es la «aplicación del principio general de la especialidad que ordena la aplicación a los contratos mixtos y de objeto mixto, de la legislación que corresponda al objeto principal.»
  11. RODRÍGUEZ AGUILERA y PERE, extraído de la obra de FUENTES LOJO, J.V. Novísima… op.cit., p. 847.
  12. Al respecto la STS de 4 de febrero de 1972 (RJA 466) establece: «para que el arrendamiento de depósitos o almacenes se entendiera como local de negocio será necesario que en los mismos se ejer­ciera actividad de comercio, industria o enseñanza […] en todo caso tales arrendamientos, se enten­derán como de local de negocio»; por tanto, todos los almacenes o depósitos con condiciones de habitabilidad, reúnen tal carácter y están sometidos a la LAU.
  13. Así, el art. 30 TR’64, determinaba: «El arrendatario de los locales expresados en los apartados segundo y tercero del artículo quinto, número 2, no tendrá derecho de traspaso.»
  14. FUENTES LOJO, Novísima… op. cit., p. 851.
  15. Sobre la significación de estos contratos asimilados, de acuerdo con el TR‘64, es interesante: SOTO NIETO, «Depósitos… op. cit., p. 1009, para realizar la diferenciación entre escritorios y oficinas, con­sidera que los primeros tienen un carácter privado y las oficinas tienen un carácter público; con ante­rioridad al TR’64, encontramos a CASTÁN TOBEÑAS, José, «Algunas consideraciones sobre el nuevo régimen legal aplicable a los arrendamientos de locales destinados a escritorio, oficinas, depósitos y almacenes». Rev. General de Derecho, mayo 1958, p. 512; SÁNCHEZ FABA, Joaquín. «Locales de negocio genuinos y locales de negocio por asimilación». Rev. de Derecho Español y Americano, enero- marzo 1961, p. 557. Entre otros LOSCERTALES, Los arrendamientos… op. cit., p. 510 y ALBACAR LÓPEZ, Ley de arrendamientos… op. cit., p. 194, recogen la definición del Diccionario de la Real Academia Española a los efectos definidores.
  16. Ver el apartado referente a la evolución histórica, en el que hemos hecho referencia al art. 10 de la Ley del ’46, el cual articulaba los «contratos asimilados», si bien, no contemplaba los locales destina­dos al ejercicio de actividades profesionales; el art. 7 aludía a «profesión» y la D. T. 22.a a «profesión colegiada».
  17. Art. 4.1 TR’64: «El contrato de inquilinato no perderá su carácter por la circunstancia de que el inquilino, su cónyuge o pariente de uno u otro hasta el tercer grado, que con cualquiera de ellos con­viva, ejerza en la vivienda o en sus dependencias una profesión, función pública o pequeña industria doméstica, aunque sea objeto de tributación.»
  18. ALBACAR LÓPEZ. Ley de arrendamientos…op. cit., p. 166, manifestaba que para incluir un arrien-
  19. No se había hecho referencia con anterioridad a este art. 123.2 ya que el mismo fue derogado a través de la Ley 10/1992, de 30 de abril de Medidas urgentes de reforma procesal; si bien, establecía la competencia de los Jueces de Primera Instancia: «Cuando se trate de vivienda en la que el inquili­no y subarrendatario que deban ser parte en el litigio ejerzan profesión colegiada por la que satisfa­gan contribución.1
  20. Con exclusión de las de farmacias. Véase: VERDERA IZQUIERDO, Beatriz. «Calificación de las ofici­nas de farmacia a la luz de la LAU (Comentario a la SAP de Navarra de 22 de octubre de 1996)». La Llei, 19 de abril de 1999, p. 1.
  21. Como manifiesta ILLESCAS ORTIZ. Los arrendamientos… op. cit., p. 354, quedan «asimilados a los asimilados», no propiamente por el TR’64 sino por la D. T. Cuarta de la LAU.
  22. Esta concreta Sección es sumamente amplia y contempla: División 0: Profesionales relacionados con la agricultura, ganadería, caza, silvicultura y pesca; División 1: Profesionales relacionados con las acti­vidades propias de la energía, agua, minería y de la industria química; División 2: Profesionales rela­cionados con las industrias de Aeronáutica, de la telecomunicación y de la mecánica de precisión; División 3: profesionales relacionados en otras industrias manufactureras; División 4: Profesionales relacionados con la construcción; División 5: Profesionales relacionados con el Comercio y la Hostelería; División 6: Profesionales relacionados con el transporte y las comunicaciones; División 7: Profesionales relacionados con las actividades financieras, jurídicas, de seguros y de alquileres; División 8: profesionales relacionados con otros servicios. Sobre este particular: FUENTES LOJO, Novísima… op. cit., p. 592; GUILARTE GUTIÉRREZ, Vicente. Régimen transitorio de los arrendamientos urbanos en la nueva ley. Estudio doctrinal y análisis de las soluciones jurisprudenciales. Valladolid: Lex Nova, 1997, p. 551.
  23. En ta| sentido ALBACAR LÓPEZ. Ley de arrendamientos… op. cit., p. 168, enumera toda una serie de profesiones que en tanto se desarrollen en una vivienda, no merecerán un calificativo distinto; así menciona: abogados, gestorías administrativas, odontólogos, taller de prótesis dental y agente comercial; FUENTES LOJO. Novísima… op. cit., p. 592. A la hora de interpretar el art. 58.3 TR’64 con­sideraba que al referirse el legislador a una «profesión facultativa», esto suponía que únicamente se podían incluir en de las mismas aquellas profesiones liberales de tipo intelectual provenientes de una facultad, tal es el caso de un abogado, un médico, un ingeniero, arquitecto.
  24. CONTIJOCH. «Naturaleza, problemática…op. cit., p 174.
  25. LOSCERTALES ios arrendamientos…op. cit., p. 513. Vemos que este autor parte de una premisa diferente a la por nosotros sustentada ya que, siguiendo a Fuentes Lojo en este punto hemos califi­cado como locales de negocio.
  26. En igual sentido CAPILLA RONCERO (coord. Valpuesta). op cit., p. 522; FUENTES LOJO. Novísima…
  27. FUENTES LOJO. Novísima…op. cit., p. 859.
  28. En tal sentido se pronuncia CUATRECASAS. op. cit., p. 477, manifiesta que en cualquier caso la determinación de la actividad predominante en la vivienda «será un elemento de prueba y, por tanto, sujeto a controversia»: CAPILLA RONCERO (coord. Valpuesta). op. cit., p. 522; GUILARTE ZAPATERO (dir. Guilarte), op. cit., p. 783.
  29. C0NTIJ0CH. «Naturaleza… op. cit., p. 174. Como establece este autor, la circunstancia de ejercer­se en la vivienda una profesión en nada afecta a la normativa sobre subrogación «mortis causa».