Presentació: habitatge digne. Entre
la possibilitat i la realitat de polítiques habitacionals correctes
Professora titular de Dret Administratiu
Universitat de les Illes Balears
La crisi de l’oferta d’habitatges va posar en qüestió el model de desenvolupament intensiu de la propietat sobre aquests immobles. Així, entre 2013 i 2019, es va engegar un procés autonòmic que va tenir com a resultat l’aprovació d’un total d’onze lleis d’habitatge. La recent generació de lleis autonòmiques en aquesta matèria té molt present la necessitat de desenvolupar mecanismes per configurar plenament un dret subjectiu de les persones en estat de necessitat de gaudir d’un habitatge digne i adequat.
En aquest sentit, la Llei estatal 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, s’aprovà amb el propòsit d’afrontar les complexitats que envolten aquest dret i va introduir reformes significatives en el marc del desnonament exprés en els supòsits d’ocupació il·legal. La nova Llei es dictà en el context d’una important preocupació per la seguretat jurídica dels propietaris i per la necessitat d’abordar la problemàtica de l’ocupació il·legal i, especialment, afrontà interrogants essencials sobre la justícia, la proporcionalitat i la salvaguarda dels drets fonamentals. Resulta evident que, a mesura que la societat s’enfronta a tensions entre la propietat privada i la demanda urgent d’habitatges assequibles, aquestes reformes es presenten com un punt d’inflexió en el marc legal que regula l’accés a l’habitatge i la protecció de la propietat.
En aquesta secció monogràfica s’analitzen les claus i les conseqüències derivades de les reformes operades en el marc de l’habitatge, des de quatre perspectives.
Els professors TRAYTER JIMÉNEZ i BASTÚS RUIZ analitzen algunes mesures urbanístiques que s’han adoptat amb la finalitat d’incrementar el parc públic d’habitatge, com, per exemple, la reserva de sòl o l’ús del dret de superfícies i la cessió d’ús. Es tracta d’un marc d’actuació que va en la línia de fomentar la necessària coordinació entre les polítiques de sòl i habitatge, tal i com estableix la nostra Constitució en l’article 47, quan proclama el dret de tots els espanyols a gaudir d’un habitatge digne i adequat, i ordena als poders públics promoure les condicions necessàries i establir normes adequades per fer efectiu aquest dret.
En aquesta línia, la reserva de sòl pot facilitar l’accés a l’habitatge en assignar àrees específiques per al desenvolupament residencial; no obstant, depenent de com s’implementi aquesta mesura, la reserva de sòl podria tenir efectes no desitjats en el mercat immobiliari, com la distorsió de preus o la creació de desequilibris entre l’oferta i la demanda. També cal assenyalar que, per a la efectivitat de la mesura, caldrà reduir la burocràcia dels processos administratius, la qual cosa podria donar lloc a un retard en l’oferta d’habitatges.
Pel que fa a la cessió d’ús, ens trobem davant una mesura que permet un desenvolupament planificat i controlat d’àrees específiques, així com un ús eficient del sòl en assignar àrees per a fins específics, com residencial, comercial o industrial, segons les necessitats i polítiques locals. No obstant, caldrà evitar les pràctiques especulatives, on els propietaris o operadors econòmics cerquen obtenir cessions d’ús de sòl amb l’esperança de beneficiar-se d’augment en el valor de la seva propietat. En definitiva, les mesures que són objecte d’estudi plantegen avantatges en relació amb una planificació i desenvolupament controlats, però també planteja el desafiament de fer una bona gestió.
Per la seva part, la doctora LLODRÀ GRIMALT aprofundeix en la complexitat i els desafiaments legals associats amb la regulació dels contractes de lloguer, centrant-se especialment en els contextos de Catalunya i de les Illes Balears. De manera especial, en aquest treball s’exploren els límits de la competència autonòmica per regular àmbits connexos a la matèria de Dret civil propi. I és que resulta provat que les regulacions autonòmiques permeten adaptar la normativa a la realitat específica de cada àmbit territorial. Ara bé, la falta d’uniformitat pot generar desigualtat en el mercat immobiliari, així com que s’aprovin regulacions més estrictes que podrien dissuadir a alguns propietaris de posar propietats en lloguer, la qual cosa contribuiria a la falta d’habitatges de lloguer i a un augment dels preus. Conseqüentment, l’equilibri entre la protecció del llogater i la incentivació perquè els propietaris ofereixin habitatges de lloguer és fonamental per promoure un mercat de lloguer sostenible.
El professor LÓPEZ SIMÓ analitza la qüestió del desnonament exprés, la qual constitueix un focus de debat en la nostra societat. En aquest article l’autor analitza la redacció de la disposició final cinquena de la Llei 12/2023, i conclou que el procediment de desnonament exprés és de dubtosa constitucionalitat i que generarà un retard en l’obtenció de la resolució judicial que ordena el desnonament dels ocupants d’habitatges. No obstant, cal veure com s’articularà el procediment de desnonament previst en la Llei a llarg termini, sobretot perquè un enfocament centrat en el desnonament ràpid pot no abordar les causes subjacents de l’ocupació il·legal, com la falta d’habitatge o la precarietat econòmica.
Finalment, el doctor RAMÓN RIBAS, analitza els aspectes legals, jurisprudencials i constitucionals del delicte de violació de domicili, en el context espanyol. L’autor entén que el domicili (en castellà, moradas) no s’ocupa, sinó que es viola, posant èmfasi en la naturalesa d’aquest delicte i la seva relació amb l’ocupació il·legal de propietats. L’autor, de manera molt encertada, explora la diferència entre casa habitada i morada. Aquesta darrera és un espai tancat i separat del món exterior on es desenvolupa la vida privada, no necessàriament de manera permanent. També s’analitza la qüestió de com es consideren les segones residències i l’habitabilitat dels habitatges.
Sembla convenient ressaltar que aquesta secció monogràfica ha volgut posar de relleu la importància de les polítiques que afecten el dret de l’habitatge. I en la línia dels treballs presentats, entenc que, entre les bones actuacions dels poders públics, es troba la necessitat d’incloure la participació ciutadana en la presa de decisions sobre polítiques d’habitatge. La participació ciutadana pot ajudar a identificar problemes específics i a desenvolupar estratègies efectives i, sobretot, adaptades a les necessitats de cada àmbit local. Igualment, és urgent abordar activament la discriminació a l’accés a l’habitatge, assegurant que totes les persones, independentment del seu origen ètnic, gènere, orientació sexual o qualsevol altra característica, tinguin igualtat d’oportunitats en el mercat de l’habitatge. En aquesta línia, també s’haurien d’establir programes d’assistència financera per a aquells que es troben en dificultats econòmiques temporals, per tal de garantir la seva estabilitat d’habitatge.