Dret civil propi i regulació del contracte
de lloguer d’habitatge permanent^[1]*

Francesca Llodrà Grimalt

Professora titular de Dret Civil

Universitat de les Illes Balears

RESUM

Aquest estudi proposa analitzar la viabilitat de la intervenció normativa autonòmica en matèria de contracte de lloguer d’habitatge permanent. En primer lloc, se suggereix una anàlisi de la qüestió des de dues opcions: per una banda, valorant la viabilitat de la regulació autonòmica del contracte de lloguer des del desenvolupament del Dret civil propi i, per una altra banda, analitzant-la des de les competències que conformen el Dret privat autonòmic «no foral». En segon lloc, ens apropam al panorama normatiu autonòmic relatiu al contracte de lloguer observant panoràmicament el cas de Catalunya. En matèria d’arrendaments urbans, haurem de cercar la connexió amb el Dret civil propi: la regulació autonòmica no pot incidir en les «bases de les obligacions contractuals». Finalment, el treball conclou sobre la idea de «connexió» i de «bases de les obligacions contractuals» en relació directa amb les Illes Balears.

Paraules clau: competència legislativa, contracte de lloguer, habitatge, Dret civil propi.

RESUMEN

Este estudio propone analizar la viabilidad de la intervención normativa autonómica en materia de contrato de alquiler de vivienda permanente. En primer lugar, se sugiere un análisis de la cuestión desde dos propuestas: por un lado, valorando la viabilidad de la regulación autonómica del contrato de alquiler desde el desarrollo del Derecho civil propio y, por otra parte, analizándola desde las competencias que conforman el Derecho privado autonómico «no foral». En segundo lugar, nos acercamos al panorama normativo autonómico relativo al contrato de alquiler observando panorámicamente el caso de Cataluña. En materia de arrendamientos urbanos, deberemos buscar la conexión con el Derecho civil propio: la regulación autonómica no podrá incidir en las «bases de las obligaciones contractuales». Finalmente, el trabajo concluye con la idea de «conexión» y de «bases de las obligaciones contractuales» puestas en relación con el caso de las Islas Baleares.

Palabras clave: competencia legislativa, contrato de arrendamiento, vivienda, Derecho civil propio.

ABSTRACT

This study proposes to analyse the feasibility of regional regulatory intervention in the field of permanent rental contracts. First, it suggests an analysis of this question from two points of views. On the one hand, evaluating the viability of the autonomous regulation of the rental contract from the perspective of the private law of the Balearic Islands. On the other hand, analysing it from the perspective of the competences of regional private law. Secondly, we approach the regional regulatory framework regarding the rental contract by slightly observing the case of Catalonia. In matters of urban renting, we will have to look for the connection with our own civil law and, despite the connection, regional regulation cannot affect the «basis of contractual obligations». Finally, the article concludes analyzing the relationship between the idea of «connection» and «basis of contractual obligations» in the case of the Balearic Islands.

Key words: legislative competence, rental contract, housing, balearic private law.

SUMARI

I. Preliminar. II. Viabilitat d’una regulació autonòmica en matèria de contracte de lloguer d’habitatge permanent. 1. Actuació a partir del desenvolupament del Dret civil propi. A. La primera cara del prisma: la competència estatal exclusiva en «legislació civil». B. La segona cara del prisma: el significat de la competència autonòmica per desenvolupar el Dret civil propi. C. La tercera cara del prisma: la competència exclusiva de l’Estat («En todo caso») i el significat de les «bases de les obligacions contractuals». 2. Actuació en matèria de Dret civil autonòmic. A. El Dret civil autonòmic «no foral». B. Punts de fuga. a) Primer punt de fuga: la unitat de mercat. b) Segon punt de fuga: la trajectòria legislativa de la Comunitat Autònoma de les Illes Balears. III. Aproximació a la competència i regulació autonòmica del contracte de lloguer des de l’observació del cas català. 1. Aproximació al panorama normatiu. 2. Aproximació a la situació competencial. IV. Adaptació de les conclusions competencials precedents al Dret civil balear. 1. La connexió. 2. Les bases contractuals estatals.

I. Preliminar

L’interès pel contracte de lloguer es basa en el fet que és un títol que impacta sobre l’habitatge, i el dret a l’habitatge és un dret reconegut en textos fundacionals i estatutaris. Per això, cada dia es percep més la necessitat d’una regulació del contracte de lloguer adaptada a la idiosincràsia del territori insular.

Aquesta necessitat ara es troba enfrontada a la STC 57/2022, de 7 d’abril, que va considerar inconstitucional qualsevol regulació autonòmica de l’arrendament urbà d’habitatge habitual, a partir de la valoració que dita regulació envaeix les competències civils, reservades a l’Estat, amb la fórmula oberta de «bases de les obligacions contractuals» de l’article 149.1.8a CE.

És aquesta situació la que ens impulsa a estudiar la viabilitat actual de les intervencions normatives autonòmiques en matèria de contracte de lloguer d’habitatge permanent, amb el leitmotiv, però, que s’ha d’intentar pensar en com anar més enllà d’un marc normatiu que, per la seva rigidesa, acabi fent del dret a l’habitatge una quimera.

II. Viabilitat d’una regulació autonòmica en matèria de contracte de lloguer d’habitatge permanent

1. Actuació a partir del desenvolupament del Dret civil propi

Partim, com a primera opció, de la possibilitat de legislar en matèria de contracte de lloguer d’immobles urbans, des del seu tractament com a matèria civil. La Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans (LAU), es dicta a l’empara normatiu de la competència en «legislació civil» com a competència exclusiva, però no excloent, de l’Estat.

El marc competencial, en matèria de Dret civil, ens du a l’estudi del prisma triangular que es crea en l’article 149.1.8a CE.

A. La primera cara del prisma: la competència estatal exclusiva en «legislació civil»

Des d’aquesta cara, es tractaria d’esbrinar si la regulació del contracte de lloguer de la LAU que, com hem dit, és legislació civil (DF 1a LAU), és aplicable directament a tot l’Estat —com a competència exclusiva d’aquest— o només és d’aplicació directa en allò que sigui determinat com a «bases de les obligacions contractuals» (si és que la Llei en contengués) i, per tant, en la resta, la legislació estatal es només supletòria i assumible, en conseqüència, per les comunitats autònomes amb Dret civil propi. De manera que, hi hauria lloc a la regulació, en desenvolupament del Dret civil propi (art. 30.27 EAIB), d’un contracte de lloguer autonòmic.

El llistat de matèries reservades a l’Estat «En todo caso» ha estat considerat, des de la concepció «federal»,^[2] com l’únic límit a la competència autonòmica en desenvolupament civil. En sentit contrari, hi ha la consideració que les matèries que «En todo caso» corresponen a l’Estat no són una excepció a la regla del Dret civil autonòmic o propi, sinó una excepció a l’excepció.^[3] Això vol dir que l’article 149.1.8a CE defineix^[4] les competències exclusives de l’Estat i, sistemàticament, aquesta segona proposició d’aquest mateix article CE («En todo caso») corrobora la competència exclusiva de l’Estat en matèria de Dret civil, latu sensu, que és primària i una regla.

B. La segona cara del prisma: el significat de la competència autonòmica per desenvolupar el Dret civil propi

La diferència de formulació o presentació de la competència en Dret civil pel seu objecte («matèria civil» —art. 129 de la Llei orgànica 6/2006, de 19 de juliol, de reforma de l’Estatut d’autonomia de Catalunya, en endavant EAC—) o per la modalitat d’exercir-se (art. 30.27 EAIB), no varia el contingut de la competència originada en l’article 149.1.8a CE. El TC no dona rellevància a la manera de presentar o formular, dins l’àmbit estatutari, la competència generada en dit precepte constitucional, en reconeixement d’una situació prèvia a la CE (STC 31/2010, de 28 de juny: «el hecho de que el art. 129 EAC no se refiera expresamente a la competencia exclusiva del Estado en materia de legislación civil no perjudica […] a la prescripción del primer inciso del art. 149.1.8 CE»). Tanmateix, hi ha però una obertura^[5] a favor del tractament diferenciat dels drets civil propis en funció de la fórmula d’assumpció de la competència en matèria civil, especialment, una vegada que el TC ha validat la constitucionalitat de les diferents diccions normatives, diferències que no poden ser irrellevants. A partir d’això, alguns autors^[6] parlen d’un caràcter asimètric de les competències civils de les comunitats autònomes per superar la concepció de «desenvolupament», quan una comunitat autònoma ha superat aquesta terminologia en el seu estatut d’autonomia i només parla de «matèria civil».^[7]

Mantenint la línia constitucional que és indiferent la manera com s’assumeixi la competència, perquè la mateixa queda delimitada, per igual, a partir de l’article 149.1.8a CE, ens centram en el significat del terme desarrollo (art. 149.1.8a CE i 30.27 EAIB).

Aquest concepte s’ha entès, majoritàriament,^[8] com la possibilitat de les comunitats autònomes, que havien assumit la competència corresponent, de poder modificar la regulació de les seves institucions ja existents i de poder regular institucions noves, no de forma il·limitada, sinó connexa (STC 88/1993 i 156/1993),^[9] amb les ja regulades i dins dels principis que informen el Dret propi.^[10]

A l’hora de concretar la «connexió» es requereix la identificació de la «base de suport» o punt de partida, la qual cosa s’entén amb generositat, en les STC^[11] dels anys 90 del segle XX, ja que, senzillament, són les grans divisions sistemàtiques (llibres, títols, capítols) de les compilacions. En definitiva, és suficient una connexió amb el sistema.

L’evolució posterior d’aquesta doctrina ha intensificat els requisits i les circumstàncies de la connexió. Es parla de «connexió suficient» (STC 41/2018, de 26 d’abril: «conexión suficiente con institutos jurídicos ya disciplinados en aquélla o en otras normas integrantes del propio ordenamiento civil») i de vigència (de la institució, del costum o del principi amb què connectar) en el moment de l’entrada en vigor de la CE (STC 95/2017: «pues la ratio de esta atribución competencial a las Comunidades Autónomas es la garantía del Derecho civil especial o foral que rigiera en su territorio en aquel momento». I STC 133/2017, de 16 de novembre: «la Comunidad Autónoma pueda identificar una costumbre asentada en su Derecho civil, efectivamente existente en su territorio ya en 1978 y subsistente en el momento de la aprobación de la ley»).

C. La tercera cara del prisma: la competència exclusiva de l’Estat («En todo caso») i el significat de les «bases de les obligacions contractuals»

Arribats aquí, acceptam que, encara que s’adoptés la concepció denominada «federal» en relació amb la comprensió de l’article 149.1.8a CE (la qual supera la necessitat de «connexió»), haurem de reconèixer que el Dret civil propi està vinculat al manteniment en mans de l’Estat de certes competències que s’estimen bàsiques en la matèria. Essent així, la competència de les comunitats autònomes podria acabar xocant amb la competència exclusiva, o «En todo caso», que té l’Estat sobre les «bases de les obligacions contractuals». Aquestes «bases», inicialment, semblava que era una competència molt restringida en l’esfera del Dret civil material; limitada, en l’àmbit contractual, a l’establiment de normes de caràcter bàsic.^[12] Tanmateix, amb el temps, s’ha anat evidenciant com un concepte líquid, cada vegada més expansiu.

La no delimitació clara del concepte «bases» es trasllada en la consideració de les mateixes com a «principis o criteris bàsics» que es dedueixen de la legislació preconstitucional pel que fa a «obligacions contractuals».^[13] En aquest sentit, la STC 132/2019, de 13 de novembre, conclou qualificant-les de «normativa bàsica», com: «aquellas reglas que incidan directamente en la organización económica, en las relaciones inter partes y en la economía interna de los contratos, comprobando, por ejemplo, […] si el tipo contractual se ajusta al esquema establecido en la norma estatal».

Afegeix la STC 132/2019 que «les bases» poden comprendre la regulació de cada tipus contractual «en la parte y medida que esta suponga una concreción complementaria de las reglas generales o generalizables a la clase a que por su naturaleza jurídica pertenece». Però, no per això, el paràmetre de control no es limitarà a la regulació d’aquests contractes en el Codi civil, «sino únicamente [a] sus elementos esenciales», la qual cosa no és poca cosa ja que, «al carecer esta normativa de la condición formal de básica» es fa necessari «obtener la formulación de las bases mediante el ejercicio del ars inveniendi en el plano de los principios, por medio de un método que se ajuste a la jurisprudencia constitucional sobre el concepto».

En conclusió,^[14] el TC s’inclina per aplicar, al concepte de «bases de les obligacions contractuals», el significat propi de la distinció entre legislació bàsica i legislació de desenvolupament. La normativa autonòmica en matèria d’obligacions contractuals vendria a ser la dictada en desenvolupament de la «legislació estatal».^[15] En conseqüència, l’Estat té competències per dictar normes no bàsiques aplicables a les comunitats autònomes que no tinguin competència en la matèria i, a més, les normes bàsiques són d’aplicabilitat directa, la qual cosa no impedeix el seu possible desenvolupament autonòmic.

Davant d’aquesta abstracció expansiva del concepte «bases», el vot particular (de Xiol Ríos i Balaguer Callejón) en la STC 13/2019, de 31 de gener, avisa de les finalitats que es pretenen aconseguir: «La sola identificación de que la regulación de derechos y obligaciones en el marco de las relaciones contractuales privadas implica regular las bases de las obligaciones contractuales es una aporía jurídica en el seno del articulo 149.1.8 CE».

Ara bé, des d’una lectura positiva, no hi ha dubte que, una vegada transmutada en «legislación básica estatal» la idea de «bases de les obligacions contractuals», hi ha comunitats autònomes que tenen competència per legislar en matèria contractual.^[16]

Tanmateix, s’haurà de complir el requisit de la connexió suficient. Per tant, si la institució és connexa, la regulació civil autonòmica podrà ser distinta del tipus contractual equivalent en el Codi civil, la qual cosa no atemptarà contra les «bases de les obligacions contractuals».^[17]

La STC 132/2019, de 13 de novembre, facilita la connexió: «la Compilación se ocupó de los contratos de compraventa y permuta en aquellos aspectos que diferenciaban especialmente el Derecho civil catalán del Derecho común».

Així, el fet de vincular el desenvolupament del Dret civil autonòmic al Dret postconstitucional (novetat respecte a la doctrina de la «connexió suficient») sumat al fet de la dèbil exigència de connexió entre la nova legislació i l’actual obrin la potencial extensió a les comunitats autònomes amb Dret civil propi.

Continua la STC 132/2019: «se aprecia la existencia de numerosas y variadas normas que contemplan algún tipo de mandato o encargo […] Como puede observarse la proximidad con el contrato de mandato de todas estas normas de la Compilación y del posterior Código civil de Cataluña […] permite establecer la conexión necesaria».

A tall d’exemple, la seqüència «albaceazgo / mandat / contractual / compravenda» (de la STC 132/2019) es pot traslladar a una altra seqüència, fins i tot més lògica: «pacte successori / contractual / compravenda».

Tancam, idò, amb aquest interrogant: les comunitats autònomes amb competència en pactes successoris «podrien» fer una regulació completa d’obligacions i contractes?^[18]

2. Actuació en matèria de Dret civil autonòmic

Com a segona opció, plantejam la consideració de la competència autonòmica de desenvolupament del Dret civil propi només com una competència de reforç, enllaçant la regulació del lloguer urbà permanent a altres competències estatutàries (plasmació de la «funció social» de la propietat).^[19]

A. El Dret civil autonòmic «no foral»

Partim del fet que el desenvolupament del cercle d’institucions civils connectades a la Compilació (Decret legislatiu 79/1990, de 6 de setembre, CDCIB) tendria un límit (innovació de la doctrina constitucional, més que de l’art. 149.1.8a CE) que deriva, en darrer terme, de la comprensió de la idea «allí donde existan» de la CE de manera homologada a la idea d’«así como existan». Aquest límit és l’exclusió d’un desenvolupament normatiu civil basat en una valoració general i abstracta de la legislació, és a dir, per simple decisió de política legislativa autonòmica.

Duem a col·lació aquesta idea expressada per la STC 88/1993,^[20] perquè hem de plantejar que l’exercici de competència civil i la manera d’exercitar-la per part de la CAIB, en la matèria ara analitzada (contracte de lloguer), pugui respondre a una «valoració particular i concreta dels interessos en joc» i que el contingut resultant —les regles concretes— d’aquest exercici de competència pugui ser també compatible amb les normes del bloc de constitucionalitat que vinculen a tota comunitat autònoma (STC 156/1993: «partiendo de institutos ya integrados en el propio ordenamiento civil, disciplinen aspectos en conexión con ellos aunque ausentes, hasta entonces, del texto de la Compilación»).

Per tant, volem obrir-nos a la possibilitat de considerar, com a creixement orgànic del Dret civil propi, algunes regulacions noves, fetes en atenció a interessos actuals concrets i particulars d’una comunitat autònoma, com és l’accés a l’habitatge.^[21]

La STC 95/2017 ens dona un fil conductor: «es una figura jurídico real que no estaba regulada en él al promulgarse la Constitución. Constituye, sin embargo, una actualización a las necesidades presentes de acceso a la vivienda de un principio preexistente en dicho ordenamiento […] Por esta razón […] debe calificarse […] como un supuesto de crecimiento orgánico del Derecho civil especial».

Prenem també com exemple del que volem tractar, és a dir, de la vinculació entre creixement orgànic del Dret civil propi i les regulacions noves fetes en atenció a interessos actuals concrets i particulars de la Comunitat Autònoma de les Illes Balears, la incidència en propietat horitzontal que fa la Llei de turisme de les Illes Balears (art. 50.7 de la Llei 8/2012, de 19 de juliol) regulant matèria pròpia amb incorporació de la regulació estatal.

Ara bé, per una banda, sembla que, ni el desenvolupament del Dret civil basat en la civilitat de normes dictades a l’empara de l’exercici d’altres competències autonòmiques distintes al Dret civil (art. 30.27 EAIB), ni el desenvolupament fonamentat en connexions (postconstitucionals) amb el Dret civil propi, no s’acceptarien, constitucionalment, com a base de connexió.

Recull aquesta postura la STC 95/2017, de 6 de juliol, quan diu, en relació amb considerar motiu de connexió, «el carácter completo del Derecho civil especial de Cataluña», que: «sería tanto como afirmar que la competencia autonómica sobre el Derecho civil […] es ilimitada ratione materiae […] que es lo que vendría a significar ese crecimiento generalizado del Derecho civil patrimonial catalán, en especial cuando la regulación que hacía éste de los derechos reales […] se ceñía […] a contadas especialidades».

En conseqüència, les regulacions patrimonials, si no contenen cap peculiaritat pròpia, no són connexions admeses.

I, per altra banda, s’accepta que si hi hagués alguna connexió, per dèbil que fos, el desenvolupament d’acord a noves necessitats seria possible. La STC 95/2017 reconeix que: «el legislador catalán sea competente para normar ciertas manifestaciones […] que se correspondan con situaciones que puedan surgir en la evolución propia de figuras de la tradición jurídica catalana». I la STC 41/2018 admet la globalitat del dret civil autonòmic com a connexió, però centrant-ho en normes concretes que recullen una institució ja prevista en la Compilació.^[22]

Així mateix, observam que amb la STC 132/2019^[23] queda ampliat l’abast de la competència autonòmica en matèria de Dret civil perquè es permet vincular el desenvolupament del Dret civil autonòmic al Dret postconstitucional.^[24]

En conclusió, el tema de la connexió dèbil amb la Compilació i l’entrada del Dret civil autonòmic, ampliant la connexió, entra en relació amb el fet que una normativa amb incidència en la matèria civil podria justificar-se, no només en la competència en Dret civil, sinó també en la competència definitòria del sector (seguint la STC 71/1982, de 30 de novembre). Aquesta és, per tant, la segona opció proposada en aquest estudi.

A tall d’exemple, quan una legislació afecta el dret de propietat, a l’estatut del propietari com a arrendador, la comunitat autònoma no perd la competència definitòria del sector (la genèrica, per exemple, ordenació del territori i l’habitatge) pel fet que dita competència afecti la propietat privada; ja que hi ha determinades competències atribuïdes a les comunitats autònomes (EAIB: art. 12.3 «Principis rectors de l’activitat pública»; art. 22 «Dret a l’accés a un habitatge digne», i art. 30.3 «Competències exclusives: Ordenació del territori, incloent-hi el litoral, l’urbanisme i l’habitatge) que poden incidir sobre la regulació concreta d’un dret de propietat: ordenació del territori, urbanisme i habitatge (art. 148.1.3a CE), medi ambient (art. 148.1.9a CE) o promoció i ordenació del turisme (art. 148.1.18a CE).

A nivell concret, s’han permès molt poques legislacions autonòmiques que, amb l’empara d’una competència genèrica (turisme, consum), i al marge de la competència en Dret civil (especialment, en comunitats autònomes sense Dret civil propi), regulin relacions jurídiques amb incidències en matèria civil. Queda palès en la STC 28/2012, d’1 de març, que diu: «la proclamada naturaleza civil de la institución y de su regulación no impide que puedan existir derechos de retracto establecidos por la legislación administrativa […] lo cual no implica una regulación de esa institución sino un uso de la misma por la Administración […] con sometimiento al régimen jurídico previsto en el Derecho civil sin modificación o derogación alguna de la legislación civil».

L’excepció a aquesta doctrina s’ha fet en relació amb la delimitació de la vessant institucional del dret de propietat, derivada de la funció social que cada categoria o tipus de béns està cridada a complir. Així ocorre amb la propietat urbana i la legislació agrària: «si la Comunidad Autónoma andaluza es titular de una competencia específica para legislar en materia de “reforma y desarrollo del sector agrario” […] dicha competencia incluye la posibilidad de legislar asimismo sobre la propiedad de la tierra y su función social, dentro del territorio» (STC 37/1987, de 26 de març). Igualment, l’Informe jurídic del Consell General del Poder Judicial sobre l’Avantprojecte de Llei d’habitatge, va dir (en les observacions generals núm. 43 i 44) que: «la delimitación de la función social de la propiedad, que forma parte de su contenido esencial, corresponde al legislador sectorial, que normalmente será el autonómico» i que «sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo […], el legislador autonómico puede emplear las figuras que establezcan las normas estatales sin modificarlas o desvirtuarlas». I, finalment, ho reafirma la STC 37/2022: «Al legislador estatal […] le corresponde^[25] pronunciarse sobre la adecuación de las bases del derecho contractual a los principios rectores de la política económica y social y […] al derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna […] en conexión con la función social de la propiedad privada […] sin perjuicio de las competencias autonómicas en la materia […] del derecho a la vivienda».

B. Punts de fuga

a) Primer punt de fuga: la unitat de mercat

En aquest apartat volem analitzar, primerament, el fet que, malgrat que una matèria trobi el recolzament competencial en una competència autonòmica genèrica i sigui redoblada per la competència en Dret civil, perquè hi ha hagi connexió, l’Estat té alguns comodins per poder sotmetre, fins i tot en aquests casos, la legislació autonòmica a unes exigències d’uniformitat i harmonia general.

Més enllà de poder construir amb èxit la competència autonòmica per a la regulació del contracte de lloguer urbà, ens trobarem amb altres matèries relacionades amb el Dret privat i els contractes, en les quals es reconeix la competència exclusiva de l’Estat, com són la legislació processal (art. 149.1.6a CE) i les bases i la coordinació de la planificació general de l’activitat econòmica (art. 149.1.13a CE).

Així mateix, si la regulació projectada tractés d’una matèria encaixable, com a títol específic, en la legislació mercantil o processal, seria irrellevant la seva anàlisi des del judici de les «bases de les obligacions contractuals» perquè, en aquest cas, aquest seria un títol competencial residual^[26] i no seria possible la legislació autonòmica per iniciativa de la comunitat autònoma.

Dit tot això, entram en la idea de la unitat de mercat que sempre és recorrent per sotmetre la normativa autonòmica a un doble judici de constitucionalitat, és a dir, pressuposant que no incideix en la legislació mercantil ni processal, i superant el judici (primer) des de la perspectiva civil (perquè hi ha connexió i no s’envaeix les «bases de les obligacions contractuals»), podria jutjar-se (segon judici) la constitucionalitat d’una norma autonòmica o part del seu contingut, des de la idea abstracta de la «unitat de mercat».

La STC 132/2019 diu que «al ser el contrato un instrumento jurídico al servicio de la economía ha de orientarse al cumplimiento de los principios de unidad de mercado y libre circulación de personas y bienes (art. 139 CE), solidaridad y equilibrio económico (arts. 2 y 138 CE) y planificación general de la actividad económica (art. 131 CE)» i que aquestes normes «persiguen la ordenación general del orden público económico». De manera que, els elements essencials del contracte perfilen «una regulación básica que garantice que las condiciones esenciales del ejercicio de la actividad económica sean iguales en todo el territorio nacional. De este modo, se salvaguarda la unidad de mercado».

Fins i tot el Dictamen del Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya 4/2019, de 17 de juny,^[27] reconeix que «les bases […] es podrien identificar amb aquells continguts que s’adrecen […] a garantir principis econòmics comuns que recull la norma constitucional i que regeixen per a tot l’Estat, com podria ser el cas de la unitat de mercat, la llibertat d’empresa, el reconeixement de l’autonomia privada».

No podem desconèixer, per tant, que la regulació contractual i autonòmica serà una matèria que, pel fet d’afectar béns econòmics i d’inversió, podria topar amb la idea econòmica de la «unitat de mercat». Qüestió que, amb certesa, és impossible de saber a priori, abans d’exposar-se al judici constitucional.

El que podem entreveure és que la durada mínima del contracte de lloguer urbà i la llibertat de les parts per fixar la renda serien dos principis bàsics, com a legislació bàsica de l’Estat en relació amb la «unitat de mercat».

Potser, fins i tot, s’està ampliant l’horitzó de la competència de l’Estat, quan aquest apuntali les seves competències exclusives, com les «bases de les obligacions contractuals», en el reforç de competències construïdes de manera incidental. Així, l’Estat podria estar realitzant la mateixa operació que fan les comunitats autònomes quan redoblen, amb el Dret civil propi, la competència definitòria del sector (habitatge, ordenació del territori) amb la qual regulen, per exemple, propietat i contractes; doncs sembla que l’Estat vol redoblar la seva competència civil en «bases» amb una competència incidental en ordenació de l’habitatge i el territori.

Ho observam en l’Informe jurídic del Consell General del Poder Judicial sobre l’Avantprojecte de Llei d’habitatge^[28] que, en la conclusió 2a, diu que l’Estat té títols competencials «que le habilitan a intervenir sobre la vivienda […] como son las relativas al establecimiento de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio del mencionado derecho y el derecho de propiedad (articulo 33 CE)». També ens obri a aquesta visió la STC 37/2022 que diu que «la vivienda […] puede recaer bajo distintos títulos competenciales estatales o autonómicos».

b) Segon punt de fuga: la trajectòria legislativa de la Comunitat Autònoma de les Illes Balears

En en aquest apartat, hem de calcular el perjudici (en cessió d’autonomia) que pugui suposar-nos el fet que les actuacions de la CAIB hagin anat reconeixent, com a legislació civil general, la legislació estatal de l’arrendament urbà, de manera que, un canvi de criteri, malgrat ser possible i legítim, no pot desconèixer que ha de tenir un fil argumental sòlid, que fonamenti el canvi d’horitzó normatiu.

A tall d’exemple, observem com, des del seu inici,^[29] la problemàtica del lloguer turístic (del habitatges residencials) va estar vinculada^[30] a una incapacitat legislativa balear pel fet que el marc estatal, la LAU, requeria ser modificada i la CAIB auto excloïa la seva competència per fer-ho.

La Llei 2/2005, de 22 de març, de comercialització d’estades turístiques a habitatges, se situa paral·lela a la LAU, resignant-se a no poder solucionar un problema que la mateixa li creava: «que per la seva similitud amb les estades turístiques podria constituir una via per intentar eludir l’aplicació de les disposicions d’aquesta llei».^[31] De manera similar, per tal d’entendre millor l’exemple anterior, observem la regulació de la comercialització turística en habitatges en règim de propietat horitzontal (PH), on la Comunitat Autònoma de les Illes Balears adapta^[32] les seves necessitats a les regles de la Llei de propietat horitzontal estatal i no es planteja la competència per fer un règim de PH, prenent com a realitat autonòmica el tipus d’edificis i les problemàtiques illenques.

En definitiva, el que volem enfocar amb aquestes reflexions és que, malgrat l’enorme preocupació legislativa relativa als habitatges de lloguer turístic, no s’ha provat, en cap ocasió, de regular el fenomen arrendatari d’una manera més àmplia. Al contrari, el reconeixement tàcit de l’arrendament urbà d’habitatge permanent, com a competència estatal, podria revelar que no hi ha cap regulació ni especialitat en els precedents i, així, des de la concepció constitucional del Dret civil propi, a partir de la teoria de la «connexió suficient», no tenir accés, la CAIB, a una regulació sobre obligacions i contractes.

No serà així, però, perquè la trajectòria legislativa anterior no obsta a modificar la política legislativa perquè, acotat constitucionalment l’àmbit competencial autonòmic, en Dret civil propi i en Dret civil autonòmic «no foral», aquella no suposa cap renúncia a la competència autonòmica, que podria ser represa en considerar-se necessari, perquè el Parlament balear és sobirà. Mantenir el contrari seria una actuació antiestatutària, que no troba base constitucional. No la troba el fet que la «no actuació competencial, al nivell màxim» en Dret civil propi, per part del legislador balear, hagi de suposar la consolidació d’una pèrdua definitiva de competència.

La supletorietat del Dret civil estatal per manca o insuficiència conscient de legislació autonòmica (art. 149.3 CE) és només una tècnica d’aplicació del dret (art. 87.3 EAIB) i no es tradueix en una pèrdua de competència per reprendre més endavant, en funció de la política jurídica que es vulgui seguir, la regulació autonòmica de matèries civils.

A més a més, hi hem de sumar el fet que es pot estar assentant en la jurisprudència del Tribunal Constitucional (STC 132/2019) la teoria de la connexió dèbil que podria arribar a connectar: «pacte successori / matèria contractual / compravenda».^[33]

III. Aproximació a la competència i regulació autonòmica del contracte de lloguer des de l’observació del cas català

1. Aproximació al panorama normatiu

La Llei 3/2017, del 15 de febrer, del Llibre sisè del Codi civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes, conté la regulació dels «contractes sobre objecte aliè», en relació amb el contracte de lloguer; però només regulant l’arrendament rústic.

Aquest troba connexió amb el Dret civil previ a la CE. Així, la regulació de l’arrendament rústic pot realitzar-se sense patir per les qüestions dels continguts competencials. No oblidem a més que, de sempre, la normativa estatal sobre arrendaments rústics i parceries ha salvaguardat les competències autonòmiques en Dret civil propi (art. 1.2 i 29: «Si no hi ha cap pacte exprés, normes forals o dret especial», i disposicions finals 1a i 2a: «sense perjudici de la normativa aplicable preferent que dictin les comunitats autònomes amb competència en matèria de dret civil») de la Llei 49/2003, de 26 de novembre, d’arrendaments rústics (LAR).

No és així, però, en relació amb el contracte d’arrendament urbà que es dicta a l’empara de l’article 149.1.8a CE sense salvaguarda del Dret civil propi (DF 1a LAU).

En matèria d’arrendament urbà, haurem de cercar la connexió amb el Dret civil propi i, malgrat la connexió, la regulació autonòmica no pot incidir en les «bases de les obligacions contractuals».

Ens aclareix la connexió, el Dictamen del Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya 4/2019: «la tradició jurídica catalana sempre ha estat present i s’ha mantingut fins a l’entrada en vigor de la Constitució una regulació […] de l’arrendament de finques rústiques i, abans, de les urbanes. Es compleix […] el requisit de la connexió entre la institució civil regulada pel Decret llei i el dret civil compilat, de manera que la Generalitat de Catalunya és competent per regular el contracte d’arrendament d’habitatge, totalment o parcial, però amb el límit que la dita regulació no contradigui les bases de les obligacions contractuals». I també el Dictamen del Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya 7/2020, de 5 d’agost,^[34] quan diu: «el contracte d’arrendament d’habitatge manté la suficient relació de connexió amb altres institucions disciplinades per l’ordenament civil català vigent a l’entrada en vigor de la Constitució […] que presenta una vinculació molt directa amb l’arrendament rústic i amb la parceria».

Amb aquestes connexions, es va aprovar la Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge, que afectava els contractes signats a Catalunya a partir del 22 de setembre de 2020.^[35]

Aquesta norma va ser recorreguda davant el Tribunal Constitucional i donà lloc a la Sentència 57/2022.^[36]

2. Aproximació a la situació competencial

Podem trobar certeses clares del marc competencial en matèria de lloguer, malgrat el contingut precís no estigui clarament perfilat. És a dir, una regulació del lloguer no pot incloure normes que incideixin directament en la llibertat de contractació, l’economia interna dels contractes i la igualtat operativa dels agents econòmics en tot el territori de l’Estat.

Així s’ha anat perfilant en diferents sentències del Tribunal Constitucional. En primer lloc, la STC 132/2019 ja ens anticipava algunes «bases de les obligacions contractuals» que es poden trobar afectades pels contractes de lloguer regulats per les comunitats autònomes: «el principio de la iniciativa privada y la libertad de contratación, la conmutatividad del comercio jurídico, la buena fe en las relaciones económicas, la seguridad del tráfico jurídico o si el tipo contractual o si el tipo contractual se ajusta al esquema establecido en la norma estatal […], la libertad de iniciativa privada en el campo económico y la libertad de los particulares de constituirse en agentes económicos mediante la contratación».

Aquestes bases les concretava en l’àmbit del lloguer, el Dictamen del Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya 4/2019, dient: «la determinació de la renda que l’arrendador pot arribar a percebre es relaciona amb allò que conforma la medul·la o cos essencial de l’estructura obligacional dels contractes d’arrendament d’habitatge, és a dir, són criteris o directrius generals que, per aquesta raó, han de ser comuns i d’aplicació al conjunt de l’Estat».

En segon lloc, podem veure què concreta o afegeix, en el determinació del límits competencials en matèria de contracte de lloguer, la STC 57/2022. La justificació de la inconstitucionalitat de la Llei catalana 11/2020 està exposada en els antecedents de la STC indicada i, com que va prosperar, és molt il·lustrativa de les regles de la LAU que han estat qualificades de «bases». Així podem llistar, com a normes de la LAU que formen «parte esencial de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda» o afecten «al núcleo esencial de este tipo de contratos», «por lo que se invade la competencia exclusiva del Estado sobre legislación civil del art. 149.1.8 CE»:

– L’article 1 LAU impedirà: «la determinación, con carácter vinculante, de la renta de los arrendamientos urbanos y su evolución».

– L’article 10 LAU xoca amb: «El establecimiento de un régimen especial para […] viviendas [nuevas y rehabilitadas]».

– L’article 6 LAU sosté la inconstitucionalitat de: «El establecimiento de un precio de referencia que se constituye en límite obligatorio» i «La fijación de obligaciones de compensación por parte del arrendador para el caso de establecimiento de una renta superior a un precio de referencia fijado administrativamente» (també l’art. 12 LAU).

– L’article 18 LAU en relació amb l’actualització de renta.

– L’article 11 LAU impossibilita: «El régimen de incremento de la renta como consecuencia de la realización de obras de mejora».

– Amb l’article 9 LAU no es pot establir per la CA: «un régimen específico y unas condiciones para el acuerdo entre las partes en cuanto al pago de tales gastos y servicios, con un determinado sistema de compensación».

Algunes qüestions ja havien estat resoltes per la STC 37/2022, que digué que la regulació que incideix en el règim de limitació de rentes del contracte d’arrendament urbà (art. 17.1 LAU) és susceptible d’infracció de l’art. 10.1 CE, el qual «se funda en la consideración de que la libre autonomía de la voluntad es una base de las obligaciones contractuales». A partir d’aquí, com la renda és «uno de los elementos del régimen de derechos y obligaciones que deriva de un contrato civil», la seva regulació «se inserta de forma natural en la materia de Derecho civil y, dentro de la misma, en el ámbito de las obligaciones y contratos». En conclusió, és «un aspecto propio de la materia civil, como es la regulación sustantiva de los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento de vivienda en punto a la determinación y pago de la renta, afectando así a la estructura obligacional de las relaciones contractuales privadas en la medida en que condiciona legalmente el alcance de la obligación principal del arrendatario».

Concretant-ho, l’article 10.1 CE sosté un dels principis que informen la regulació dels contractes: l’autonomia de la voluntat «que deriva del art. 1255 del Código civil» i «encuentra concreción específica en [el art. 17.1 de] la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos». En conseqüència, la regulació de la renda dels lloguers per part de les comunitats autònomes quedarà impedida ja que: «La reserva al legislador estatal de la competencia para la regulación tanto de la regla general como de sus posibles excepciones o modulaciones excluye, por tanto, que cualquier legislador autonómico pueda condicionar o limitar la libertad de las partes para determinar la renta», sobretot perquè, a més: «Se trata de una serie de reglas que inciden directamente en las relaciones inter partes y en la economía interna del contrato que afectan a la utilidad económica del bien arrendado».

La STC 57/2022 incorpora la doctrina de la STC 37/2022 en relació amb l’operació de conversió d’un article d’una llei ordinària reguladora d’un contracte (art. 17.1 LAU) en una base contractual de rellevància constitucional. Feta aquesta operació, la STC 57/2022 veurà més clar el camí per a la justificació de la qualificació de «bases» d’altres articles de lleis estatals. Per tant, el conjunt d’aquestes dues sentències ens mostra la construcció d’un fil de connexió entre la regulació específica i la categoria de bases contractuals.

IV. Adaptació de les conclusions competencials precedents al Dret civil balear

1. La connexió

En primer lloc, d’acord al criteri fixat en relació amb la «connexió» entre qualsevol nova regulació civil i el Dret civil històric, podem trobar connexions laxes entre diferents matèries vigents durant el procés compilador i fins a la CE de 1978, dins la línia reconeguda per la STC 132/2019.

Així, per una part, la connexió amb la regulació consuetudinària dels arrendament rústics i les parceries, com a institucions vigents a l’entrada en vigor de la Constitució, pot tenir una explicació similar a l’emprada per la justificació de la legislació catalana en el Dictamen del Consell de Garanties estatutàries de Catalunya 7/2020: «el contracte d’arrendament d’habitatge […] presenta una vinculació molt directa […] amb la parceria, en la mesura que aquesta es tipifica com la cessió del gaudi d’una finca». I en el Dictamen del Consell de Garanties estatutàries de Catalunya 4/2019, que estableix la connexió en: «que ambdós contractes d’arrendament, tot i recaure sobre béns immobles de naturalesa diferent, coincideixen en el seu contingut essencial, com dèiem, la cessió de l’ús d’un objecte aliè a canvi d’una contraprestació dinerària en forma de renda».

Ara bé, pel que fa a Mallorca, no hi ha una regulació expressa, base per a la connexió directa (com si n’hi ha per a Menorca —art. 64 CDCIB— i per a Eivissa i Formentera —art. 85 CDCIB—), però hi ha normes consuetudinàries. D’això, n’és mostra la jurisprudència.^[37]

Per una altra part, ben igual que a Catalunya, a les Illes Balears, hi ha una probable existència de regulació consuetudinària d’aspectes o tipus d’arrendaments urbans en la mateixa forma que descobreix el Dictamen del Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya 4/2019 dient: «la tradició jurídica catalana sempre ha estat present i s’ha mantingut fins a l’entrada en vigor de la Constitució una regulació, tot i que incompleta, de l’arrendament de finques rústiques i, abans, de les urbanes».

A més, que això possiblement era així en molts de territoris, al 1964 —o sigui, en els anys propers al procés compilador—, ho posa de manifest l’article 2.1 del text refós de la Llei d’arrendaments urbans, aprovat pel Decret 4104/1964, de 24 de desembre: «Quedan excluidos de la presente Ley y se regirán por lo pactado y por lo establecido con carácter necesario en el Código Civil o en la legislación foral».

En segon lloc, la connexió laxa també podria fer-se amb la pervivència compiladora del cens emfitèutic o alodial (art. 56 CDCIB), com a figura juridicoreal, cara i creu,^[38] amb l’arrendament, que és una figura, actualment, contractual.

2. Les bases contractuals estatals

Una vegada superada la connexió suficient, el contingut contractual podrà ser distint al regulat per l’Estat, sense incorre en invasió competencial. Però no sembla que pugui ser així en l’arrendament urbà perquè, malgrat la connexió, la comunitat autònoma no podria legislar en el «régimen de derechos y obligaciones que deriva de un contrato civil, como es la renta en el contrato de arrendamiento de vivienda» (STC 37/2022) perquè: «las categorías generales son las mismas en todo el territorio nacional», per tal de garantir «un común denominador en los principios que deben regir las obligaciones contractuales», de manera que «la competencia estatal de las “bases de las obligaciones contractuales” del art. 149.1.8 CE deba ser entendida como una garantía estructural del mercado único».

En conseqüència, sabem, en primer lloc, que les «bases de les obligacions contractuals» no impedeixen a les comunitats autònomes amb Dret civil propi (amb connexió suficient) la regulació dels diferents tipus contractuals.^[39]

Recordem que la STC 132/2019 diu: «Las bases, por tanto, deben referirse con carácter general y común a todos los contratos o categorías amplias de los mismos (STC 71/1982, de 30 de noviembre) y no pueden comprender la regulación de cada tipo contractual, salvo en la parte y medida que esta suponga una concreción complementaria de las reglas generales o generalizables a la clase a que por su naturaleza jurídica pertenece». Però la determinació del contingut essencial dels contractes correspon a l’Estat, ja que «el parámetro de control no es la concreta regulación que efectúa el Código civil de estos contratos, sino únicamente sus elementos esenciales».

Per deducció, l’establiment d’obligacions específiques no constitueix legislació sobre les bases contractuals sempre que la sanció, per l’incompliment de les mateixes, sigui la general del Dret civil estatal («las comunidades autónomas pueden legislar diversamente sobre las causas de rescisión o de nulidad contractual, pero no variar el concepto mismo de nulidad o rescisión que deben ser equivalentes y únicos» (STC 132/2019)).

En segon lloc, deduïm que la idea de «bases de les obligacions contractuals» de la CE, el que pretén és unificar el possible joc de la voluntat dels particulars en la configuració del règim jurídic de les obligacions derivades dels contractes, partint del fet que són les obligacions derivades dels contractes bilaterals, establertes amb caràcter de reciprocitat, en la mesura que les vicissituds que afecten una d’elles repercuteixen sobre l’altra, per raó de la relació de dependència existent entre elles.^[40] Per això, la creació de drets i obligacions que s’insereixin ex lege en el contingut contractual es pot considerar una extralimitació competencial (STC 88/1986, d’1 de juliol, i STC 54/2018, de 24 de maig).

En conclusió, no es poden introduir drets ni obligacions en el marc de les relacions contractuals privades, amb base a aquests fonaments constitucionals:

– Que «la libre autonomía de la voluntad es una base de las obligaciones contractuales» sostinguda en l’article 10.1 CE (STC 37/2022).

– Que: «El Código civil, entendido como ordenamiento estatal regulador de las relaciones contractuales entre privados […] reconoce margen al legislador para adoptar medidas que puedan proscribir determinados comportamientos, vetar concretos tipos contractuales o establecer regímenes imperativos en otros» (STC 132/2019).

– Que són «normativa básica […] el principio de la iniciativa privada y la libertad de contratación, la conmutatividad del comercio jurídico, la buena fe» (STC 132/2019).

Finalment, i en tercer lloc, observam que les bases de les obligacions contractuals, competència exclusiva de l’Estat, es concreten en una àmplia matèria:

1. Per una part, es tracta de les regles que fixen els perfils, esquemes o estructures «de lo que debe ser cada uno de los tipos contractuales y de los principios generales en los que se inspiran» (STC 132/2019).

2. Per una altra part, es tracta d’una sèrie de preceptes concrets del Codi civil: «las normas relativas a las fuentes de las obligaciones (art. 1089 y ss. CC), a la fuerza vinculante del contrato (art. 1091 CC) y las que regulan sus elementos esenciales y efectos (arts. 1254 a 1280 CC)» (STC 132/2019).

3. A més, en tercer lloc, abraça els principis materials que s’extrauen dels preceptes mencionats, especialment, l’autonomia de la voluntat. Principi que es la clau per considerar la llibertat de fixació de renda com a «base contractual» estatal ja que, «en cuanto a la renta en este tipo de contratos, este reconocimiento del principio de autonomía de la voluntad […] encuentra concreción específica en la Ley 29/1994 […] de arrendamientos urbanos […] art. 17.1», que […] «ha de considerarse una base de las obligaciones contractuales, […] en cuanto define uno de los elementos estructurales de este tipo de contrato» (STC 37/2022, de 10 de març).

4. I, finalment, en atenció a la paritat contractual entre arrendadors i arrendataris, la renda «puede ser sometida a modulaciones fundadas en una finalidad tuitiva de intereses que se consideren necesitados de una especial protección —concretamente, los de los arrendatarios ante la situación del mercado inmobiliario—» ; però això està reservat al legislador estatal ja que: «El establecimiento de dicha libertad o, en su caso, su modulación y, en general, la regulación de las reglas para la determinación de la renta, son aspectos esenciales del régimen obligacional de los contratos de arrendamiento de viviendas que, en su condición de bases de las obligaciones contractuales, deben ser comunes y, por tanto, establecidas por el Estado» (STC 37/2022, amb cita de la STC 89/1994, de 17 de març).

1. * Article sotmès a avaluació cega: 07.12.2023. Acceptació final: 13.12.2023. ↑
2. A la teoria federal s’hi arribaria constatant que la competència en desarrolla el Dret civil té com a únic límit constitucional les competències exclusives de l’Estat en relació amb les matèries que «En todo caso» li pertanyen (art. 149.1.8a CE), entenent que la tesi de la connexió del TC (sentències 88/1993, de 12 de març, i 156/1993, de 6 de maig) és progressiva i no té altre límit potencial que la llista de matèries de l’article 149.1.8a CE que «En todo caso» són competència de l’Estat. El desenvolupament es refereix als «drets civils, forals o especials» com a àmbit de competència normativa. A més, la tesi de la connexió deixaria al marge la potencial connexió indefinida de les institucions civils quan és aquesta la que justifica la clàusula de salvaguarda inclosa en els termes «en tot cas» de l’article 149.1.8a CE. Veure, en tot, BADOSA COLL, F. «La recent jurisprudència constitucional sobre les competències de les Comunitats Autònomes en Dret civil». Iuris: Quaderns de política jurídica, núm. 1 (1994), p. 11-36 (cit. p. 4); i DELGADO ECHEVERRIA, J. «La potestad legislativa de la Generalitat de Catalunya sobre el Derecho civil catalán». Jornades sobre l’Estatut d’Autonomia de Catalunya, Barcelona, 1980, p. 40. ↑
3. ÁLVAREZ GONZÁLEZ, S. «Cuarenta años de pluralismo civil en España. Desarrollo y conflictos internos e internacionales», en SOROETA LICERAS, J. Cursos de Derecho Internacional y Relaciones Internacionales de Vitoria-Gasteiz 2019. València: Tirant lo Blanch, 2021, p. 21-79 (cit. p. 41). ↑
4. Respecte a aquest precepte, en general, veure BERCOVITZ RODRIGUEZ-CANO, R. «Competencias del Estado y de las Comunidades Autónomas en materia de legislación civil», en MORENO CATENA, V. Constitución y derecho público: estudios en homenaje a Santiago Varela. València: Tirant lo Blanch, 1995, p. 17-54; FERNÁNDEZ DE VILLAVICENCIO ARÉVALO, F. «La materia civil desde el punto de vista competencial: algunas precisiones». Revista Jurídica de Catalunya, núm. 1 (1983), i GARCÍA DE ENTERRÍA, E. «La significación de las competencias exclusivas del Estado en el sistema Autonómico». Revista Española de Derecho Constitucional, núm. 5 (maig-agost 1982). ↑
5. Recull aquesta informació, VAQUER ALOY, A. «La conexión suficiente y las bases de las obligaciones contractuales». BAYOD LÓPEZ, M. del C. (coord.). La Constitución española y los derechos civiles españoles cuarenta años después. València: Tirant lo Blanch, 2019, p. 47-79 (cit. p. 58, 59 i 65). ↑
6. La presentació de la competència segons la modalitat d’exercir-se («conservació…») provoca que les limitacions ja es trobin en el mateix exercici. Veure BADOSA COLL, F. «La recent jurisprudència constitucional sobre les competències de les Comunitats Autònomes en Dret civil», cit., p. 11-36, i, del mateix autor «El caràcter de dret comú del Codi civil de Catalunya». Revista Catalana de Dret Privat, núm. 8 (2007). ↑
7. La STC 37/2022, de 10 de març, diu: «En coherencia, el art. 129 EAC contempla la competencia exclusiva de la Generalitat en materia de Derecho civil, “con la excepción de las materias que el artículo 149.1.8 de la Constitución atribuye en todo caso al Estado”». Veure, també, VAQUER ALOY, A. «Los conceptos “conservación”, “modificación”, y “desarrollo” del art. 149.1.8ª de la Constitución: su interpretación por el legislador catalán». Derecho Privado y Constitución, núm. 2 (1994). ↑
8. Veure COCA PAYERAS, M. «Conservación, modificación y desarrollo del Derecho civil propio, en la doctrina del Tribunal Constitucional (SSTC 88, 156 y 226 de 1993)». Revista Jurídica de Cataluña, núm. 2 (1994), p. 163-170 (cit. p. 167). Ara bé, la teoria de les «institucions connexes» és qualificada de concepció «foral residual», pel que fa als significats possibles de l’article 149.1.8a CE, per part de XIOL RÍOS, J. A. «La competència en Dret civil en el segle XXI», en INSTITUT DE DRET PRIVAT EUROPEU I COMPARAT. Compra-venda, arrendaments i noves modalitats d’ús temporal de béns. Girona: Documenta Universitaria, 2021, p. 17-52 (cit. p. 21). Aquest considera que, enfront a la concepció «foral residual», la denominada, per ell, «històrico-foral», vincularia l’àmbit del Dret civil propi a la rellevància històrica que aquests drets tingueren en el territori, encara que no estassin vigents en el moment de l’entrada en vigor de la Constitució. Aquesta posició, no majoritària, superaria l’assimilació del «allí donde existan» (art. 149.1.8a CE) amb el «así como existan» (perquè es refereix a una vigència històrica amb substantivitat pròpia del Dret foral com a dret, no merament consuetudinari), però no arribaria a una idea federal del Dret civil. ↑
9. La STC 88/1993 diu: «instituciones conexas con las ya reguladas en la Compilación dentro de una actualización o innovación de los contenidos de ésta según los principios informadores peculiares del Derecho foral». ↑
10. La STC 95/2017, de 6 de juliol, diu: «incluso innovando el Derecho civil catalán existente al tiempo de promulgarse la Constitución, […] pero será imprescindible que esa regulación innovadora presente una conexión con dicho Derecho civil […] pues es la garantía de este ordenamiento jurídico y no otra cosa la ratio de la singularidad civil […] del artículo 149.1.8 CE». ↑
11. La STC 156/1993 diu: «La regulación de las sucesiones —y, dentro de ella, de la sucesión testada— forma parte principalísima del Derecho civil propio de las islas Baleares». ↑
12. La STC 124/2003, de 19 de juny, recorda que (STC 264/1993): «sólo constituirán un límite […] las […] reglamentaciones de ámbito estatal aseguradoras de la unidad de mercado». ↑
13. Veure ESPIAU ESPIAU, S. «La codificación del Derecho civil catalán en el proceso de unificación del derecho europeo». Derecho Privado y Constitución, núm. 14 (2000), p. 85, nota 73. ↑
14. XIOL RÍOS, J. A. «La competencia en Dret civil en el segle XXI», cit., p. 50-52; i, del mateix autor, «Reflexiones sobre la competencia en Derecho civil en el siglo XXI», en BAYOD LÓPEZ, M. del C. (coord.). La Constitución española y los derechos civiles españoles cuarenta años después, ob. cit., p. 207-226. ↑
15. ÁLVAREZ GONZÁLEZ, S. «Cuarenta años de pluralismo civil en España. Desarrollo y conflictos internos e internacionales», cit., p. 38. ↑
16. ÁLVAREZ GONZÁLEZ, S., ibídem, p. 37. ↑
17. VAQUER ALOY, A. «La conexión suficiente y las bases de las obligaciones contractuales», cit., p. 74. ↑
18. Ídem nota 14, p. 39. ↑
19. Veure GARCÍA GARCÍA, J. A. «Algunas consideraciones sobre el “Derecho civil autonómico no foral”». Anales de la Facultad de Derecho, núm. 22 (diciembre, 2005), p. 109-125. ↑
20. Aquesta STC diu: «no cabe aquí olvidar que la posible legislación autonómica en materia civil se ha admitido por la Constitución no en atención […] a una valoración general y abstracta de lo que pudieran demandar los intereses respectivos (art. 137 C.E.) de las Comunidades Autónomas, en cuanto tales, sino a fin de garantizar, más bien, determinados Derechos civiles forales o especiales vigentes en ciertos territorios». ↑
21. Veure NOGUERA FERNÁNDEZ, A. «Regular los alquileres en un escenario hostil: La función social de la propiedad y la lucha por el derecho a la vivienda en España», en NOGUERA FERNÁNDEZ, A. (coord.). Regular los alquileres. La lucha por el derecho a una vivienda digna en España. València: Tirant lo Blanch, 2022, p. 15-55. ↑
22. Aquesta Sentència diu: «las normas impugnadas son un desarrollo del Derecho civil propio de la Comunidad Autónoma, ya que guardan conexión suficiente con una institución preexistente […] actualmente recogida en los artículos 535 y 536 del Código del Derecho foral de Aragón». ↑
23. La Sentència diu: «si tal vinculación no pareciere a primera vista suficiente, basta un recorrido por otras normas del Código civil de Cataluña». ↑
24. ÁLVAREZ GONZÁLEZ, S. «Cuarenta años de pluralismo civil en España. Desarrollo y conflictos internos e internacionales», cit., p. 39. ↑
25. També la STC 32/2019, de 28 de febrer. ↑
26. Veure les STC 47/2004, de 25 de març; 2/2018, d’11 de gener; 80/2018, de 5 de juliol; 13/2019, de 31 de gener, i 37/2022. ↑
27. Dictamen sobre el Decret llei 9/2019, de 21 de maig, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya en l’àmbit de la penyora. ↑
28. Veure COLLADO GOSÁLVEZ, I. «Comentarios y discusiones sobre la regulación del alquiler en el proyecto de ley por el derecho de la vivienda en el Estado español: regular, incentivar o desmercantilizar», en NOGUERA FERNÁNDEZ, A. «Regular los alquileres en un escenario hostil: La función social de la propiedad y la lucha por el derecho a la vivienda en España», cit., p. 95-131. ↑
29. https://www.ultimahora.es/noticias/local/2005/09/16/582477/gobierno-apoya-cambio-legisla cion-permita-controlar-turismo-residencial.html ↑
30. És un fet generalitzat aquesta relació causa-efecte. Veure QUINTÍA PASTRANA, A. «Pisos turísticos y gentrificación. La regulación de los alquileres vacacionales en la ciudad sostenible», en NOGUERA FERNÁNDEZ, A. (coord.). Regular los alquileres. La lucha por el derecho a una vivienda digna en España, ob. cit., p. 175-210. ↑
31. En la mateixa línia, de no entrar en l’àmbit de la LAU, i de no suggerir fer-ho, trobam el Decret 55/2005, de 20 de maig, de regulació d’habitatges turístics de vacances de la CAIB (actualment derogat. Veure també la Llei 6/2017, de 31 de juliol, de modificació de la Llei 8/2012, de 19 de juliol, del turisme de les Illes Balears, relativa a la comercialització d’estades turístiques, que diu: «Es pretén recollir el que la mateixa Llei d’arrendaments urbans, en l’article 5.e), exclou del seu àmbit d’aplicació i remet a les normatives turístiques»). ↑
32. Veure article 50.7 de la Llei 8/2012. ↑
33. ÁLVAREZ GONZÁLEZ, S. «Cuarenta años de pluralismo civil en España. Desarrollo y conflictos internos e internacionales», cit., p. 39. ↑
34. Dictamen sobre la Proposició de llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge. ↑
35. Veure FERRER i RIBA, J. «L’arrendament d’habitatge permanent a Catalunya: notes de prospecció per a un nou marc legal», en INSTITUT DE DRET PRIVAT EUROPEU I COMPARAT. Compra-venda, arrendaments i noves modalitats d’ús temporal de béns, ob. cit., p. 287-357; FUENTES-LOJO RIUS, A. «Qüestions pràctiques entorn a l’arrendament de l’habitatge permanent», en INSTITUT DE DRET PRIVAT EUROPEU I COMPARAT. Compra-venda, arrendaments i noves modalitats d’ús temporal de béns, ob. cit., p. 481-502, i APARICIO WILHELMI, M. «La vivienda como derecho y la limitación de la propiedad privada y del mercado. Comentarios a propósito de la Ley catalana 11/2020 de contención de precios del alquiler», en NOGUERA FERNÁNDEZ, A. (coord.). Regular los alquileres. La lucha por el derecho a una vivienda digna en España, ob. cit., p. 57-94. ↑
36. Consultar FRADERA FÀBREGAS, F. «La constitucionalitat dels límits a la renda en els arrendaments d’habitatge», en INSTITUT DE DRET PRIVAT EUROPEU I COMPARAT. Compra-venda, arrendaments i noves modalitats d’ús temporal de béns, ob. cit., p. 561-591. ↑
37. Valuosament recollida en ROSSELLÓ ROSSINYOL DE ZAGRANADA, R. Arrendamientos rústicos y aparcerías en Mallorca. Palma: Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, 1992. ↑
38. Ens serveix, per acreditar aquesta relació, la STSJ de la Comunitat Valenciana, de 22 d’abril 2004 (STSJCV 2049/2004), que parla dels arrendaments històrics recordant la seva similitud amb el dret real de cens emfitèutic, com a resultat de l’evolució del cens emfitèutic, que «complien la finalitat econòmica pròpia dels contractes de locatio-conducti». Veure, també, FERNÁNDEZ VIZCAÍNO, J. B. «Fundamentos romanísticos de la Ley 3/2013, de 26 de julio, de la Generalitat, en relación a los arrendamientos rústicos históricos valencianos», en GARCÍA SÁNCHEZ, J. (dir.). Fundamentos romanísticos del derecho contemporáneo. Tomo XI. Oporto: Asociación Iberoamericana de Derecho Romano, 2018, p. 779-802. ↑
39. BOSCH CAPDEVILA, E. «L’arrendament de béns: propostes de futur a Catalunya», en INSTITUT DE DRET PRIVAT EUROPEU I COMPARAT. Compra-venda, arrendaments i noves modalitats d’ús temporal de béns, ob. cit., p. 217-264 (ob. cit., p. 225). ↑
40. ESPIAU ESPIAU, S. «La codificación del Derecho civil catalán en el proceso de unificación del derecho europeo», cit., p. 88. ↑